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都說土地和商品房是面粉和面包的關(guān)系,，但就在面粉節(jié)節(jié)降價的同時,，面包卻不由分說地越來越貴了,。這究竟是為什么,？
昨日在一次小型研討會上,，國土部同時公布了兩份針對當(dāng)前土地市場的報告,。報告透露,，今年上半年全國土地市場招拍掛出讓價款總額為3499.09
億元,，同比減少16.2%,，而平均價格則下跌了28.4%,。而且，全國105個監(jiān)測城市的平均地價水平依然處于下行通道,，同比下降了0.88%,。
與之形成鮮明對比的是，自今年3月份以來,，全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲,。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)也顯示，房價在連續(xù)6個月同比下降后,，終于在6月份“轉(zhuǎn)正”,，同比上漲0.2%。
不過，中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松表示,，上述上半年的地價水平是基于一個時點(diǎn)的價格,，并非是說上半年的平均價格，而是6月底的時點(diǎn)價格,。這個價格與2008年同期相比是下降的,。
雖然全國105個監(jiān)測城市的地價水平仍處于下降通道之中，但相比今年一季度情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn),，二季度環(huán)比增長率由一季度的負(fù)增長轉(zhuǎn)為正向增長,，同比增長率仍為負(fù)增長，但比一季度下降的幅度縮小了0.35個百分點(diǎn),。
土地市場量增價跌
若干“地王”出現(xiàn)之后,，一些研究機(jī)構(gòu)曾斷言上半年地價大漲，但此次國土部的“2009年上半年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測分析報告”則表明,，量增價跌,，可形容上半年的土地市場。
國土部土地利用司司長廖永林表示,，今年上半年全國土地供應(yīng)同比增加,，重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)逐步上升。全國土地供應(yīng)總量95372.82公頃,，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%,，第二季度同比增加了10.6%,。
不過，全國土地出讓總價款為3862.22億元,，同比減少了13.0%,。其中，招拍掛出讓價款3499.09
億元,，同比減少16.2%,。
“從這些數(shù)據(jù)來看，土地單價還是沒有上去,�,！绷斡懒謱BN表示。
兩份報告之一的“2009年上半年全國主要城市地價概況”(下稱“地價概況”)也顯示,，2009年上半年全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2472元/平方米,，商業(yè)、居住,、工業(yè)分別為4193元／平方米,、3481元/平方米(樓面地價水平1679元/平方米)、602元/平方米,。
與2008年同期相比,，今年上半年的綜合,、商業(yè)、居住,、工業(yè)地價增長率分別為-0.88%,、-0.34%、-0.77%,、-1.23%,。
開發(fā)商手中不缺地
此次國土部公布的報告顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米),，同比減少5.7%,，占土地供應(yīng)總量的32.7%，同比下降6.3個百分點(diǎn),。
雖然比去年同期供應(yīng)稍有下降,，但廖永林對CBN表示，這主要是因?yàn)橐患径认陆档锰�,，二季度已�?jīng)同比增加,，到三季度可能就會持平或者超過去年水平。
受去年房地產(chǎn)市場低迷的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的熱情一度驟降,。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1～6月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況”顯示，今年前6個月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米,，同比下降26.5%。
同樣是房地產(chǎn)業(yè)用地,，國土部的3.12億平方米和國家統(tǒng)計(jì)局的1.36億平方米之間,，差距甚大。
廖永林對CBN表示,，3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積,，并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計(jì)劃但實(shí)際未成交的土地。
至于和國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上的差別,，來自國土部中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的盧靜對CBN記者表示,，可能是統(tǒng)計(jì)樣本的差異造成的。他表示,，國土部的數(shù)據(jù)是來源于國土系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的土地出讓合同,，是指已經(jīng)成交并簽訂了合同的房地產(chǎn)用地總量。
近來由于地王頻現(xiàn)和房價上漲,，有業(yè)內(nèi)人士和一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，地價暴漲是因?yàn)檎拗屏送恋毓⿷?yīng)，當(dāng)前的土地供應(yīng)跟不上房屋的銷售速度。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為,，國土部此次發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，半年房地產(chǎn)用地就供應(yīng)了超過3億平方米，開發(fā)商手中的土地并不會緊缺,�,！耙恍┲薪闄C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，主要是來源于抽樣調(diào)查,，樣本較少,，因此權(quán)威性會有折扣�,！编u曉云對CBN稱,。
廖永林表示，目前并不存在土地供應(yīng)不足的問題,，國土部門每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完,。
房價上漲動力
昨日的國土部報告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍處于調(diào)整階段,，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減,，但從季度和部分重點(diǎn)城市情況看初現(xiàn)回暖跡象。
土地因素作為房價成本中重要的一環(huán),，歷來與房價互為因果,，開發(fā)商買地價格上漲，未來開發(fā)出來的房子多半漲價,；而房價上漲的預(yù)期一旦形成,，也會刺激開發(fā)商爭搶土地，進(jìn)而推動土地價格上漲,。
但從今年一季度以來，全國地價已經(jīng)首次出現(xiàn)了八年來的同比負(fù)增長,，而房價也并未跟隨,。相反，自今年3月份以來,，全國70個大中城市房價已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲,。加上6月份房價同比開始上漲，以及各地“地王”的刺激,，各界對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期開始逐漸增大,。
但此次數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場中的招拍掛平均價格大幅下降,，這似乎更能反映當(dāng)前開發(fā)商拿地的成本其實(shí)是在降低,，而非上升。如此一來，房價的新一輪上漲,，甚至是“暴漲”,，其動力很值得深思。 |