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42億收購(gòu)浮出水面
近日,，外資再次在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起熱潮,。剛剛浮出水面的近期3項(xiàng)外資對(duì)于上海服務(wù)式公寓的收購(gòu)項(xiàng)目，總額高達(dá)近42億元,。
據(jù)全球五大房地產(chǎn)顧問(wèn)公司之一的戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示,，今年１月份，高富諾購(gòu)買(mǎi)了位于長(zhǎng)寧區(qū)的華山夏都苑中的C幢,，總面積為29280平方米,，均價(jià)約
40984元/平方米，總價(jià)為12億元,。而華山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購(gòu)的物業(yè),，此次轉(zhuǎn)手增值額超過(guò)50％。今年2月份,，來(lái)自韓國(guó)的未來(lái)資產(chǎn)收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目翠湖天地御苑18號(hào)樓,，總價(jià)為9.63億元,，總面積為15793平方米，均價(jià)為6.1萬(wàn)元/平方米,。凱雷則收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目濟(jì)南路8號(hào),，總價(jià)19.9億元，總面積為39814平方米,，均價(jià)約5萬(wàn)元/平方米,。
以上交易的相同之處在于，都是外資基金對(duì)于上海高檔服務(wù)式公寓的整體收購(gòu),，買(mǎi)方和賣(mài)方都是國(guó)際資本,。而賣(mài)方在交易中能收獲高達(dá)50%的收益率，無(wú)論是來(lái)自人民幣升值還是上海樓市在短期內(nèi)的價(jià)格上升,，其獲益都相當(dāng)之可觀,。
一度因?yàn)橄尥庹叨鴧s步的外資基金,，再次表現(xiàn)出了對(duì)上海市場(chǎng)的極高熱情,。來(lái)自歐洲的私人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資,、基金管理公司高富諾亞太區(qū)董事總經(jīng)理陸智德認(rèn)為,，限外政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用非常明顯，“政策讓市場(chǎng)變得更加透明,，所有的外資公司都將面對(duì)同樣的政策,、同樣的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)我們而言是一件好事情,�,！�
高富諾發(fā)力中國(guó)市場(chǎng)
事實(shí)上，在上述交易的背后,，是短期投資樓市資金的逐步退出,，和長(zhǎng)期持有房產(chǎn)資金進(jìn)入的一個(gè)交換的過(guò)程。一方面是前期進(jìn)行大手筆收購(gòu)的大摩,、凱雷等投行已經(jīng)在其中獲得了相當(dāng)收益,，另外一方面則是，高富諾等企圖長(zhǎng)期持有物業(yè)的國(guó)外資本愈加深入地進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng),。
據(jù)陸智德介紹,，截至去年年底，高富諾管理的資產(chǎn)為270億美元,�,？赡苁菤W洲最大的私營(yíng)公司，而高富諾目前的戰(zhàn)略重點(diǎn)就是在中國(guó),�,！邦A(yù)計(jì)到2008年底,，高富諾在亞洲的資產(chǎn)將達(dá)到20億美元，主要是在中,、日兩國(guó),，其中一半將是在中國(guó)的資產(chǎn)。未來(lái)5年,，高富諾預(yù)計(jì)將把資產(chǎn)增加到50億美元,，仍然將有50%投到中國(guó)�,！�
陸智德透露,，高富諾目前在上海有3個(gè)項(xiàng)目，今年將進(jìn)行第一個(gè)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其伙伴可能是內(nèi)地或者香港開(kāi)發(fā)商,。而高富諾去年在翠湖天地收購(gòu)的兩幢樓，經(jīng)過(guò)重新裝修后將在下個(gè)月推入租賃市場(chǎng),。
盡管今年受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境以及美國(guó)次貸危機(jī)的影響,，陸智德認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)放緩，“不過(guò)我們對(duì)于中長(zhǎng)期市場(chǎng)相當(dāng)看好,，因?yàn)樯虾５慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化,，所以最多在短期內(nèi)會(huì)受一些影響�,！标懼堑抡f(shuō),。
“我們?cè)谥袊?guó)的第一只房地產(chǎn)投資基金將在6周至8周以后結(jié)束募集，資產(chǎn)為10億美元,，主要針對(duì)上海,、北京、深圳等一線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn),，已經(jīng)找到了1-2個(gè)項(xiàng)目,。”陸智德透露,，高富諾的發(fā)展方向,，將主要集中在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上。
長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市
根據(jù)商務(wù)部最新發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年一季度實(shí)際使用外資金額增長(zhǎng)明顯,，增速比去年同期高出49.7%。國(guó)家發(fā)改委對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究所專(zhuān)家認(rèn)為,，一季度增加的實(shí)際使用外資金額,，不排除是因熱錢(qián)流入所造成。此前,，商務(wù)部曾透露,，去年有高達(dá)800億美元的熱錢(qián)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，今年以來(lái)又有一批境外開(kāi)發(fā)商和海外基金宣布繼續(xù)加大對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)的投資。雖然政府“限外”的嚴(yán)肅態(tài)度不變,，但內(nèi)地樓市長(zhǎng)期向好,、人民幣升值步伐加快等都使得境外資本仍在不斷涌入。
有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，大摩,、凱雷等投行的撤資，可能是他們出于對(duì)整體業(yè)務(wù)的考慮,，也有可能因?yàn)樗麄冊(cè)诿绹?guó)受到次貸影響而作出的決定,。
“因?yàn)榻酉聛?lái)人民幣的升值空間還有多少，很難說(shuō),�,；旧希麄儠�(huì)認(rèn)為未來(lái)空間不大,，所以短期博升值盈利的公司會(huì)越來(lái)越少�,，F(xiàn)在的情況是，外資依然有很多錢(qián),，希望能夠進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng),�,！敝倭柯�(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)何恩凱認(rèn)為,，目前進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外資，大部分還是出于對(duì)中國(guó)實(shí)際市場(chǎng)的看好,。
“目前外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),，收購(gòu)房產(chǎn)后進(jìn)行改造，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)管理機(jī)制和意識(shí),，改進(jìn)物業(yè)管理等,，使得地產(chǎn)價(jià)值較快上升�,！睗h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿表示,，這些收購(gòu)對(duì)上海樓市不會(huì)產(chǎn)生什么影響。因?yàn)橐话阃赓Y的收購(gòu)都關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)與高檔住宅物業(yè),，所以對(duì)普通居民的購(gòu)房,、上海房?jī)r(jià)的漲跌，不會(huì)直接地產(chǎn)生作用,。
他還表示,，面對(duì)外資的大肆進(jìn)入，政府舉措關(guān)鍵在于如何杜絕熱錢(qián)套利,。目前,，在人民幣持續(xù)升值的情況下,，外資短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)套利現(xiàn)象，但人民幣升值到一定程度后停止升值時(shí),，要防止外資大規(guī)模撤資的出現(xiàn),。 |