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對樓市優(yōu)惠政策是否延續(xù)長達數月的猜疑，今天終于有了一些答案,。
9日下午,，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,，其他住房消費政策繼續(xù)實施,。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費和調控政策,，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房,。中央經濟工作會議也提出,，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求,。
中國房地產協(xié)會秘書長朱中一認為,，無論是增加供應還是抑制投機，都是希望在穩(wěn)定當前房地產市場和相關政策的基礎上,，抑制部分城市過高的房價,，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性,。
抑制投機,，穩(wěn)房價,、穩(wěn)市場
前10月，全國商品房銷售面積6.6億平方米,，同比增長近50%,。成交量大幅上漲，導致一些城市短期內供不應求,，進而導致房價過快上漲,。特別是下半年以來大量投機性需求入市，加劇了供需矛盾,，并推動一些城市房價非理性上漲,。
我愛我家副總經理胡景暉認為，2009年房價增長幅度比較快,，在很多城市都創(chuàng)下了歷史最高水平,。在實體經濟還沒有完全恢復的情況下，房價過快上漲并不是件好事,�,！盃I業(yè)稅‘2變5’政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求,，抑制投資投機性購房需求的政策信號,。5.5%的營業(yè)稅會在一定程度上沖抵投資或投機型購房的實際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求,�,！�
中國房地產協(xié)會秘書長朱中一表示，在房價上漲過快的城市中,，投資型需求的購房比例相對比較高,。營業(yè)稅征免時限恢復為5年，增加了“快進快出”的投機成本,，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為,，形成更合理的供求關系。長期來看,，對穩(wěn)定市場,、抑制房價快速上漲有好處。
有專家認為,，樓市優(yōu)惠政策的調整,，也有利于購房者逐漸回歸理性，擺脫近期的恐慌性購房需求,。在房價偏高,、供應不足、優(yōu)惠政策收緊的情況下，明年上半年樓市可能出現(xiàn)觀望情緒,。
應做好新舊政策銜接
在看好政策調整有利于穩(wěn)定市場的同時,，業(yè)界對政策的短期效應普遍表示擔心。據統(tǒng)計,，目前北京市場上購房2年到5年間的二手房交易占整個二手房市場交易的40%,。由于目前二手房交易的稅費普遍由買方全部承擔，因此營業(yè)稅優(yōu)惠“2變5”后,，購房者至少要多花5.5%的稅費成本,，影響也會波及首次置業(yè)者。
同時,，新政實施可能導致賣方惜售,。賣方覺得利潤降低了，可能會改為出租,，過了5年期后再賣,，由此導致市場上的房源緊張�,！皬�2005年營業(yè)稅開始實施這幾年的市場反應看,，二手房價格并沒有降低，但成交量萎縮,，購房者的首付壓力也更大,。”胡景暉說,。
出于對二手房優(yōu)惠政策取消的擔心,，近一個多月來，買賣雙方紛紛抓緊過戶,，各地二手房成交火爆,。鏈家地產有關負責人認為，營業(yè)稅政策恢復將直接刺激部分需求趕搭本月“稅費優(yōu)惠末班車”,，在接下來的20天里,，可能會再出現(xiàn)一個二手房交易的井噴現(xiàn)象。
朱中一認為,，政策引起短期市場波動是可能存在的,。所以在政策調整時，應該做好相應的銜接設計,，以保證政策過渡時期市場的相對平穩(wěn)。
值得注意的是,，在二手房交易“2變5”的同時,，國務院常務會議也明確其他住房消費政策將繼續(xù)實施，也就是說此前減免首次購房契稅、利率優(yōu)惠等將有可能繼續(xù)實施,。自住型和改善型購房者的“剛性需求”仍將得到支持,。業(yè)內人士認為，普通購房者此時應避免恐慌性購房,，應保持理智和冷靜,，結合自己的實際情況，做好置業(yè)規(guī)劃再入市,。
供應,、供應、還是供應
在近期各種明確政策取向的會議上,，“增加供應”被反復提及,。
近年來，增加普通商品房供應的提法幾乎出現(xiàn)在每一份住房政策中,，但是前幾年在需求比較旺盛的情況下,，政府部門更多地試圖從調節(jié)需求端來實現(xiàn)供求平衡和價格穩(wěn)定，實際效果并不理想,�,！艾F(xiàn)在看來，從穩(wěn)定供給端來實現(xiàn)供求平衡似乎更符合理論與當前的市場實際,�,！敝熘幸徽f。
當前部分城市出現(xiàn)房價上漲過快的現(xiàn)象,，恰是供應出了問題,。一方面，去年到今年上半年投資和開工面積下降,，導致目前一手房供應不足,。營業(yè)稅政策調整也可能導致二手房供應下降。同時,，許多開發(fā)商捂盤惜售,，更加劇了短期內的供求矛盾。市場泡沫和風險也在積聚,。
第三季度以來,，房地產投資及新開工數據不斷回暖。業(yè)內人士普遍預計,，新開工項目到明年年中將逐漸形成有效供應投向市場,，屆時供求失衡的情況將有所改觀，有助于穩(wěn)定市場預期,。
長期看,，土地和信貸仍是決定樓市供應量的重要因素,。朱中一認為，要增加供應,，首先地方政府要繼續(xù)穩(wěn)定土地供應,，尤其是要增加普通商品房和限價房用地的供應。此外,，預計今后一個時期房地產企業(yè)仍會加大投資和開發(fā)力度,，資金需求仍然巨大，建議金融機構對符合條件的項目繼續(xù)給予信貸支持,。
盤活存量土地和存量房,，也將成為增加市場供應的有效手段。因此,，打擊“囤地”,、“捂盤”，督促房地產企業(yè)按合同約定加快開發(fā)建設尤為重要,。近日各地紛紛出臺政策,，要求房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，原則上應當以項目為單位申請預售許可,，領了預售許可證的房源要一次性全部銷售,，不得分批、分次開盤,。這些都是努力增加供應的有力信號,。 |