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| 面對高漲的房價，不少開發(fā)商采取各種手段捂盤,。 |
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漲漲價再賣！ | 從１１月份開始,，杭州市全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計劃報送制度,，其劍鋒直指捂盤囤房行為。隨著從中央到地方一道道政策殺手锏使出,，渴望房價回落的人們正密切關(guān)注著：“擠牙膏式”的售房方式究竟還能走多遠(yuǎn),？
一道道“房產(chǎn)新政”劍指捂盤
近幾天來，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴(yán)格的房產(chǎn)“新政”：從１１月開始,，杭州全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計劃報送制度，市區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房全部列入預(yù)銷售計劃,。
按規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申報本公司２００８年度的預(yù)銷售商品房項(xiàng)目，總項(xiàng)目規(guī)模在３萬平方米以上的,，一次性計劃申報的預(yù)銷售面積以３萬平方米以上可售住宅房源為單位進(jìn)行申報,；總項(xiàng)目規(guī)模在３萬平方米以下的，需一次性申報,。
“其中之意很明白,，只要項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到３萬平方米以上，新商品房預(yù)售開盤量不得少于３萬平方米,�,！焙贾菀恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商說。此外,，凡未按期申報商品房預(yù)銷售計劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，在２００８年度均作無計劃處理。
曾在杭州城北一家樓盤開盤時連夜排號的趙小姐說，這個政策大快人心,，不少樓盤一開盤只有１００多套房可賣,，吊購房者的胃口，提高價碼,，大家怨聲載道,。由于市場供給量不足，杭州甚至出現(xiàn)房源緊張的現(xiàn)象,。據(jù)媒體報道,，在１０月份浙江省的房博會上，就傳出了可售房源“奇缺”的說法,。
這次新政無疑直擊惜售捂盤行為,，以防止囤房抬價、市場欺詐的違法違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn),。如果仔細(xì)觀察的話,，從今年下半年以來，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤惜售行為的新政可謂不少,。從國家層面,，從加息加稅收到房貸新政，要求銀行從嚴(yán)控制對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的短期貸款,，房貸口子正不斷被收緊,。
從地方政府層面，前不久,，合肥市房管局開始專項(xiàng)清查整治,，確保開發(fā)商按照正常節(jié)奏來供應(yīng)房源，其清查對象包括：開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后,，10天內(nèi)不開盤銷售的捂盤行為,；網(wǎng)上樓盤信息顯示為“可售”狀態(tài)，卻無故拒絕購房人購買要求的囤房行為……
杭州市這次關(guān)于商品房預(yù)銷售的“新政”并非首次,，3個月前,，市有關(guān)部門就規(guī)定，對列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項(xiàng)目須全部申報辦理商品房（預(yù)）銷售審批手續(xù),，上網(wǎng)公開銷售,，確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項(xiàng)目上市銷售，及時提供市場有效供給,。
開發(fā)商真的手忙腳亂了嗎
一石擊起千層浪,，杭州這次“房產(chǎn)新政”，對開發(fā)商們的銷售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊,，更形成了“垂直打擊”,。
近幾天來，有消息傳來,，已經(jīng)出現(xiàn)了樓盤開盤量不足３萬平方米,、預(yù)售申請被“卡殼”的情況。有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，１０月份的浙江省房博會過后的首次開盤潮,，將有可能推遲，不少原定開盤量不夠標(biāo)準(zhǔn)的樓盤,，只好等符合預(yù)售條件的房源達(dá)到３萬平方米后再開盤,。有調(diào)查顯示，明年春節(jié)前,，大約有３０多個老盤或新盤有開盤意向,。
這次新政對開發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開盤量大增,，相應(yīng)的業(yè)務(wù)量同工作量也一并增加,，隨之而來的人力與開支就要增加，整個開盤的預(yù)算成本就要增加,。這部分成本如何消化,，成為開發(fā)商們不得不思考的問題。
沖擊與打擊,，并不代表“推盤手們”真的無計可施了,。“這很簡單,，有的開發(fā)商遲領(lǐng)預(yù)售證,，你就拿他一點(diǎn)辦法沒有�,！闭憬I(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說,。“此外,，在房地產(chǎn)相關(guān)法律上,，規(guī)定商品房銷售可以預(yù)售,，也可以現(xiàn)房銷售,，這是銷售方的權(quán)利，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會加大,�,！�
有的開發(fā)商質(zhì)疑，建設(shè)部的城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合3個條件,，其中并沒有要求開盤量,。因此，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢,？對此,，一位房地產(chǎn)研究人員表示，政府的這次政策只是在相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上的細(xì)化,，與法律法規(guī)并不矛盾,。
事實(shí)上，無論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺,，都沒有改變一個事實(shí),，就是推盤主動權(quán)始終掌握在開發(fā)商手里，他們在操控推盤節(jié)奏方面,，依然有著較大的操作空間,。以這次新政為例，盡管要求新商品房預(yù)售開盤量不得少于３萬平方米,，可一些規(guī)模較大的樓盤,，仍然可以分批分期梯次開盤。
“擠牙膏式”推銷,，還沒有走到最后一天
面對這次新政,，充滿希望的消費(fèi)者們又一次在心中提問：“擠牙膏式”的售房辦法何時會被終結(jié)？
隨著冬天的到來,，在有著國內(nèi)樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱的京滬深三大城市,，樓市也有趨冷跡象，無論在一手住宅還是二手房成交量上,，都出現(xiàn)下降,。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內(nèi)也在猜測：市場會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商快速放盤,，捂盤現(xiàn)象會不會消失,。
一個事物有沒有走到盡頭，關(guān)鍵因素之一就是要看其有沒有存在的必要,。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為,，開發(fā)商分批銷售商品房，從其商業(yè)行為上,，有一定道理,。還有人認(rèn)為，遏制“擠牙膏式”推盤,，其主要目的是為了打擊故意捂盤與囤房,，而分批分期售房，并不一定完全等同于惡意捂盤囤房,。
也有人提出,，徹底終結(jié)“擠牙膏式”推盤時代,，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時,，就明確規(guī)定將來開盤時必須提供一定的供應(yīng)量�,！斑@種辦法也有局限,，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場短缺,，才需要加大市場供應(yīng),；可如果將來市場供大于求，加大市場供應(yīng)的辦法又是行不通的,�,！�
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規(guī)定３萬平方米新盤開盤底線,，可一些體量大的樓盤，還是可以分期開盤的,。建議為更好防止開發(fā)商捂盤,，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開盤銷售,�,？墒聦�(shí)上這種辦法也會產(chǎn)生矛盾，政府縮小出讓地塊面積,，其結(jié)果很可能導(dǎo)致樓價的上漲,，有違打擊捂盤囤房的初衷。
專家認(rèn)為,，這次杭州出臺“房產(chǎn)新政”,，主要是政府為應(yīng)對當(dāng)前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達(dá)到加快房源供給的目的,。這只是一種辦法而已,，它只能有助于改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場一些不良行為與現(xiàn)象,，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結(jié),，畢竟房地產(chǎn)市場不可能完全由行政力量控制。有時政府行為不能違法,，亦不能違背市場規(guī)律,。
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