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上一輪宏觀調控可以說是“通過抑制成交來穩(wěn)定市場”,。
這一次地市熱漲,，7月我們看到的是增加土地供應,，來平抑房價。土地的集中放量漸變成“土地促銷旺季”,，這倒是和樓市瘋漲時期開發(fā)商加大推盤力度有著異曲同工之妙。京滬等地增加土地供給能平抑房價幾乎是多方共識,，但明確出讓時間更需計劃性,。另一個問題是，基于“總量有限,、資源稀缺”等土地自身屬性,，加大供應的同時應有效防止因供需關系變化產生的從地王走向賤賣的另一個極端，地市價格波動過快會直接導致樓市的起伏,，平衡土地交易的價格,，是未來房地產市場可持續(xù)發(fā)展的重要基礎。
5月21日的廣渠門外10號地,，樓面價超過了每平方米15000元,。6月30日的廣渠路15號地則成為北京樓面價、總價雙料"地王",。此后,，五環(huán)外的大興,、通州均出現(xiàn)樓面價達每平方米7000元的"地王"。這些"地王"的出現(xiàn),，無疑將在未來2至3年后推高北京房價,。
據(jù)北京市國土資源局相關人士分析，地王頻現(xiàn)的主要原因在于：近三年來,，北京市一直堅持偏緊的土地供應政策,，有效開發(fā)的土地并不充足；而另一方面,，旺盛的市場需求吸引了全國地產商競相進入,。2008年大部分開發(fā)商對房地產市場的走勢不明朗，將主要精力放在了“消化庫存”方面,，以至出現(xiàn)了“不敢拿地”的現(xiàn)象,，2008年掛牌入市的多宗土地流拍。而今年,，開發(fā)商將“面包”賣完之后,，勢必要購買適量的面粉補充，以保障其可持續(xù)發(fā)展,。同時,，今年寬松的貨幣政策又使得不少地產商、尤其是具有央企背景的地產商手持大量貨幣資金,，導致幾十億拿地的現(xiàn)象屢見不鮮,。
地王也好，房價也罷,，“價格”都是核心詞,。增加供給以平抑房價的做法已經(jīng)成為北京、上海等大城市政府的共識,。
北京市國土資源局研究室主任靳京在7月13日召開的“土地市場形勢分析專家座談會”上說,，“下半年北京將供應土地1000公頃，同時投入1000億元用于土地儲備”,。
上海嘉定區(qū)政府土地招商負責人近期向在滬多家房地產龍頭企業(yè)介紹,，作為下半年上海土地出讓的重點區(qū)域，嘉定擬推出800畝至1000畝的土地供給,。
價格戰(zhàn)中的“共振風險”
“價格戰(zhàn)”的產生究其原因在于,，同一時間段內，市場的供需雙方赤裸裸的正面交鋒,。
“價格戰(zhàn)”最大的受益者是土地的出讓方,。但土地供貨方也絕非常勝將軍�,？v觀2008年的土地交易情況,，土地方也曾飽受了開發(fā)商的無情打擊,。很多土地經(jīng)過幾輪談判后，由140萬/畝貶值到120萬/畝,，甚至都出現(xiàn)了100萬/畝竟無人問津的地步,。即使現(xiàn)在，也有大量的閑置土地,。土地本是稀缺資源,，但在特定的市場環(huán)境下，也不得不“賤賣”,。
思源置地顧問認為,，這就是“土地共振”現(xiàn)象給市場交易中的供求雙方帶來的傷害。土地交易共振現(xiàn)象的出現(xiàn)源于參與者對市場供給,、需求和預期的同向判斷,。在市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段時，一方獨占或者說一方暴利的時代應該引入一種新的價格機制,，這個機制可以平衡交易過程中的各方利益,，與和諧社會倡導的共同發(fā)展——“共贏”是相一致的。
思源置地顧問堅信：適時引入“土地價格平衡機制——套期保值”在土地交易“價格戰(zhàn)”中可以有效地規(guī)避共振風險,。
引用期貨交易中的套期保值
如何避免交易雙方中的任何一方損失慘重，可以探求在土地交易中引入期貨交易中經(jīng)常提及的“套期保值”,。在現(xiàn)有的期貨市場中,，套期保值是指把期貨市場當作轉移價格風險的場所，利用期貨合約作為將來在現(xiàn)貨市場上買賣商品的臨時替代物,，對其現(xiàn)在買進準備以后售出商品或對將來需要買進商品的價格進行保險的交易活動,。
“土地”雖然還未作為一種商品進入到我國現(xiàn)有的商品期貨交易中，但我們可以借鑒“套期保值”在商品期貨交易中規(guī)避風險的經(jīng)驗,，以運用到未來的土地市場交易中,。特別是提取套期保值的核心特征，即在現(xiàn)貨市場和期貨市場對同一種類的商品同時進行數(shù)量相等但方向相反的買賣活動,，即在買進或賣出實貨的同時,，在期貨市場上賣出或買進同等數(shù)量的期貨，經(jīng)過一段時間,，當價格變動使現(xiàn)貨買賣上出現(xiàn)的盈虧時,，可由期貨交易上的虧盈得到抵消或彌補，從而在“現(xiàn)”與“期”之間,、近期和遠期之間建立一種對沖機制,，以使價格風險降低到最低限度。
思源置地認為,，合理的引入“套期保值”的概念,，可以有效地遏制現(xiàn)在開發(fā)商囤地,、捂盤等擾亂市場交易活動的行為，保持地方財政收入的穩(wěn)定,。
土地交易中的套期保值
思源置地顧問提出在土地交易中引入套期保值的概念,，其具體操作方式設想如下：
土地方與開發(fā)投資企業(yè)達成針對某個片區(qū)(該片區(qū)中包含已整理并可上市交易的土地和未整理不具備上市條件的土地)的合作意向，同時簽署土地開發(fā)意向合約,。在合約中可約定：未來一段時間內,，投資商承諾以約定的條件摘取整理完成的土地進行二級開發(fā)，而土地交易價格以約定價格作為基準,，雙方可約定上下浮動空間,。在浮動空間之外，雙方可分別購買一定百分比的“對沖產品”進行分期保值,。期限可分為三期：開發(fā)投資企業(yè)從市場上拿地價格時期,、項目可動工時期和項目開盤銷售時三個時期的土地市場情況。若土地交易價格變化超過了約定浮動區(qū)間,，利益受損方可以使用意向合約中的“對沖產品”來規(guī)避土地價格波動的風險,，從而確保土地方順利賣地和開發(fā)投資企業(yè)“零風險”拿地。
土地套期保值的實踐構想
土地交易中實施套期保值的價格平衡機制,。
首先,，需要國家有關部門批準并建立相應的監(jiān)管機構。交易雙方約定的交易價格和權利義務等款項必須對監(jiān)管機構進行公開,。特別是交易價格需要有專門的評估機構進行土地價格預測,，得出中立的交易價格。監(jiān)管部門需要監(jiān)督國有土地利益不流失,。另外,，每次土地交易完成后均需要到監(jiān)管部門進行備案。同時,，擔保第三方也應該根據(jù)項目的發(fā)展情況定期向監(jiān)管部門匯報“對沖產品資金”的使用和發(fā)放情況,。
其次，需要國家有關部門制定一套嚴格的法律文件,，用以約束交易方,。
第三，需要地方政府在政策上給予此種交易模式支持,，并大力推進實施,。
與思源置地前幾期提到的“訂單農業(yè)”、“零庫存”等土地交易模式結合,，將價格平衡機制——套期保值引入到未來土地交易中,，不僅可以有效的規(guī)避交易雙方的風險，還可以促進土地市場的發(fā)展,，更可以保障市場主體多方的利益,。
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