�,。玻埃埃改晗掳肽暌詠�,，在全球性金融危機的沖擊下，香港樓市急速進入調(diào)整期,，交易量及價格齊跌,。此間專家認(rèn)為,，雖然香港房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)有所擴大，但市場的基本因素勝于１９９７年,，因此不致于陷入當(dāng)年亞洲金融風(fēng)暴期間那樣的深度調(diào)整,。
中國銀行（香港）經(jīng)濟研究主管謝國樑日前接受新華社記者專訪時指出，這次香港房地產(chǎn)與經(jīng)濟調(diào)整的互動關(guān)系與１９９７年正好相反,。當(dāng)時是樓市的大幅調(diào)整影響了經(jīng)濟,，而這次樓市調(diào)整卻是受經(jīng)濟下滑的影響。目前,，普通住宅樓宇無明顯泡沬,，樓宇供應(yīng)量偏緊，按揭利率處于歷史極低水平,，港元匯率沒有高估,，這些因素決定了香港樓市不太可能出現(xiàn)亞洲金融危機期間那樣的深度調(diào)整。
香港房地產(chǎn)在１９９７年１０月至２００３年７月間經(jīng)歷了長達６８個月的調(diào)整,，整體樓價累積跌幅高達６５％,，寫字樓宇的跌幅約達七成。迄今為止,，整體住宅樓價水平仍比１９９７年１０月的高峰低三成,，其中普通住宅的價格只回到１９９７年高峰期的一半左右。
謝國樑說,，１９９７年亞洲金融風(fēng)暴沖垮一些外圍經(jīng)濟體系的貨幣體系時,，港匯嚴(yán)重高估的因素成了投機力量沖擊港元聯(lián)系匯率的借口之一。在聯(lián)匯制維持不變的情況下,，調(diào)整壓力集中在資產(chǎn)價格,。當(dāng)時，香港樓市存在巨大泡沫，樓宇供應(yīng)量過大,，投資者紛紛將物業(yè)沽出套現(xiàn),，導(dǎo)致樓價急瀉。
他指出,，目前,，普通住宅樓宇的供樓負(fù)擔(dān)比率仍然處于中等收入家庭的置業(yè)承擔(dān)能力之內(nèi)，顯示這類住宅樓宇并無明顯泡沬,。
匯豐亞太區(qū)業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟顧問梁兆基表示,，與亞洲金融風(fēng)暴時不同的是，現(xiàn)在的按息較低,，新樓供應(yīng)少,，而且投資市場環(huán)境惡劣，令資金聚留在樓市上,。最重要的是香港的儲蓄率上升,，即使市民失業(yè)了，手上的現(xiàn)金仍可以維持生活開支,，不用急需賣樓套現(xiàn),。
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署的統(tǒng)計，２００８年的樓宇成交量及成交總額分別為１１．３萬宗及４１３１億港元,，較２００７年的１４．５萬宗及５２５６億港元分別下跌２２％及２１％,。
由于樓價大幅下滑，導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)由２００８年第三季度的２５６８宗,，增加至第四季度的１０９４９宗,，增加逾３倍。
香港金融管理局總裁任志剛表示,，雖然去年第四季度負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)大幅上升,，但情況不會如１９９８年及２００３年般惡劣。謝國樑認(rèn)為,，目前整體樓價再大跌空間有限,，最多還有１０％的下跌空間，因而負(fù)資產(chǎn)不會大幅攀升,。
謝國樑表示,，目前，香港樓市面臨的主要風(fēng)險包括：實體經(jīng)濟衰退對置業(yè)信心影響很大,；豪宅的下跌壓力將拖累整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,；商業(yè)樓宇租金將大幅調(diào)整。他說,，香港過去５年的復(fù)蘇周期相當(dāng)程度受惠于資金流入,，如果出現(xiàn)資金流出,，樓市不可避免受到影響。
他認(rèn)為,，內(nèi)地這次４萬億元人民幣的刺激經(jīng)濟方案以及香港特區(qū)政府最近提出的加快基建措施對香港經(jīng)濟,、就業(yè)與投資信心具有正面作用,，有利于香港與內(nèi)地樓市穩(wěn)定,。
|
|