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公眾需要的是具體措施：在土地層面,，制定公開(kāi),、明晰的土地供給和收入制度,，賣(mài)地收入擁有專(zhuān)門(mén)賬戶，只能用于公共財(cái)政,，并且有案可查,，那么就既可以抑制地方政府通過(guò)高地價(jià)而擴(kuò)張財(cái)政的沖動(dòng)，也可以在地價(jià)上漲的時(shí)候,，獲得公眾理解,。
國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社日前在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土資源部系統(tǒng)的土地調(diào)查結(jié)果表明,，目前中國(guó)地價(jià)占到房?jī)r(jià)的平均比例是23.2%,，雖然地價(jià)在中國(guó)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素,。
其它國(guó)土資源系統(tǒng)的有關(guān)研究還顯示,，在實(shí)行土地招拍掛的市場(chǎng)化定價(jià)制度后，房?jī)r(jià)上漲的幅度比地價(jià)上漲的幅度逐年遞增,，并且與地價(jià)上漲幅度的距離越拉越遠(yuǎn),，而開(kāi)發(fā)商往往在土地儲(chǔ)備和進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)間跨度中，獲得了土地增值的溢價(jià),。
國(guó)土資源部就地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的調(diào)查與判斷,，直接回應(yīng)了一直以來(lái)對(duì)于“地價(jià)占到房?jī)r(jià)的大半成本”,、“地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素”的部分意見(jiàn)。而地價(jià)與房?jī)r(jià)之間究竟誰(shuí)是價(jià)格攀升的主導(dǎo)者的辯論,，仍是模糊,。
依據(jù)過(guò)去幾年以及最近半年時(shí)間的客觀經(jīng)驗(yàn)，在地價(jià)與房?jī)r(jià)之間,，我們更清楚地看到的是一種利益結(jié)盟關(guān)系,。而且由于地方政府的介入，在地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)盟相對(duì)消費(fèi)者真實(shí)需求之間,，市場(chǎng)內(nèi)生的自發(fā)平衡和制約機(jī)制喪失了發(fā)揮作用的空間,。如果一定要切分地價(jià)和房?jī)r(jià)，那么二者之間誰(shuí)上漲的幅度更大,、地價(jià)占比有多少,，其實(shí)更像一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟中的內(nèi)部利益分配問(wèn)題。而中國(guó)城鎮(zhèn)居民,，也就是住房消費(fèi)者,，則被動(dòng)接受這一現(xiàn)實(shí)。
無(wú)論是由分稅制架構(gòu)決定的地方政府優(yōu)質(zhì)稅源流失,，還是當(dāng)前各級(jí)政府開(kāi)支缺乏預(yù)算約束機(jī)制與設(shè)置,，都導(dǎo)致了各級(jí)政府對(duì)高地價(jià)的熱衷。在房?jī)r(jià)層面,，憑借各種政府政策優(yōu)惠,，以及各種顯性與隱性的金融資源支持，發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得以無(wú)視因銷(xiāo)售價(jià)格和有效需求不匹配帶來(lái)的巨大庫(kù)存,，包括現(xiàn)房和土地,，甚至可以主動(dòng)囤地囤樓，而不至于遭遇其它任何市場(chǎng)化的商品行業(yè),，因產(chǎn)品過(guò)度積壓都要遭遇的現(xiàn)金流斷裂,，進(jìn)而被迫降價(jià)或者清盤(pán)的問(wèn)題。
去年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自發(fā)調(diào)整期后,，我們陸續(xù)看到各種政策迭出不窮，包括原本為防止囤地設(shè)置的2年土地閑置期的政策停止執(zhí)行,，放松貸款限制,、降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資本金比例等等。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前階段,，并不是一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè),，市場(chǎng)自發(fā)機(jī)制在這里不能夠有所作為。
由此,，我們也可以看出,，要解決地價(jià)和房?jī)r(jià)的利益問(wèn)題,，只需要政策決心，還房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)“市場(chǎng)”的本來(lái)面目,。房?jī)r(jià)和地價(jià)的利益鏈條,，彼此的推卸指責(zé)于問(wèn)題的化解毫無(wú)意義。
公眾需要的是具體措施：在土地層面,，制定公開(kāi),、明晰的土地供給和收入制度,，賣(mài)地收入擁有專(zhuān)門(mén)賬戶,，只能用于公共財(cái)政，并且有案可查,，那么就既可以抑制地方政府通過(guò)高地價(jià)而擴(kuò)張財(cái)政的沖動(dòng),，也可以在地價(jià)上漲的時(shí)候，獲得公眾理解,。而在房?jī)r(jià)層面,，取消房地產(chǎn)行業(yè)的各種不必要的稅費(fèi)，規(guī)范和房地產(chǎn)有關(guān)的金融政策,，尤其還要對(duì)非常規(guī)性的擴(kuò)張貨幣政策有所約束,，那么大家就會(huì)自然迎來(lái)一個(gè)依托需求而逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 |