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昨日,，北京市建設(shè)委員會(huì)正式出臺(tái)了關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的新政策，將執(zhí)行“老房老辦法,，新房新辦法”,。但這種政策最終能否發(fā)揮效力，讓經(jīng)適房按照政策設(shè)計(jì)回歸本意,，業(yè)內(nèi)人士看法不一,。
避免“開(kāi)著寶馬住經(jīng)適房”
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，“從準(zhǔn)入條件到過(guò)程審核,，直至二次轉(zhuǎn)讓都設(shè)置了嚴(yán)格的限制和考察機(jī)制,，特別是二次上市時(shí)的回購(gòu)制和高額收益金，使政策房失去了投資價(jià)值,。這將避免政策房性質(zhì)變味,，重蹈‘開(kāi)著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房’的覆轍�,！�
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示,，從通知的具體內(nèi)容來(lái)看，一方面明確了價(jià)差的計(jì)算方式,，避免了之前政策中難以確定同地段商品住房?jī)r(jià)格的麻煩,；另一方面，明確了征收比例,，并且使未簽訂購(gòu)房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低,，相比“老房”下降60%。
另外,，新政策也縮減了5年內(nèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房“陰陽(yáng)合同”的操作空間,，這種“陰陽(yáng)合同”可以令業(yè)主獲得市場(chǎng)價(jià)與原價(jià)間的差價(jià)收益。對(duì)此,，新政策一方面規(guī)定了5年內(nèi)的二手經(jīng)濟(jì)適用房再上市時(shí),，須先提出申請(qǐng)，再由區(qū)縣住房保障部門(mén)通過(guò)搖號(hào)方式確定購(gòu)房人,。也就是說(shuō),，賣方只能以原價(jià)出售,，且全程都在住房保障部門(mén)的監(jiān)控之下，很難再簽署以前所謂的“陰陽(yáng)合同”,；另一方面,，住房保障管理部門(mén)可以直接按原價(jià)回購(gòu)，因此也就不存在“陰陽(yáng)合同”了,。
須檢討市場(chǎng)制度與規(guī)則
然而,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容對(duì)此卻有自己的看法，“為什么會(huì)有經(jīng)濟(jì)適用房,？就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高,！如果我們不能夠全面地檢討現(xiàn)行土地制度及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，那么想真正遏制這種錢權(quán)交易是不可能的,。經(jīng)濟(jì)適用房政策效果也會(huì)微乎其微,。”
可以說(shuō),，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)錢權(quán)交易的廣泛性已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的毒瘤,，它不僅成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升的根源，也引發(fā)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和資產(chǎn)價(jià)格泡沫,，及通貨膨脹率快速上升,，而且嚴(yán)重?cái)闹袊?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心,。因此，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢權(quán)交易不僅在于事后的檢查,，還要從房地產(chǎn)錢權(quán)交易的源頭入手,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度及市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行全面檢討，全面地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度規(guī)則,。否則只能是頭痛醫(yī)頭,，腳痛醫(yī)腳，能夠達(dá)到的效果十分有限,。
之前,，易憲容也發(fā)表過(guò)類似的看法。他認(rèn)為,，解決住房問(wèn)題的核心應(yīng)該是讓90%的人有能力買房,。政府應(yīng)該快刀斬亂麻，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)越發(fā)復(fù)雜,。
經(jīng)適房政策宜改不宜停
回過(guò)頭來(lái)再看現(xiàn)在的經(jīng)適房“漁利”現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題,。盡管政府出臺(tái)回購(gòu)政策以遏制這種現(xiàn)象，仍有反對(duì)的聲音認(rèn)為,，回購(gòu)制度雖可有效防范經(jīng)濟(jì)適用房的投資型消費(fèi),，但隨著房產(chǎn)保值,、增值功能的喪失，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群將面臨通貨膨脹導(dǎo)致的系列損失,。
在廣州等地,，一些專家呼吁，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”,。繞開(kāi)開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié),，通過(guò)政府直接發(fā)放補(bǔ)貼來(lái)解決中低收入人群的住房問(wèn)題。對(duì)這一建議,，民間的看法是,，方案能夠規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房投資化傾向，同時(shí)也有利于形成一體化的商品住房市場(chǎng),，但方案的操作性欠缺,。
而經(jīng)濟(jì)適用房的另一個(gè)紛爭(zhēng)議題更是涉及該制度的存亡興廢。由于目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度暴露出種種弊端,，部分專家認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)適用房制度導(dǎo)致了市場(chǎng)的雙軌制，且制度本身漏洞百出,，已經(jīng)到了必須叫停的時(shí)候,。而與此觀點(diǎn)截然對(duì)立的全國(guó)政協(xié)委員任玉嶺等專家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)之所以居高不下,，與目前經(jīng)濟(jì)適用房惠及群體過(guò)于狹窄存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,。
“由于滿足不了剛性的自住和改善需求，房?jī)r(jià)根本不可能降下來(lái),�,！辈簧俜康禺a(chǎn)專家如是說(shuō)。按照他們的觀點(diǎn),，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該降低門(mén)檻,，應(yīng)該“擴(kuò)面”，對(duì)廣大工薪階層放開(kāi),。
而關(guān)于“叫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”,，國(guó)家有關(guān)部委明確表態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房關(guān)系到民生保障,，不宜廢除,。與此同時(shí)，個(gè)別地方的擅停行為也遭遇了嚴(yán)厲的批評(píng),。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的“擴(kuò)面”,，專家們的主要擔(dān)憂在于政府財(cái)力能否承受。
路徑不同的解決方法也在各地初露端倪,。一些專家提出,，將經(jīng)濟(jì)適用房的“保障”功能向廉租房靠攏,，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍，同時(shí),，通過(guò)開(kāi)發(fā)商以獲取一定期限收益為回報(bào),，代建廉租房的方式可以迅速擴(kuò)大供應(yīng)量。 |