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斷供出現深圳房價見底了嗎?
    2008-07-16    作者:陳波翀    來源:東方早報

  7月14日,,央視“經濟半小時”報道深圳房價持續(xù)下跌,,這引發(fā)了昨天港股的再度跳水,,恒生地產分類指數重創(chuàng)4.22%,,H股中資地產股普遍下跌7%-8%,。這一下跌狂潮并且很快影響到了A股,,地產股云集的深圳成份股指數下跌幅度達到4.03%,。

  而在房地產市場上,,雖然一個交易日內不可能出現這種斷裂式的下跌,,但一些普通購房者早就領教了房價下跌給他們帶來的危害,。在深圳,許多人發(fā)現他們過去買的房子,,其價值在不斷縮水,,他們所欠銀行的購房貸款,其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價,,成了負資產,,一些房主選擇把房子扔給銀行,不再償還銀行的貸款。這種情勢迅速催生了一個新聞熱詞——“斷供”,。
  其實,,在央視的節(jié)目播出之前,深圳市國土資源和房產管理局已在7月9日發(fā)布了一份分析報告,,這份報告鮮明地提出兩大觀點,,一是房價已逐步調整到位,二是需要適度調整房地產調控政策,,即所謂的“救市”,。但筆者對此卻難以茍同。種種跡象表明,,深圳房價的見底還為時尚早,。至于“救市”,更無從談起了,。
  總體來看,,報告稱房價已調整到位,,無非是基于如下四點判斷:其一,,房價已有較大幅度下降,5月份深圳房價比去年最高點下降了36%,。其二,,市場交易持續(xù)低迷,預計住宅銷售面積全年大致為350萬平方米,,僅相當于10年前的水平,。其三,居民自住需求有所上升,,全市房價基本接近90/70房的水平,,大致在10000~11000元/平方米。其四,,房價已有止跌跡象,,剔除低密度住宅入市影響,6月份房價為11159元/平方米,,基本與5月份持平,。
  事實上,房價見底離不開兩大先決條件,,即泡沫適度和成交放大,。前者對應房價的周期性變化,后者則表現為供求關系均衡的結果,。一般來講,,房價見頂之后,一手房及二手房成交要經歷三個階段的變化。第一,,一手房成交較二手房顯著回落,,房價主要由二手房成交支撐呈現抵抗式下跌。第二,,無論一手房還是二手房,,成交均大幅回落,市場普遍持觀望心態(tài),。第三,,成交有所回升,房價繼續(xù)小幅下跌,。
  從供求關系來看,,房價未達到均衡狀態(tài)。上半年,,深圳市住宅施工面積為1950.89萬平方米,,住宅新開工面積為303.89萬平方米,預計全年施工面積為2254.78萬平方米,。即便是以三年的建設周期計算,,未來平均每年竣工面積為750萬平方米。而今年預計的銷售面積為350萬平方米(含二手房),,供大于求的趨勢十分明顯,。此外,房價泡沫最為嚴重的2007年,,一手房成交也不過501.40萬平方米,,供給還是會持續(xù)大于需求。
  不難理解,,深圳房價仍然還有向下的空間,。究竟底部在哪里呢?很明顯可以從需求入手進行分析,。眾所周知,,市場持觀望心態(tài),主要是預期房價還會下跌,。一旦房價跌至合理水平,,無論是自住需求還是投資需求,都會被極大地激發(fā)出來,,即租金能完全覆蓋按揭貸款的利息支出,。一般來講,按揭貸款利息支出屬于購房的財務成本,,如果能有效向租客轉嫁,,等于零財務成本購房,不僅自住需求會提前,投資需求也會成倍增加,。

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