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目前，北京市不少熱點(diǎn)區(qū)域二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于新樓盤售價(jià),。中大恒基市場研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，這些區(qū)域在四環(huán)內(nèi)已占相當(dāng)?shù)谋戎亍?BR>
業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在很多二手房不再是“舊房子”,，實(shí)際上具有現(xiàn)房的優(yōu)勢,。2006年以來，北京中心城區(qū)內(nèi)可以銷售新樓盤供應(yīng)量減少,，新盤項(xiàng)目以期房和尾房為主,，剩余以大戶型居多，單價(jià)相對比較低,，而二手房的剛性需求導(dǎo)致其價(jià)格不斷攀升,，因此出現(xiàn)一二手房價(jià)格“倒掛”,。
“倒掛”區(qū)域向中心城區(qū)擴(kuò)展
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人們該選擇一手房,，還是二手房？
IC圖片 | 據(jù)一位房地產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹,，2006年4月份開始,，北京市某些交通便利，位置優(yōu)越并且房齡較新的大型樓盤集中的地區(qū),，二手房交易活躍,。以馬家堡地區(qū)為例，周邊二手房價(jià)格快速上漲,，目前已經(jīng)超過新房價(jià)格,。
中大恒基數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)的新樓盤均價(jià)在每平方米6800元左右,，而同區(qū)域的城南家園和璽萌麗園的二手房已經(jīng)達(dá)到每平方米7000至7200元,。市場分析人士指出，由于地鐵帶來的巨大升值空間,，以及星河城商圈的逐漸成熟,，很多年輕人，長線投資人群和拆遷人群都傾向于在此置業(yè),，而新房供應(yīng)又偏緊,，這使得二手房價(jià)格被抬高。
現(xiàn)在,，“倒掛”的區(qū)域特征逐漸向中心城區(qū)靠近,，比如說西直門，東直門,，崇文區(qū)等,。業(yè)內(nèi)人士分析，中心城區(qū)出現(xiàn)倒掛的原因主要是地段的稀缺性導(dǎo)致剛性需求越來越多,，而二手房的地理位置明顯要優(yōu)越于同一區(qū)域的新盤,，并且小戶型居多,，所以,，消費(fèi)者對中心城區(qū)的二手房的追捧愈演愈烈，導(dǎo)致本地二手房單價(jià)高于新盤,。中大恒基數(shù)據(jù)顯示,，文慧橋附近的天兆家園以及時(shí)代之光的二手房價(jià)格均已超過13500元/平米，而同區(qū)域的金苑小區(qū)公寓的均價(jià)為13000元/平米,。
新盤供應(yīng)偏緊“烘熱”二手房
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，受調(diào)控政策影響,，2006年北京新盤供應(yīng)偏緊，特別是中心城區(qū),。而新房項(xiàng)目多以期房和尾房為主，這就使得住房剛性需求轉(zhuǎn)入了二手房市場,，因此,，北京部分區(qū)域出現(xiàn)了二手房比新房“熱”。
一般而言,，我國新房銷售時(shí)大都是期房,。作為期房是存在風(fēng)險(xiǎn)的，并且占用資金,，因此價(jià)格應(yīng)該要低于現(xiàn)房,。但幾年來，國內(nèi)大部分城市都存在著期房價(jià)格高于現(xiàn)房的現(xiàn)象,，這實(shí)際上是不正常的，是短時(shí)期內(nèi)市場快速發(fā)展和局部過熱情況下出現(xiàn)的,。當(dāng)市場逐步走向正常時(shí),，期房和現(xiàn)房的“倒掛”開始得到糾正。市場目前很多二手房本身還是新房或者次新房,，只是中間經(jīng)過一些轉(zhuǎn)手,，因此報(bào)價(jià)高于同一區(qū)域新開盤的期房，是正�,，F(xiàn)象,。
有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到2007年1月底,，北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證50個(gè),，總批準(zhǔn)銷售面積161.6萬平方米，其中,，住宅項(xiàng)目35個(gè),。住宅獲批上市套數(shù)為8604套，獲批面積為99.02萬平方米,。環(huán)比2006年12月，獲批個(gè)數(shù)下降15.3%,；同比去年同期,，獲批項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降25.4%，獲批預(yù)售面積減少46.4%,，市場供應(yīng)降幅較大,。
與此相呼應(yīng),，北京房地產(chǎn)市場供給的先行指標(biāo)也在下降。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2006年,，北京商品房施工面積下降；其中住宅施工面積降幅較大,，比去年同期下降13.3%,。
商品房竣工面積和空置面積也都雙雙減少,。2006年全市商品房竣工面積3193.9萬平方米，比上年下降15.3%,。2006年年底,，商品房空置面積1039.7萬平方米，比上年下降24.3%,。其中住宅空置面積494.1萬平方米,，比上年下降38.2%。
而且,，目前新盤供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外,。中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份開盤項(xiàng)目位于五環(huán)以外的共14個(gè),，占開盤總量的50%,；四至五環(huán)間開盤項(xiàng)目共6個(gè),，四環(huán)內(nèi)共有8個(gè)項(xiàng)目開盤,。
此外，市場分析人士還指出,，國家相繼出臺了一系列調(diào)控二手房政策,，如將二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí),，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅等。這些調(diào)控措施,，本意是想打擊投機(jī)行為,，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費(fèi)計(jì)入房價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買房者,，從而推高了二手房價(jià)格,。 |