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牛年春天，2006年在爭(zhēng)議中全國(guó)強(qiáng)制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70％”政策,，在北京出現(xiàn)松動(dòng)跡象,。
牛年春節(jié)前，房?jī)r(jià)調(diào)整最困難,、最特殊的北京,，出臺(tái)了一系列政策。其中一條頗為引人注目：對(duì)商品住房項(xiàng)目,，允許在全市總量平衡前提下,，根據(jù)市場(chǎng)需求來確定套型面積和比例。這也就意味著,，原本不容商量的70／90政策已經(jīng)在北京出現(xiàn)了松動(dòng),。
盡管目前北京市建委并沒有對(duì)這一政策作出解釋，但一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，不到3年的時(shí)間,，這項(xiàng)曾經(jīng)要求嚴(yán)厲的政策就似乎走到了盡頭。
爭(zhēng)議中強(qiáng)制推行
2006年5月29日,，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門公布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》,，就爭(zhēng)議不斷。
商品房究竟應(yīng)該建多大的面積,？究竟該由誰(shuí)說了算,？這兩個(gè)問題成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
按照國(guó)務(wù)院的文件,，自2006年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市,、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn),。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的,，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這樣的政策被簡(jiǎn)稱為70／90政策,。
根據(jù)這個(gè)思路,，當(dāng)時(shí)主管部門官員在不同場(chǎng)合表示，必須嚴(yán)格執(zhí)行70／90政策,，否則,，將會(huì)有嚴(yán)厲懲罰措施,，其中甚至包括“沒收”。
但在開發(fā)商眼中,，這個(gè)政策卻是個(gè)釘子——從住房建設(shè)上來看,，大戶型的房屋無論從設(shè)計(jì)還是成本上都要低于小戶型的房屋；大戶型的房屋出售總價(jià)也高,。該政策出臺(tái),，打亂了一些開發(fā)商的算盤。
2006年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，正處在房?jī)r(jià)飛漲的賣方市場(chǎng)階段,，大量熱錢進(jìn)入樓市，投資性購(gòu)房占據(jù)比例不斷上升,。在一些城市,，一度出現(xiàn)連夜排隊(duì)搶購(gòu)商品房的景象，社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的高漲怨聲載道,。
70／90政策的出臺(tái),，正是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體落實(shí)，意在遏制快速上漲的房?jī)r(jià),，降低購(gòu)房門檻,。
來自官方部門的理由很充足，我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少,，從節(jié)約型社會(huì)的角度看需要在住房面積上有所控制,，90平方米一樣能設(shè)計(jì)出不錯(cuò)的戶型。為了推動(dòng)這個(gè)政策的落實(shí),，相關(guān)部門還組織了小戶型設(shè)計(jì)競(jìng)賽,，試圖證明戶型好壞不在于面積大小。
而在開發(fā)商看來,，政府限制面積是對(duì)市場(chǎng)的過度干預(yù),，而且90平方米以下的住房沒有舒適度。甚至有業(yè)內(nèi)人士公開表示,，該政策不會(huì)活過2007年,。
爭(zhēng)議中，圍繞這一政策解釋,，出現(xiàn)了幾次反復(fù)——
2006年,，原建設(shè)部房地產(chǎn)司司長(zhǎng)對(duì)商品房套型面積作出了“套型面積即套內(nèi)面積”的解釋。但很快,，建設(shè)部又對(duì)此做出了否定,，稱套型面積等同于包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積；
2007年1月9日,，原建設(shè)部在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見稿）意見的函》,，將70／90政策作出了調(diào)整,，把90平方米放大到了107平方米,。但在一天之內(nèi),，該文件又被廢除。
在該政策推出之后半年多,，其執(zhí)行細(xì)則才姍姍來遲,，一些業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這樣的做法加重了市場(chǎng)的緊張,，反倒刺激了房?jī)r(jià)的上漲,。
盡管該政策在開發(fā)商不情不愿中開始執(zhí)行，但從2006年到2007年上半年,，房?jī)r(jià)依然處在上升通道,。
松動(dòng)后會(huì)否留下后遺癥
70／90政策并沒有起到立竿見影的作用，但到了2007年下半年,，隨著央行,、銀監(jiān)會(huì)二套房政策的出臺(tái)，原本熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然陷入了冷清,。
觀望,、打折、贈(zèng)送,，在2007年下半年之后的樓市,，這些詞匯頻繁出現(xiàn)在媒體報(bào)道中，主要大城市的房屋交易量開始出現(xiàn)大幅萎縮,。這種情況一直延續(xù)到2008年末,。
這段時(shí)間，美國(guó)次貸引發(fā)的全球金融危機(jī)在世界各地蔓延,，中國(guó)也不例外,。于是乎，各地開始出臺(tái)種種利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,。
“70／90政策到松動(dòng),，是不是說將來要買小戶型的房子就更困難了？”在北京一家大型國(guó)企工作的程先生這樣問記者,。這段時(shí)間,，程先生到處看房，想買一套合適的七八十平方米的房子,，但讓他很困惑的是,，這樣的房子少之又少，根本不象70／90政策得到落實(shí)的情況,，而且價(jià)格也沒有明顯下跌,。
“70／90政策的出現(xiàn)有特殊的背景,。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者,，這個(gè)政策出臺(tái)前,，開發(fā)商的房子太好賣了，很多開發(fā)商甚至采取捂盤的方式抬高房?jī)r(jià),，而這個(gè)政策的出臺(tái)限制了開發(fā)商的行為,，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。
但是,，楊少鋒覺得,，這個(gè)政策同時(shí)也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言,，每一個(gè)地塊都有它的特殊性,，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房,，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅,；不考慮這些特殊性，政府來一個(gè)行政命令,，實(shí)際上變成那些本來應(yīng)該修建大戶型,、高檔項(xiàng)目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢(shì)。
“不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制,，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑,。其實(shí)，不同城市發(fā)展階段不同,，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣,，這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異,�,！睏钌黉h說，市場(chǎng)需要什么樣戶型應(yīng)該由市場(chǎng)決定,，而不應(yīng)該是政府一刀切,。
但是，在很多人看來,，70／90政策的松動(dòng)將會(huì)帶來對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌,，如果中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策就這樣輕易被突破，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)由此再次難以控制,？而且,，小戶型同樣有大量的需求，沒有政策的限制，未來小戶型是否更加稀有,？
楊少鋒不認(rèn)為會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上揚(yáng),，他覺得，經(jīng)歷此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整,，開發(fā)商已經(jīng)趨于理性,，在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求會(huì)相對(duì)平衡,。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，70／90政策的松動(dòng)會(huì)使市場(chǎng)的變數(shù)加大,，既然這個(gè)政策可以突破,，別的政策肯定也可能被突破。這種對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌依然來源于房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范,。 |