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多方助推房價
“國家的資金投入和寬松的貨幣政策,，推動了房價一路走高”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示,，國家今年確定了“保增長,、促消費、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策,，今年上半年GDP增長為7.1%,，而要完成“保八”的任務(wù)，下半年GDP要增長9.5%,，因此國家會繼續(xù)加大投資,。
另一方面，房價飛漲還源于寬松的貨幣政策,。對在建房地產(chǎn)項目信貸的支持,，土地出讓金的放緩收繳，二套房貸的松綁,，這些都有意無意地造成地產(chǎn)資金的寬裕,，“資金富裕的，貸款容易了,，所以才出現(xiàn)了搶地、囤房的”,，王玨林表示,。
北京理工大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、中國問題專家胡星斗則認(rèn)為,，通脹預(yù)期是造成本輪房價飛漲的重要原因,。
銀監(jiān)會使出撒手锏
樓市火熱，地王頻出,，引發(fā)各方關(guān)注的目光,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開始加大保障性住房的建設(shè)，銀監(jiān)會發(fā)通知要求加強按揭貸款風(fēng)險管理,，北京市建委緊急調(diào)查開發(fā)商捂盤現(xiàn)象……
高達9000億元的住房保障投資計劃已經(jīng)啟動,在剩下的兩年多時間里,，要完成對廉租房投資2150億元,棚戶區(qū)改造投資1015億元,經(jīng)濟適用房投資6000億元,。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金司正在積極研究閑置公積金支持廉租房建設(shè)的方案,。王玨林表示,，公積金使用非常重要，截至2008年末,，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元,。如果把閑置公積金用好，對于改善低收入家庭住房條件方面有很大的意義,。國外經(jīng)驗證明,，廉租房的供應(yīng)量每增加5％，將迫使商品房價格下降3％-4％,。
打擊投機亦是政府調(diào)控的重中之重,。5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確,，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%,，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。這是在自2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào),，也預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”,。
尚不足一月，6月22日,銀監(jiān)會就下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》,要求各地銀監(jiān)局,、各政策性銀行和商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖,，不得找借口放棄二套房貸政策約束，也不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),變相降低首付款的比例成數(shù),。7月17日,，銀監(jiān)會主席劉明康在2009年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上強調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn),，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，采取有效措施防范“假按揭”,、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生,。
事實上，“二套房貸”調(diào)控已成為平衡房價的撒手锏,。2007年9月,，監(jiān)管層出臺所有第二套房貸必須執(zhí)行四成首付,、利率比基準(zhǔn)利率上浮10％的嚴(yán)厲政策,，效果立竿見影，房價應(yīng)聲而落,。
固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的下調(diào)和二套房貸的收緊,，表明國家扶持樓市健康發(fā)展和打擊投機的決心。王玨林表示，“美國即使中產(chǎn)階級也不會擁有多套物業(yè),，如果中國出臺政策,，第二套房子首付提升到50%，第三套70%,，之后是90%甚至是全款,，可以有效打擊房地產(chǎn)投機現(xiàn)象”。
除此之外,，王玨林表示,，房價很多問題是管理不到位造成的。比如土地政策,，政府只是通過大量的放地平衡物價,，但是如果拿出的地被開發(fā)商囤積起來，不開發(fā),，政府是無能為力的,。因此，在土地政策上還應(yīng)該加強對開發(fā)商土地使用年限的管理,，來解決開發(fā)商“虛假銷售,、庫存土地囤積”等問題。
組合拳降溫樓市
如何給瘋漲的房價降溫,？北京聯(lián)達四方投資管理有限公司總經(jīng)理楊少峰認(rèn)為,，運用多種方法打擊投機是樓市降溫的關(guān)鍵。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，本輪房價的飛漲,，狀態(tài)確實很危險，開發(fā)商盲目標(biāo)高價格,，將對市場產(chǎn)生不良影響,。但是本輪漲勢并非全國性的，樓市趨熱只出現(xiàn)在北京,、上海等幾個大城市,，北京房價也只是在四環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，地鐵沿線以及郊區(qū)軌道交通發(fā)達的地方,，而其他一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣,，房價非但沒有上漲，反而有所回落,。
因此郭毅認(rèn)為,，本輪房價上漲，是區(qū)域價值的增值,，帶動項目的增值,，這是有交易量為支撐的增長,，“短期內(nèi)不應(yīng)該出臺非常嚴(yán)厲的措施來抑制消費，而是對現(xiàn)在市場中不規(guī)范的一些現(xiàn)象,，出臺一些針對性的政策,，避免一刀切的政策傷及無辜”。
“中國尚未出臺物業(yè)稅,，也是投機現(xiàn)象增多,，房價飛漲的原因”，胡星斗表示,，盡快出臺第二套房產(chǎn)的物業(yè)稅征收,，提高保有住房的成本，可以有效降低投資,，平抑房價,。 |