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“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢,，再過一個(gè)季度左右,，房地產(chǎn)市場可能會(huì)面臨全面調(diào)整�,！眹临Y源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會(huì)時(shí)如是說,。
徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號(hào),。樓市的全面調(diào)整,，意味著市場真正的價(jià)量齊跌。
中國指數(shù)研究院7月2日發(fā)布報(bào)告稱,，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線下滑,，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上,，北京,、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海,、南京等部分城市止跌回升,，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局,。
調(diào)控決心不變
國土部與住建部近日分別密集召開會(huì)議,，圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控推出多項(xiàng)措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局,，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控,。
徐紹史在6月28日召開的第17次部長辦公會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各級(jí)國土資源部門堅(jiān)決貫徹黨中央,、國務(wù)院的決策部署,，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作,。
在7月4日的會(huì)議上,，徐紹史再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國土資源部門當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù),。要進(jìn)一步堅(jiān)定全系統(tǒng)主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心,，及時(shí)調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃。
此外,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月24日也在青島召開現(xiàn)場工作會(huì),，全國40個(gè)重點(diǎn)城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人悉數(shù)到場。會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作,，要求加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實(shí)二套房貸政策做準(zhǔn)備,。
而國務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會(huì)議上要求,，“新國十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實(shí)工作,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)分析說,，面對目前房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，上述會(huì)議內(nèi)容可看作官方表態(tài),，中央政府調(diào)控樓市的決心不變,，土地政策調(diào)控市場的策略仍在持續(xù)。
醞釀再提出讓金
而對于政府即將開啟第二輪樓市調(diào)控的猜測始于日前媒體報(bào)道。報(bào)道稱,，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上指出,，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地,，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%,，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“19號(hào)文”）中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月,。
對于此舉,，國土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”,、“炒地”行為,。
通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施,，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為,、調(diào)控過快上漲的房價(jià)。
“政策已從調(diào)控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開,，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力,。”多位地產(chǎn)專家認(rèn)為,，再提高10%的土地出讓金,，表明土地市場將作進(jìn)一步調(diào)控。
對此,，天河某樓盤營銷總監(jiān)認(rèn)為,，“開發(fā)商的資金壓力將增大,，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時(shí)候,。只有通過加大降價(jià)促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計(jì)劃,。因此,，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會(huì)加速樓價(jià)下滑的速度,�,！�
三季度或量價(jià)齊跌
據(jù)博覽財(cái)經(jīng)資訊的研究預(yù)測，七八月份,，房地產(chǎn)市場將逐漸打破量跌價(jià)滯的局面,，市場數(shù)據(jù)方面將進(jìn)入“量價(jià)齊跌”的狀況。
不過,，從跌幅上看,，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份,，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延,，二線城市降價(jià)將成為輿論的焦點(diǎn)，但房價(jià)總體仍穩(wěn)定在高位,；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后,，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房價(jià)的下跌速度將會(huì)有所加快,。
博覽研究員分析說,，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將延續(xù)向好,，有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房價(jià)托底,，決定了開發(fā)商在降價(jià)問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次,，從供需角度看,，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰,。
此外,，從市場表現(xiàn)來看，截至6月底,，一線城市選擇堅(jiān)守價(jià)格的樓盤仍居多數(shù),，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律,，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月,；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市,，也需要1－2個(gè)月,。
但博覽研究員預(yù)測說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價(jià)之后,，四季度將是房價(jià)大跌塵埃落定的時(shí)候,。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張,，商品房庫存也將上升到較高的水平,，房價(jià)具備大跌的必要條件。 |