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今年以來,，央行先后五次加息,。對銀行房貸來說，五次調(diào)整將在明年1月1日統(tǒng)一“清算”,，供房貸的居民無疑要增加一筆不少的開支,。因此,，雖然離年底尚有一個多月，不少“供樓族”已經(jīng)紛紛向銀行申請?zhí)崆斑�貸,。銀行房貸專家提醒,，提前還貸還需謹(jǐn)慎。
提前還貸潮跡象初顯
11月21日,，記者從浦發(fā)銀行上海分行了解到,，11月份客戶還貸情況已明顯高于上月。該行個人銀行部客戶經(jīng)理告訴記者,，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出來,，但就他近期接手的業(yè)務(wù)來看，提前還貸的客戶已明顯高于10月份,，而辦理業(yè)務(wù)的過程中咨詢提前還貸事宜的客戶也不在少數(shù),。該客戶經(jīng)理估計(jì)，12月份提前還貸數(shù)量還會有所增加,。
一家股份制銀行內(nèi)部人士向記者透露,，最近來咨詢的客戶比提前還貸的客戶多，主要原因是他們手頭的寬裕資金仍在投資股票,、基金等,，“想再賺點(diǎn)錢后，贖回資金用來還房貸”,。因此,，他分析，進(jìn)入12月份后,，提前還貸才會掀起熱潮,。
工商銀行某支行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，還未出現(xiàn)熱火朝天的提前還貸現(xiàn)象,。他說,，11月份，該行僅接到兩筆提前還貸的業(yè)務(wù),。該負(fù)責(zé)人還表示,，該支行從今年年中以來接手不少二手房貸款業(yè)務(wù)，但由于還貸時間未滿一年,，提前還貸需要支付一筆不小的違約金,，所以目前沒有出現(xiàn)提前還貸潮。
50萬30年月供多336元
2006年8月19日,，央行將個人自營性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%,。今年5次加息后，個人自營性房貸利率5年期以上調(diào)高至7.83%,，加息的幅度接近1%,。
我們?yōu)椴捎玫阮~本息還款方式算一筆賬：以去年9月初按揭了37萬元20年期的“老房貸”為例,，當(dāng)房貸利率為6.84%時，其房貸月供要付2833.18
元,；而當(dāng)房貸利率升至7.83%時,，其房貸月供額為3055.80元。也就是說,，從明年1月1日起,，其每月月供要增加222.62元，而20年借款期限下來,，房貸利息的總支出增加了5．3萬多元,。
以同樣的方式計(jì)算同時同額30年期的客戶月供增加額。當(dāng)利率為7.83%時,，50萬元30年期房貸對應(yīng)的月供是3609.74元,，而若5年以上房貸利率一直維持在6.84%時，那么這個客戶的月供為3272.96元,，明年元旦起他每月將多支付336.78元,。
提前還貸要謹(jǐn)慎
從上述計(jì)算方式來看，若不提前還貸,，到明年1月1日起一次性消化5次加息所增加的負(fù)擔(dān),，對于貸款買房的客戶來講壓力著實(shí)不小。不過銀行專家表示,，提前還貸還需謹(jǐn)慎,。
農(nóng)業(yè)銀行上海市分行房貸部門有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，提前還貸的結(jié)果并不像表面看上去那么簡單,，客戶選擇的還款方式也會對還貸額有不同影響。他說,，相比之下,，采用等額本金還款方式的客戶，提前還貸對資金影響不大,，由于本金壓力大,，所以手頭有余錢的客戶不妨提前還貸。而采用等額本息還款方式的客戶,，提前還貸就不那么合算了,。
該負(fù)責(zé)人表示，節(jié)約開支并不是優(yōu)選的理財(cái)方式,。他建議有合適的理財(cái)渠道和方式的客戶,，不要輕易提前還貸。一旦贖回了資金,，要是在年前有更好的投資渠道,，向銀行再申請貸款就沒那么容易了,。另外，最后一個月分段節(jié)息,，銀行的利息收益也會增加,，這時候的回報(bào)是大于還款的。
但對于那些由于種種原因執(zhí)意要提前還貸的客戶,。該負(fù)責(zé)人提醒,，一定要向銀行提前作出申請，免得錯過了年內(nèi)還貸的時間,。另外借款時間在一年之內(nèi)的客戶,，最好也充分衡量將要支付的違約金。
該負(fù)責(zé)人同時建議,，以后要貸款買房的人可以向銀行申請“固定利率貸款”,，這項(xiàng)業(yè)務(wù)將會有效規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)。 |