日前,，建設(shè)部官員提醒民眾說(shuō),，從農(nóng)村購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房,，蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn),，產(chǎn)權(quán)得不到法律保護(hù)，不能辦理土地證,、房產(chǎn)證和契稅等證明,。
相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門類似的提醒,，甚至國(guó)土資源部門“嚴(yán)禁”農(nóng)村居民向城市居民出售土地,、房屋的招呼已經(jīng)打過(guò)不知多少次，但一個(gè)不容忽視的事實(shí)是,，提醒歸提醒,，嚴(yán)禁歸嚴(yán)禁，城市周邊特別是大城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房卻越來(lái)越呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì),。在北京,，小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量已占在售樓盤總量的兩成左右；在天津,，類似90萬(wàn)平方米的大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出現(xiàn),。
房屋是許多國(guó)人一生中最大、最重要的財(cái)產(chǎn),，因此根本用不著提醒,，所有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的民眾,，都會(huì)仔細(xì)算計(jì),、掂量這類房屋的產(chǎn)權(quán)政策風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房表面上產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)很大,，實(shí)際上民間交易自有一套規(guī)則在,。幾十年來(lái)中國(guó)農(nóng)民的農(nóng)房一直沒(méi)有得到有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，其交易照樣在有條不紊地進(jìn)行,。在絕大多數(shù)情況下,，小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際的交易、出租、繼承等方面并不存在任何障礙,。
絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都有開(kāi)發(fā)商資本和技術(shù)的介入,。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的介入，缺乏資金和技術(shù)的農(nóng)民自行開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房幾乎是不可能的,。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格之所以如此之低,，在于省去了三部分費(fèi)用：一是購(gòu)地成本，二是各種稅費(fèi),，三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本,。小產(chǎn)權(quán)房是揭示樓市真相的金鑰匙，清晰地告訴我們高昂的樓價(jià)主要來(lái)自高昂的土地成本和上百種稅費(fèi),。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),，是公共利益和個(gè)人利益的帕累托改進(jìn)，參與其中的人都得到了凈收益,。政府雖然損失了部分賣地收益,，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價(jià)房的責(zé)任，人們通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房這一自發(fā),、自覺(jué)的市場(chǎng)行為,，神奇有效地自行解決了住房問(wèn)題！這樣一來(lái),，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),、尤其是福利責(zé)任將大幅減輕，只需投入少量財(cái)力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問(wèn)題,。
從這個(gè)意義上說(shuō),，小產(chǎn)權(quán)房是一場(chǎng)土地和房屋供應(yīng)的革命。它打破了政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的格局,，從而使地價(jià)和房?jī)r(jià)大幅度回落,。它也是農(nóng)民自我城市化的一場(chǎng)革命。以往,，農(nóng)村的城市化必須由政府規(guī)劃先行,，政府以很低的價(jià)格從農(nóng)民手中強(qiáng)行收購(gòu)?fù)恋兀缓笠詭资踔翈装俦兜母邇r(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商,，城市化完全是在政府的計(jì)劃之下推進(jìn),。如今，農(nóng)民通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的模式將城里人吸引過(guò)來(lái),，形成城鄉(xiāng)居民你中有我我中有你的新城格局,，農(nóng)民通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益,；通過(guò)出售,、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。即使無(wú)地可種,，政府也不用操心他們的再就業(yè)問(wèn)題,。城市人口則把城市文明帶入鄉(xiāng)村，人口的聚集效應(yīng)創(chuàng)造出大量服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì),，農(nóng)民不用離開(kāi)自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)城市化和市民化,。
這不正是我們孜孜以求的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”、“城鄉(xiāng)融合”,、“縮小城鄉(xiāng)差距”、“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”嗎,？農(nóng)民已經(jīng)用他們的親手創(chuàng)造在實(shí)現(xiàn)著我們夢(mèng)寐以求的理想,！
1978年12月，安徽鳳陽(yáng)小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”,，分田到戶,，拉開(kāi)了中國(guó)農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天,，更多,、更大范圍內(nèi)的中國(guó)城郊農(nóng)民正在通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的形式，拉開(kāi)中國(guó)農(nóng)村“自我城市化”的序幕,！這樣的創(chuàng)新意義,，將比當(dāng)年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底,；其對(duì)社會(huì)公共福利的增進(jìn)效果也更直接,、更大、更持久和廣泛,。
我國(guó)《土地管理法》62條規(guī)定,，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,，再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn)�,！边@說(shuō)明村民有權(quán)出售自己的房屋,。但不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐,。另外,，憲法和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途,。當(dāng)然,，政府對(duì)于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴(yán)格規(guī)范，特別是對(duì)于耕地應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格限制，但不宜限制農(nóng)民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。這樣,，農(nóng)民只要在現(xiàn)有的宅基地上進(jìn)行重新規(guī)劃，就可以生產(chǎn)出大量的廉價(jià)房屋,，在給自己帶來(lái)土地增值收益,、實(shí)現(xiàn)“自我城市化”的同時(shí)，為城市居民提供住房福利,。對(duì)于這樣的制度創(chuàng)新,，政府和法律應(yīng)該及時(shí)予以肯定并為之保駕護(hù)航，對(duì)于反其道而行的各種限制,，則應(yīng)當(dāng)予以廢止或者修訂,。 |
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