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中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇表示,，物業(yè)稅主要著眼于解決地方政府的財政來源，在短期內(nèi)對房價有一定抑制作用,，但對未來的地產(chǎn)運營格局不會起到根本性影響,。在目前宏觀經(jīng)濟還處于脆弱狀態(tài)下，需要把握開征的時機,。
著眼解決地方政府的財政來源
問：研究開征物業(yè)稅的目的是什么,？
楊志勇：開征需要考慮的一個大背景是地方財政收入問題，因為地方財政收入沒有一個主體稅種,，就會導致地方政府的短期行為,，而物業(yè)稅著眼于解決地方政府的財政來源，建立財政收入的保障機制,。
由于土地轉(zhuǎn)讓收入成為地方政府收入的重要來源,，要地方政府采取措施，降低地價,，壓縮土地開發(fā)成本,，顯然存在一定的困難。要消除地方政府的阻力,，需要中央政府采取適當措施,，例如，通過進一步完善分稅制財政體制，擴大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重,，緩解地方財政支出壓力,。
進一步完善分稅制財政體制，需要開征物業(yè)稅,，并將之劃為地方稅,，才有可能緩解地方政府的財力困難，推動地方政府在徹底改變地產(chǎn)運營格局中發(fā)揮積極作用,。物業(yè)稅既是地方政府當期財政收入的主要組成部分,，又是未來財政收入的重要組成部分。相對于土地使用權轉(zhuǎn)讓的一次性財政收入而言,，以當期房地產(chǎn)價格或者租金收入作為計稅依據(jù)的物業(yè)稅,，能夠讓地方政府分享房地產(chǎn)增值帶來的收入。從理論上講,，采取征收物業(yè)稅的辦法后,，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機制,，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式,。
短期內(nèi)或打壓房價
問：如果開征物業(yè)稅的話，對房價會有什么影響,？
楊志勇：房價與稅負有很大關系,，稅負很重的話，持有成本比較高,，會降低住房投機欲望,，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家，短期內(nèi)對房價起到打壓的作用,。
但是長期看房價還取決于房地產(chǎn)供給需求狀況,，最終決定房價的是供求關系，而不僅僅是成本,。如果供給遠遠滿足不了需求的話,，那么，物業(yè)稅對房價就不會有太大影響,。
問：物業(yè)稅對地產(chǎn)格局會有什么樣的影響,？物業(yè)稅會取代土地出讓金嗎？
楊志勇：我認為,，物業(yè)稅的開征,，能夠?qū)Φ禺a(chǎn)運營格局產(chǎn)生一定的影響，但將徹底改變地產(chǎn)運營格局之希望寄予物業(yè)稅,，則未免夸大了物業(yè)稅的功能,，而忽略了其他真正有能力撬動地價的關鍵因素,。地產(chǎn)運營格局的徹底改變，物業(yè)稅作用的發(fā)揮,，需要其他條件的配合,。
現(xiàn)在官方包括財政部門所談的物業(yè)稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉(zhuǎn)讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度,，不會因為物業(yè)稅的開征而消失,。土地批租制度是獨立于物業(yè)稅制的。
需要把握開征的時機
問：您認為物業(yè)稅在方案上應如何設計,？
楊志勇：物業(yè)稅應該是一種受益稅,，與地方政府所提供的公共服務相對應。稅率應和公共服務水平掛鉤,。稅率有必要隨公共服務水平和公共服務成本的變化而變化,。但在開征的初始階段，宜選擇較低的比例稅率,，以便于征收,。物業(yè)稅應按年計算征收。所有的房地產(chǎn)稅種都整合到物業(yè)稅之下進行設計,。廉租房租戶收入較低，傾向于廉租房不征收,。
問：征收物業(yè)稅能不能調(diào)節(jié)貧富差距,？
楊志勇：作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅能夠調(diào)節(jié)貧富差距,，但調(diào)節(jié)的力度取決于稅制的設計,。以什么作為計稅依據(jù)，對此影響很大,。有的國家采用歷史成本,，有的國家采用該地區(qū)最近一次的二手房交易價格。后者調(diào)節(jié)力度一般說來更大,。
問：開征物業(yè)稅現(xiàn)在來看有什么困難,？
楊志勇：第一個是房地產(chǎn)價值如何進行有效評估，第二個由于物業(yè)稅是用于公共財政,，那么未來對公共財政的透明度要求也越來越高,。目前來看，房地產(chǎn)價值的評估可能沒有太大的困難,，技術上沒什么太多問題,，大體評估還是比較容易的。而公共財政的透明度,，即使沒有物業(yè)稅,，也是會往前走的,。
但目前宏觀經(jīng)濟還很脆弱。任何收緊經(jīng)濟的政策包括一些規(guī)范化的制度短期內(nèi)最好不要出臺,，物業(yè)稅也需要把握開征的時機,。 |