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作為保障民生的一個重大舉措,，政府采購商品房用作保障性住房,，正成為長三角的一種潛在趨勢。
記者采訪了解到,，目前,，江浙滬三地政府或高調(diào)或委婉地表達了下一步將以“購”替“建”完成部分保障性住房的安置計劃。在南京,，4000套政府“團購”計劃已付諸實施,。
蔓延：政府回購商品房做保障房
在江浙滬三地，南京推出的政府“團購”計劃最為高調(diào),。近日,，南京市政府宣布收購4000套住房用于拆遷安置房和廉租房，并已從民間征集了兩千余套房源,，而計劃是前期收購的數(shù)量大約為200套廉租房,。江蘇常州、南通兩市也有政府收購二手房作廉租房的嘗試,。
實際上,，這些來自“民間”的房產(chǎn)，大部分來自開發(fā)商,。在本月中旬舉行的南京市第二屆好房換購會上,，南京市政府收購房源2094套,，其中商品房源1760套，個人提供用于拆遷安置的70套,，個人提供用于廉租房的264套,。
與南京高調(diào)“試水”的情況有所不同，上海市,、浙江省尚未出臺明確的回購商品房用作保障住房的計劃,。不過，類似的情況也已出現(xiàn),。上海市表示將收購市場上的小戶型存量樓盤作為廉租房源,。浙江省建設(shè)廳的一位官員向記者透露，目前浙江部分市縣正在施行或者醞釀從市場上收購現(xiàn)房作為保障住房,。溫州市房管局一名工作人員介紹,，今年溫州已收購套均面積約為60平方米的200套房源用于廉租房，今后政府會進一步從市場上收購商品房用于保障住房,。
考驗：民生探索亦面臨多重難題
解決保障住房問題,、穩(wěn)住房地產(chǎn)市場或許正是政府一舉多得的初衷。
分析人士認為,，政府采購部分商品房作為保障性住房,，不僅解決了保障性住房建設(shè)中的種種難題，還利用了目前房價低迷的契機,，既可避免部分開發(fā)商出現(xiàn)問題,，還可盤活市場，同時緩解了土地資源的緊張,。
但是,，政府要想實現(xiàn)這樣的目標，還面臨多重難題,。
衛(wèi)明（兩岸）不動產(chǎn)營銷智庫總經(jīng)理蔡為民表示,，政府動用公共財政收購現(xiàn)房，首先考驗的就是政府的財力,，政府無力支付如此巨額的資金,。比如，上海平均每年投入市場的商品房面積高達2000萬平方米,，如果按照每平方米10000元來計算,，那么總價高達2000億元。即使政府只是收購其中的5%,，也需要100億元,，這對于當下有大量建設(shè)需求的政府來說，是一筆不小的開支。
政府除了在采購過程中保持信息公開透明外,，價格也是繞不過的關(guān)口,。政府如何保證收購的商品房，既要低于保障性住房開發(fā)建設(shè)成本,，還要低于同區(qū)域的同類商品房價格,？
日前，南京市相關(guān)部門表示,，1760套商品房的實際收購價格,，將比開發(fā)商現(xiàn)在的銷售價格低10%到15%。不過,，蔡為民認為,，由于市場價格是動態(tài)的，消費者對于樓市走勢的下行預期,，也給政府回購商品房提出了挑戰(zhàn),，即使政府以低于市場10％-15％的價格收購商品房仍然偏高。一旦房價下探幅度過大,，其間的損失由誰承擔,，政府、開發(fā)商抑或老百姓,？
此外,，南京市已經(jīng)考慮到政府收購保障性住房后，可能出現(xiàn)的問題：政府回購后,，這些房子乏人問津怎么辦,？
唐軍透露，南京的做法是：如果沒有拆遷單位和拆遷戶選擇政府回購的房源,，一年后由開發(fā)商原價回購,。
他介紹,，這種由開發(fā)商回購的方式,，“房源確定時，會在合同上約定 ,�,！� |