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9月16
日,，北京金融街購物中心正式開業(yè),，加上此前中關(guān)村、CBD,、望京的大型購物中心相繼開業(yè),，北京今年掀起了一股購物中心的開業(yè)熱潮,。據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行研究統(tǒng)計(jì)，北京計(jì)劃開業(yè)的店鋪面積將達(dá)410
萬平方米,，相當(dāng)于近100個(gè)中友百貨,、70個(gè)北京新世紀(jì)廣場、40
個(gè)SOGO,。
如此快速擴(kuò)張是否會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過剩,？諸多購物中心市場前景如何？近日,，《市場報(bào)》記者獨(dú)家專訪了經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長黃國雄教授。
租售供大于求
目前我國商業(yè)地產(chǎn)過熱,，黃國雄教授用一組數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn),。他說：“進(jìn)入新世紀(jì)，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字,，
2001-2006，年六年平均增幅為26.5%,。2006年增幅雖有所回落,，但投資總額仍高達(dá)2345.38億元,，比上年增加17.3%,。北京商業(yè)用房投資增長高達(dá)100.1%，上海為51.1%,。2006年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達(dá)2.35億平方米,，當(dāng)年竣工面積為5900萬平方米。預(yù)示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售,�,！�
黃國雄分析說，實(shí)際上,，在商業(yè)營業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí),，空置率也在上升,，僅2006年上半年，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率即高達(dá)2878萬平方米,，較上年同期增加21%,，比商品房空置率高出18%。今年以來,，商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展,。這些情況，意味著中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的時(shí)期,，將受到雙重考驗(yàn),。
他告訴記者,，今后,，中國商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大，零售市場的企業(yè)集中度將進(jìn)一步提升,，將進(jìn)一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場格局,；而成熟的大型零售商之間的競爭，將進(jìn)一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展,。與此同時(shí),，外資流通企業(yè)在擴(kuò)大市場份額的同時(shí)，在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透,；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著進(jìn)一步洗牌,，重點(diǎn)即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代,，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼,，而忽視對(duì)零售商客戶的專業(yè)服務(wù)，必定會(huì)陷入發(fā)展困境,。
過熱存在風(fēng)險(xiǎn)
黃國雄分析說,，目前我國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期，存在著越建越多,，越建越大,，越建越洋，越建越窄的傾向,。主要表現(xiàn)可用四句話概括：“總量接近飽和,，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn),，空置率上升,。”實(shí)際開發(fā)時(shí),，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對(duì)整座商業(yè)用房的吸引作用,，一味講求寬敞豪華,。不僅抬高了底商房價(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓,、寫字間等）,，從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購需求減少,，閑置率不斷上升,。零售商業(yè)過分集中于對(duì)購物中心的開發(fā)，有條件的大干快上,，不具備條件的也一擁而上,，致使全國許多城市購物中心遍地開花。
有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的40余座城市,，每年新增80多家購物中心,，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個(gè)購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬元,，不少購物中心有場無市,、有商無業(yè)，倒閉,、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù),，浪費(fèi)了大量投資。
黃國雄坦言：“有些人說中國已經(jīng)進(jìn)入購物中心大發(fā)展期,。這種說法是錯(cuò)誤的,。我認(rèn)為，中國的MALL（大型購物中心）
應(yīng)該慢些走,�,！� 因?yàn)槲覀儽仨氄曃覈w人均消費(fèi)水平不足的現(xiàn)實(shí)。去年全國開工的面積按 660 個(gè)大小城市計(jì)算,，平均每個(gè)城市開工 35
萬平方米,，規(guī)模超過了實(shí)際需求。從世界的經(jīng)驗(yàn)看,，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步,；人均 GDP 在 3000 美元— 5000
美元的可發(fā)展；人均 GDP 在 5000
美元以上可進(jìn)入快速發(fā)展期,，經(jīng)濟(jì)水平達(dá)不到就不能上,。
購物中心的發(fā)展趨勢是小型化,，并非越大越好,。據(jù)今年福布斯統(tǒng)計(jì)，世界十大購物中心有八個(gè)在亞洲,，其中中國占4個(gè),，面積由以前的二三十萬平方米,，發(fā)展到四五十萬平方米，甚至更大,，都想爭當(dāng)所謂亞洲第一,、世界一流。所以,，遏制國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過度發(fā)展和結(jié)構(gòu)失衡已經(jīng)刻不容緩,。
商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展
黃國雄說：“中國的問題是重規(guī)劃，不重策劃,。有塊地就可以建場,，不管適不適合，商業(yè)無權(quán)選址,。開發(fā)商拿來地就建,，缺乏策劃，沒有消費(fèi)目標(biāo)群體,，更談不上細(xì)致服務(wù),，所以很難保本經(jīng)營。因此,，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃,。市政在批商業(yè)規(guī)劃時(shí)，一定要有專業(yè)人士參與,，多少人口的地方批商業(yè)中心,，什么地區(qū)配區(qū)域性的，什么地方是大型的,，應(yīng)有科學(xué)依據(jù),。亂建購物中心自然造成惡性競爭�,！�
黃國雄同時(shí)指出,，商業(yè)地產(chǎn)商將有三大發(fā)展機(jī)會(huì)：
第一，隨著政府增加平價(jià)住房供給政策的逐步落實(shí),，商鋪?zhàn)馐坌枨髸?huì)有所回升,。
第二，社區(qū)商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間,，其中改建擴(kuò)建原有網(wǎng)點(diǎn)的需求,，以及事實(shí)上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權(quán)房”集聚，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長點(diǎn),。
第三,，轉(zhuǎn)變商鋪開發(fā)理念，從追求短期單贏轉(zhuǎn)向長期共贏,。目前,，有的大城市房地產(chǎn)商從過去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭�,，�?duì)著名品牌的連鎖商家實(shí)行“零租金進(jìn)駐”，以培育店鋪資產(chǎn),。
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