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《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》日前在建設(shè)部官方網(wǎng)站公布,，修改主要涉及業(yè)主,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司名稱變更等方面的內(nèi)容。新的《物業(yè)管理條例》將于今年10月1日與《物權(quán)法》同時實施,。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)”將改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,，“業(yè)主公約”將改稱為“管理規(guī)約”,，“業(yè)主臨時公約”將改稱為修改為“臨時管理規(guī)約”,。
物業(yè)管理事涉公民物權(quán)，因此隨著《物權(quán)法》實施日近,，作為其下位法的《物業(yè)管理條例》做出相應(yīng)調(diào)適,，十分必要。由此而言,，不論是物業(yè)公司的職能由“管理”變?yōu)椤胺⻊?wù)”,，還是將“業(yè)主公約”改稱為“管理公約”，都是意在使新物管條例更接近權(quán)利本位,。我們看到,，此前有關(guān)“物管”與業(yè)主之間產(chǎn)生的種種公開或隱蔽爭端，甚至流血沖突,，大多源于“物管”與業(yè)主間的權(quán)利錯位,。在這種錯位之下，在全國不少地方,，“物管”凌駕于業(yè)主之上,，而本該是權(quán)利享有者的業(yè)主反而總以抗?fàn)幷吲c維權(quán)者的悲憤形象示人。這種疾痼,，是新物管條例理念之變獲得輿論好評的現(xiàn)實原因,，卻也仍成為公眾同時疑慮難消的根本。比如有人提出,，怎樣使條例不僅僅成為“紙上的改變”,？
我們真正需要的，是將對由“管理”而向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變的贊美與期待,，轉(zhuǎn)變?yōu)閷l例中有關(guān)業(yè)主大會或業(yè)主委員會權(quán)責(zé)的界定與明晰的關(guān)注,，變?yōu)閷τ跇I(yè)主擁有的民主自治權(quán)利的關(guān)注。任何權(quán)利的授予,，都可能演變?yōu)楹翢o節(jié)制的“管理”,，而我們也從來不缺乏以“服務(wù)”之名行“管理”之實的土壤，因此如果說對于新物管條例的關(guān)注,，或者說物管條例的修改有更大的意義,，這個意義必然在于如何以權(quán)利制約權(quán)力，以權(quán)利維護權(quán)利,。只有業(yè)主的參與權(quán),、知情權(quán)、決策權(quán),、監(jiān)督權(quán)等種種權(quán)利不落空,，“物管”始能成為“物服”。
此次《物業(yè)管理條例》的修改，大多集中于業(yè)主權(quán)利的條款之上,。比如對原“條例”第十一條規(guī)定的由業(yè)主共同決定事項,，第十二條有關(guān)業(yè)主大會會議的相關(guān)規(guī)定的修改，并專門增加了業(yè)主權(quán)利受損后的司法救濟規(guī)定等,。其中第十二條規(guī)定中,，刪去了原來《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定,。具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定”的規(guī)定,。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說，“原條例賦予省一級政府有關(guān)部門有確定業(yè)主首次投票權(quán)的權(quán)力,，新條例表明投票權(quán)就是面積加上人數(shù),，沒有第二種確定方法�,！蔽覀冎�,，投票權(quán)是一種最基本的權(quán)利。社區(qū)民主得以實現(xiàn),，常常是從業(yè)主擁有投票權(quán)開始,。
然而，新物管條例也引發(fā)了一些爭議,。這是因為在對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)管方面，新條例在原條例規(guī)定的物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的基礎(chǔ)上,，增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的權(quán)力,。有人擔(dān)心，這是否會導(dǎo)致對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的多頭管理,？更重要的是,，將業(yè)主委員會置于這樣多重的監(jiān)管之下，其作為社區(qū)自治的獨立性如何得到保障,？與此同時,，新條例沒有明確而現(xiàn)實中卻無處不在的一種現(xiàn)象，也應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注,，這就是一些街道居委會對于業(yè)主委員會的干涉問題,。這些問題都需要更具有可操作性的實施辦法或細則。
對業(yè)主以及業(yè)主大會權(quán)利的澄清，是使得業(yè)主委員會免于被開發(fā)商所操縱的前提,，更是社區(qū)得以自治自理的前提,。業(yè)主的出現(xiàn)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會的設(shè)置，本來就是一種基層或者社區(qū)民主的實現(xiàn)形式,。這也正如學(xué)者所言,，當(dāng)前城市社區(qū)中以業(yè)委會為主導(dǎo)的業(yè)主自治，可以看作是社區(qū)民主自治的實驗場,，它的意義就在于,，對于普通公民來說，在小區(qū)的投票競選中,，業(yè)委會在運作過程中會涌現(xiàn)很多積極的公民,，公民精神慢慢就會形成。不論是小到一個小區(qū)的業(yè)主權(quán)利,，還是大到一個國家的政治生活,，民主都是個“好東西”，但要真正實現(xiàn)它,，需要更完善的權(quán)利保障,。 |