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美國腳地產(chǎn)巨富唐納德·特朗普的發(fā)跡史對許多投身十房地產(chǎn)業(yè)，并夢想著有胡一日可以小人頭地的投資者來說,，是一個神話般的故事、特朗普認為這世上大部分人胸無大志,，怕作決定,，倍受挫折,，而他自己“喜歡想大事，做大買賣”,，而且“不是為了金錢才做生意的,，我有的是錢，花不完的錢,，經(jīng)營交易是我的藝術(shù)形式,！”
特朗普的父親是一個小房地產(chǎn)商人，在其影響下,，特朗普自小就對房地產(chǎn)牛意情有獨鐘,。然而，父親賴以取得成功的簡易住宅領(lǐng)域卻遠遠不能滿足兒子的雄心壯志,。年青的特朗普在大學畢業(yè)后,，梗勇敢地向傾心己久的曼哈頓邁出了第—步。
開始施身手
在曼哈頓的開始幾年中,，命運之神似乎沒有注意到這個躊躇滿志的小伙子,。特朗普每天都耐心地等待著夢想實現(xiàn)的機會
1973年某一天的《紐約時報》給特朗普提供了一個轉(zhuǎn)機。有則消息表明賓夕法尼亞中央鐵路己宣告破產(chǎn),，并決定出售原鐵路資產(chǎn),。令人眼花絳亂的資產(chǎn)表中兩個廢棄停車場吸引住了特朗普。
這是兩塊特朗普相當熟悉的地皮,。他拿出乎時積累的資料,，找出了與這購塊地皮相關(guān)的文章。這些文章都是關(guān)于這一帶地區(qū)的危險性,，雜草叢生,，毒品交易泛濫……這是還價的依據(jù)。
當特朗普會見代理商時,，他拿出的這些資料讓代理商對這位年青入刮目相看,。由于特朗普沒有承擔建筑工程的經(jīng)歷，他深知僅憑經(jīng)驗與成就絕不可能取得代理商及銀行家的信任,，于是,，他特別強調(diào)自身的精力和干勁，并搬出父親的小公司做后臺,，取名叫“特朗普組織”，給人一種充滿實力的感覺,。
談判十分順利,，1974年,，雙方宣布特朗普組織以600萬元的價格問賓夕法尼亞中央鐵路購下了從西59街到西72街以及從西34街到西39街的兩塊地皮。
特朗普對兩塊寶地的初步開發(fā)計劃是興建向中等收入者提供的公寓樓,。因為紐約市政府給中等公寓樓的建筑者提供了一項米奇爾——拉馬計劃,，即向建筑商提供長期低息貸款并減免稅收。但是初步的開發(fā)計劃并沒有取得成功,，由于紐約市1975年的經(jīng)濟形勢不盡人意,，政府取消了這項資助。
特朗普沒有失望,，他迅速地制訂了第一項新計劃,，即在西34街的地皮上蓋一個會議中心大廈。新的困難很快出現(xiàn)：政府幾年前就規(guī)劃在第44街建一個會議中心,，最近又決定在炮臺公園建造會議中心,。
這一次，特朗普巧妙地利用新聞媒介,，向公眾宣傳只有自己的地皮最適合于建造會議中心,。因為34街交通十分方便，鄰近地鐵站和汽車站,。同時,，由于地皮實際面積比政府選定的兩個地方都大，更有利于將來的發(fā)展,。不懈的宣傳引起了公眾的興趣,，并促使政府成立了一個委員會對三塊地皮進行綜合調(diào)查。最終的調(diào)查結(jié)果證明了西34街的價值01978年4月,，市政府購買了這塊地皮,，并建造了會議中心。
這一次的交易給特朗普帶來的利潤不足100萬,，但這是他進軍紐約房地產(chǎn)業(yè)的第一次成功,。
特朗普大廈
在紐約的第五大道上有一家ll層樓的百貨公司，雖然地處黃金地帶,，但這幢樓卻毫無特色,。特朗普看中了這一塊地皮，并計劃建一座有代表性的大廈,�,？上В儇浌镜睦习宀⒉辉敢獬鍪勖碌呢敭a(chǎn),。特朗普靜靜地等待著機會,，“緊隨勿迫”地堅持了3年。
78年6月,，《商業(yè)周刊》發(fā)表了一篇文章,，說百貨公司由于財務(wù)危機,，管理層進行了人事變動，更換了一名總經(jīng)理,。特朗普明白剛上任的總經(jīng)理對百貨公司不存在感情上的依戀,，他會毫不猶豫地出售公司資產(chǎn)。
不久,，特朗普出資幾百萬美元買下了百貨大樓及土地祖契,，租期還剩29年。同時,，他還購買了相鄰的一家首飾店的空間權(quán),，以便建一座真正的摩天大廈。
經(jīng)過一年步的設(shè)計時間,，特朗普選擇了一個使大樓具有28個側(cè)面的鋸齒形設(shè)計,。
1979年特朗普大廈破土動工。為了使其成為名符其實的豪華住宅,，特朗普采用了最好的建材,。整個大廈的墻面由一種非常華麗昂貴的大理石組成。這種大理石的顏色由玫瑰值,、桃紅色和粉紅色混合而成,，極其罕見。所有的欄桿扶手都采用全光鋒亮的黃銅,，高雅古典,。底樓大廳只有兩根大柱，四面都貼上了玻璃,，另外還建有一座肋英尺高的瀑布,，令人心曠神怡。
由于特朗普大廈位置一流,，富麗堂皇,，特朗普的口號是：“出售神奇和夢幻”。在特朗普的銷售過程中,，特朗普更是巧妙地利用了各種手段,。由于與其同期出售的博物館大廈采用低價銷售的辦法，特朗普借機向大眾宣傳博物館大廈不如特朗普大廈,，逼得競爭對手以普通公寓發(fā)售,，損失慘重，而特朗普大廈卻吸引了大批名流,。在特朗普大廈興建之前,，特朗普為了縮短工期曾決定敲碎兩個藝術(shù)淺浮雕，這一行為引起了傳媒界的廣泛批評。批評文章都談到,，“為了結(jié)世界上最豪華的大樓挪出地方……”特朗普也利用這些反面材料加深了公眾對“最豪華的大樓”的印象,。最富有戲劇性的是有些小道消息傳聞查爾斯王子將在特朗普大廈購置一套公寓,。特朗普心里明白沒有這種可能,，但他向新聞界閃爍其辭，更掀起了一陣搶購特朗普大廈的狂潮,。
特朗普大廈的整個工程,，包括土地、建筑成本,、廣告宣傳費等一共花了1．9億元,，但大廈尚未完工，公寓的銷售額已達到24億元,。這個無與倫比的成功莫定了特朗普的經(jīng)濟基礎(chǔ),，也使他成為了房地產(chǎn)界的名人。
在特朗普大廈的籌備工作開始以前,，特朗普就曾在大西洋城進行過考察,。由于交易會從大西洋城遷往其他暖和的城市，這個曾繁榮一時的城市境況大不如前,，但同時由于賭博在大西洋城的合法化,，大批投資者又云集于此，地價因此一路飄升,。
特朗普得出了結(jié)論,，在大西洋城發(fā)展游樂業(yè)前景可觀，而因為地價猛漲,，各種秩序混亂還有必要繼續(xù)等待時機,。
1980年，大西洋城已處于又一個蕭條時期,。第一批投資者被貸款,、領(lǐng)執(zhí)照的難題以及巨額造價和貽誤工期弄得精疲力盡，特朗普選中了這個時機,。
在收買地皮的過程中,，特朗普也采取了與眾不同的方式，盡管他看中的地皮由好幾位業(yè)主擁有,，他卻盡力避免一次件轉(zhuǎn)移全部產(chǎn)權(quán),。他耐心地分別與備集團的負責人談判，以免業(yè)土們聯(lián)合起來抬高地價,。最后,，他利用法律的效力和各位業(yè)主的相互牽制以十分便宜的價格買到了大西洋城的最好地皮。
地皮到手后，特朗普并未急于投資,，他知道領(lǐng)取經(jīng)營執(zhí)照的艱難,。一日投入了巨資，在申請執(zhí)照的過程中就會不由自主,，任人擺布,。特朗普付了一筆地皮的財產(chǎn)維持費，并以遲得利潤為代價,，開始與政府官員一心一意地周旋,。他竭力使各級官員明白若游樂場施工停頓，會影響大西洋城進一步吸引投資,，從而阻礙經(jīng)濟的復興,。結(jié)果是．特朗普在不到6個月的時間內(nèi)領(lǐng)到了執(zhí)照。
同時．特朗普作為建筑承包商的才華得到了一位度假村村長羅斯的賞識,。羅斯提出用度假襯作擔保向特朗普提供貸款5咖萬美元,，由特朗普建游樂場．羅斯經(jīng)營，然后利潤均分,，這個提議解決了特朗普所面臨的貸款困難,。3周后，雙方便順利地簽訂了合股協(xié)議,，特朗普只需保證按預算如期完成工程,。
1982春季，特朗普如期完成了施工,。因建筑業(yè)不景氣,，他的實際造價是1．8億美元，比預算低了側(cè)萬美元,。游樂場成為大西洋城的一座“劃時代的豐碑”,。幾年后．特朗普就買下了游樂場的全部股份，成為了唯一的擁有者,。
其后,，特朗普買下了希爾頓在大西洋城建的游樂場飯店；重建了紐約中央公園不被看好的沃爾曼滑冰場,，并獲得成功,；他也重建了即將關(guān)門的艦長飯店．改名為大梅厄特飯店，并將每年的利潤都保持在3咖萬美元以上,。所有這些事實都證明特朗普的確是房地產(chǎn)經(jīng)營中的奇才,。 |