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近日，建設(shè)部,、北京市國土局接連發(fā)布購房風(fēng)險提示和停工停售禁令,，“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房,。面對政府部門的 “曖昧提示”和
“倉促禁令”,，社會公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權(quán)房的“茁壯成長”并非一年兩年，小產(chǎn)權(quán)房的隱藏風(fēng)險也不是一天兩天,，為何直到今天形成“燎原之勢”,，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢？
自產(chǎn)自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房自出現(xiàn)以來一度成為社會關(guān)注的熱點,。有人說它違法,，有人說它不違法，還有人說它處于灰色地帶,。稱之違法的理由是,，根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售,。而稱之不違法的理由則是,，法律并沒有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋,。
那么，小產(chǎn)權(quán)房的交易到底是“出售”還是“出租”呢,？近日,，記者在調(diào)查了解北京幾個小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)項目時，售樓人員都明確表示,，他們這種小產(chǎn)權(quán)房“不辦理產(chǎn)權(quán)證,，但會有50年的租賃證明”。
“當(dāng)然,，這種長達數(shù)十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別,，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’，打了法律的‘擦邊球’,�,！北本┦械潞懵蓭熓聞�(wù)所律師王巍認(rèn)為：“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地。按照法律規(guī)定,，在這樣的土地上,，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房,，也仍然只有灰色的‘身份’,。沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案,，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易,，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權(quán)利人的權(quán)利�,！�
采訪中,，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)其實并不是什么壞事,，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格,，還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子，而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果,。另外,，對開發(fā)商來說，也是好事,，因為他們得到了一個取得開發(fā)土地的新途徑,，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’�,！�
房價失控成就小產(chǎn)權(quán)房
“以前大產(chǎn)權(quán)3000多元,，小產(chǎn)權(quán)1000多元的時候，我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣，現(xiàn)在我們的均價漲到3000多元,，人們反倒搶著買,，剛才來的那個律師就是看了‘負(fù)面’報道才來我們這兒看房的�,！笔蹣堑匿N售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者,。
據(jù)相關(guān)部門最新數(shù)據(jù)表明，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達到每平方米13121元,；四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元,，達到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價也達到了7037元,。而小產(chǎn)權(quán)的房價多在每平方米2500元至4000元之間,，僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%，這種價格的對比,，讓小產(chǎn)權(quán)房炙手可熱,。
“想買便宜房，就到農(nóng)村去,！小產(chǎn)權(quán)房能紅火至今,，價格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管,、買了也沒有人管！北京市小產(chǎn)權(quán)房的存在已有10余年了,，明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)項目,，相關(guān)政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止。直到小產(chǎn)權(quán)規(guī)�,；院�,，才發(fā)出風(fēng)險提示和禁令問罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱,，這事大家心里特明白,！”一位去年剛在通州買了小產(chǎn)權(quán)房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷售的張女士告訴記者,，北京市的小產(chǎn)權(quán)房是上世紀(jì)90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的,。當(dāng)時北京各界的名流是購買主力，多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老,。2003年以后,，隨著中國房地產(chǎn)市場的升溫，大規(guī)模開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)活動才真正開始,。目前位于房山,、昌平、通州,、密云,、順義等郊區(qū),，已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)”項目已突破
1000萬平方米。在北京440多個在售房產(chǎn)項目中,，就有80個是小產(chǎn)權(quán),，占項目銷售總數(shù)的20%左右。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管,，實際上是誰都沒有真正管,！小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國土資源部門、建設(shè)部門,，還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關(guān)立法,、執(zhí)法部門，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,！”
民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示,。
“以村為單位的銷售主體，我們執(zhí)法部門很難管理,，村單位具有天然的主體合法性,，干涉它，就是干涉它的主體合法性,。另外從買方業(yè)主來說,，我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰,�,！辈稍L中，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者,。
政府強制拆除小產(chǎn)權(quán)房的事例北京市也曾發(fā)生過,。2006年5月，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設(shè)過程中,，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設(shè)項目,。經(jīng)核實，該項目在未辦理任何立項,、規(guī)劃,、用地、建設(shè)審批手續(xù)的情況下,，共計建144棟別墅,，占地300余畝，屬于違法建設(shè),。2007年3月27日,，相關(guān)部門開始實施拆除其中的85棟，剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對記者強調(diào)：近年來,，北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房大多是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造,、新農(nóng)村建設(shè)等名義，通過自行建設(shè)或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)后對外進行違法銷售,。建設(shè)部門完全可以理直氣壯地去管理,，而不是僅僅做出“風(fēng)險提示”。因為建設(shè)部門無權(quán)管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設(shè)行為,，但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為,。不管這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的,。建設(shè)部門有權(quán)依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得,。
自建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險警示”后，各地小產(chǎn)權(quán)房漸漸浮出水面,。
北京：小產(chǎn)權(quán)房交易上漲
據(jù)了解,，京城的一些大型中介機構(gòu)已經(jīng)停止接收小產(chǎn)權(quán)的房源。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”在門頭溝,、順義,、房山的門店了解到的當(dāng)?shù)囟址拷灰仔畔ⅲ衲昵?個月,，以上區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房成交量比去年同期上漲了兩成以上,。“停工停售”的消息傳出后,，雖然購買小產(chǎn)權(quán)房在法律上的風(fēng)險暴露出來,，但交易量并未受到影響，仍比較活躍,。
小產(chǎn)權(quán)房主要集中在房山、通州,、懷柔等遠郊區(qū),，房價多為2000至4000元/平方米，價格低廉,，非常誘人,。位于于莊村的沁馥家園項目開發(fā)商、廣明興華房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示,，目前琉璃河等地區(qū)仍有大批的小產(chǎn)權(quán)期房在售,。因為面積太大，不能說拆就拆,，想要禁止很難,。他預(yù)測說，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，未來恐怕也只能是保留下來,。
筆者致電房山琉璃河某小產(chǎn)權(quán)項目銷售人員,，她告訴筆者，該項目仍在銷售,，而且,，“建設(shè)部馬上會有相關(guān)批復(fù)。像我們這樣的大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)項目不會有什么事,�,！蓖ㄖ輩^(qū)欣橋家園的銷售人員則稱，也許會以補交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產(chǎn)權(quán)合法化,。
北京市建委有關(guān)人士日前也表示,，關(guān)于現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)的處置政策很快就會有結(jié)果。而且,，北京處置小產(chǎn)權(quán)的方式很可能會被外地借鑒,。
（鞠曉波 陸曉東）
深圳：過半人住著小產(chǎn)權(quán)房
家住深圳市梅林關(guān)外的業(yè)主謝小姐2003買了一套惠鑫公寓的小產(chǎn)權(quán)房,，她在接受記者采訪時表示：“當(dāng)時買的時候也意識到了小產(chǎn)權(quán)的一些風(fēng)險,，但是考慮到有那么多人都買了，再說價錢便宜一半還多,，也就沒想其他的,。就算政府要回收，我住個10年也夠本了,！”
調(diào)查顯示：76%的人表示如果可能的話會買小產(chǎn)權(quán)房,，在小產(chǎn)權(quán)房低價與高風(fēng)險之間，有56%的被調(diào)查者選擇了：“雖然有風(fēng)險,，但價格低,，還是會購買”，對于已售小產(chǎn)權(quán),，持“補交地價款和稅費轉(zhuǎn)正”的被調(diào)查者占到了58%,。由此數(shù)據(jù)可以看出：迫于高房價的巨大壓力，很多購房者愿意鋌而走險選擇小產(chǎn)權(quán)房,，已購小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主也希望自己的權(quán)利能夠得到相應(yīng)保障,。
謝小姐的房子是一次性付款買的，這看上去是“行規(guī)”,�,？捎行┮材芟裾Ｉ唐贩恳粯淤J款按揭的，據(jù)家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹,，“我買的是一期,，付款方式是以農(nóng)村信用合作社貸款方式買的,，利息比普通商業(yè)銀行利息高，利息是國家規(guī)定最高的那一種,，還有二三期,，聽那些業(yè)主說他們是在商業(yè)銀行按揭的，通過開發(fā)商找的律師辦個手續(xù)就可以了,！我們所有的房子都只有綠本,，沒有正式的產(chǎn)權(quán)證�,！�
毫無疑問,，小產(chǎn)權(quán)房買賣存在一定的風(fēng)險，但仍然大行其道,，據(jù)深圳市2006年住房的統(tǒng)計情況表顯示,，各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房
29%,，單位自建房14.7%,，其他的都?xì)w在農(nóng)民房占到49%。除了商品房和政策性住房,，小產(chǎn)權(quán)房的比例是63.7%,。也就是說，過半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房,。
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天津：小產(chǎn)權(quán)房遍地開花
在天津，小產(chǎn)權(quán)房也頗有市場,。據(jù)了解,，在天津西青區(qū)大學(xué)城、王頂?shù)�,、東麗區(qū)華明鎮(zhèn),、北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)等地區(qū)均有小產(chǎn)權(quán)房在銷售，并且不止近郊,，遠郊地區(qū)也有所分布,，雖為星星之火，卻有遍地開花之勢,。由于其價格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右,，吸引了不少購房者的目光,。調(diào)查顯示,，超過半數(shù)的人表示會考慮購買小產(chǎn)權(quán)房，主要原因是其房價低,�,？梢�,，購房人對小產(chǎn)權(quán)房雖有疑慮，卻也難抵擋低價的吸引力,，且隨著城市外擴趨勢的進一步加快,，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,，在天津,，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷量已經(jīng)占到整個市場的20%。
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西安：小產(chǎn)權(quán)房“隱蔽”進入規(guī)�,；�
在西安市北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展，原因在于近日西安市掀起的整治小產(chǎn)權(quán)房的專項行動,。小薛是這個樓盤的銷售經(jīng)理,，而他負(fù)責(zé)的這個項目是利用村集體土地開發(fā)的，正屬于被整治的類型,。原先沒有刮起“風(fēng)聲”的時候,，銷售業(yè)績非常不錯，而最近一段時間幾乎沒有出單,，即使有客戶上門看房,，問的問題也比以前尖銳了很多，很不好“對付”,�,！翱磥磉@個月的銷售任務(wù)完成不了了”，小薛無奈地說,。
其實小薛所在的樓盤還算是好的,，還沒有遭到被強拆的命運。陜西亞東房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“學(xué)府新苑”項目就沒有那么幸運,，已經(jīng)被相關(guān)部門強令拆除,。以它為典型，近日,，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產(chǎn)權(quán)房的專項行動,，種種跡象表明，這次的整治有些“來真的”的意味,。
如果按照政策的打擊標(biāo)準(zhǔn),，“學(xué)府新苑”可能還算不上最典型的一個例子，起碼從面積上它不是最大的,。在西安,，類似這樣的小產(chǎn)權(quán)房非常多。據(jù)調(diào)查,，這種在建和在售的樓盤起碼在50個以上,。這其中,，既有兩三座樓的小盤，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū),。東郊浐灞河,、長安區(qū)、北郊方新村,、未央湖,、白家口、魚化寨,、城西客運站等區(qū)域附近,，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方，可以說城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，這些樓盤的總建筑面積非常驚人，達到上百萬平方米,，如果說北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到整個北京市場20%的銷售面積的話,，西安可能已經(jīng)超過了這個比例。
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