北京朝陽區(qū)廣渠路大郊亭西北建筑面積達(dá)28萬平方米土地的廣渠路15號,,經(jīng)過多輪競價,,終以40.6億元的價格被中化旗下方興地產(chǎn)[2.65
-2.57%]公司摘得,以此折算出來的樓面地價為
14500元/平米,。該地塊刷新了北京公開出讓土地的最高總價記錄,。潘石屹,、張欣夫婦也到拍賣現(xiàn)場,卻折戟而歸,。萬科,、安聯(lián)、華遠(yuǎn),、遠(yuǎn)洋,、中信、保利,、惠民,、華潤、金融街[14.32
4.07%]也對這塊用地虎視眈眈,。
我覺得沒有必要大肆炒作這塊地王,,無論拍得多高,其實(shí)都與民生無關(guān),。廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地占地面積約為15.59萬平方米,,綜合,、商業(yè)建筑面積約為7.21萬平方米,總規(guī)劃建筑面積28萬平方米,。該宗地起始價16.47億元,,自6月16日開始接受競價以來,收到過10次報價,,最高報價26億元,。6月30日16時40分,廣渠路15號地正式開始現(xiàn)場競價,,起拍價定為26.12億元,,歷時45分鐘,經(jīng)過97輪激烈競拍,,中化方興投資管理有限公司最終以40.6億元競得該地使用權(quán),,成為2009年京城的“新地王”。
了解中化方興就應(yīng)該知道,,這是一家典型的央企,,承擔(dān)過許多與政府規(guī)劃有關(guān)的項(xiàng)目開發(fā),大多是寫字樓等商業(yè)物業(yè),,很少開發(fā)住宅項(xiàng)目,。從中化方興這么瘋狂的高價拿地的情況看,只有一種可能,,那就是迫切需要進(jìn)入資本市場,,而不是考慮這個項(xiàng)目本身的盈利前景。也就是說,,中化方興是為了公司上市來進(jìn)行資本運(yùn)作的,,所以,他考察這塊地的價值并不是從樓市本身的前景來分析,,也就是說,,未來樓市好不好不在他考察之列,而是不是能夠順利實(shí)行IPO則是這塊地的價值點(diǎn),。
如果是正常開發(fā),,從周邊的商業(yè)物業(yè)及住宅價格來看,大約住宅只能實(shí)現(xiàn)50億的銷售收入,,商業(yè)部分能實(shí)現(xiàn)20億的銷售收入,,央企的運(yùn)營成本和銷售成本比民企要高出3%至5%,70多億的銷售,,地價成本占56%,,加上建安成本運(yùn)營成本,根本就沒有贏利的空間。所以,,中化方興的企圖只有一點(diǎn),,那就是直奔資本市場。現(xiàn)在IPO已經(jīng)放開,,作為央企,一直是證監(jiān)會給與大力支持與輔助的,,但基本前提是本身要有足夠大的資產(chǎn)規(guī)模和能夠講出故事來的盈利前景,。
所以,放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO是很可怕的一件事,。中國的房地產(chǎn)企業(yè)大多本身不持有物業(yè),,唯一能夠打包上市的資產(chǎn)是土地,而獲取土地的資金來源主要是銀行貸款,,再用銀行貸款買下來的土地進(jìn)行上市,,其杠桿效應(yīng)簡直是無窮大,泡沫也是無窮大,。更重要的是,,刺激房地產(chǎn)企業(yè)不顧一切爭搶地塊,實(shí)質(zhì)上破壞了市場運(yùn)行的基本法則,,供求關(guān)系格局被徹底打破,,至于最后房子能不能賣出去,反而并不重要,,因?yàn)轱L(fēng)險都在銀行和投資人身上,。
從這塊地王的誕生,我們可以看出,,只要中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式不改變,,只要放開房地產(chǎn)企業(yè)的IPO,未來的地王會層出不窮,,不斷刷新紀(jì)錄,,大量的資金會流進(jìn)房地產(chǎn)市場,而中國經(jīng)濟(jì)的大崩潰極有可能發(fā)生在地王的歡呼聲中,。
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