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到了必須“出手”的時候
記者：在半個月之內(nèi),，包括物價局在內(nèi)的有關(guān)部門連發(fā)３個文件,，力圖穩(wěn)定住房價格,，為什么在這個時候接連“出擊”？
張瑞忠：出臺加強房地產(chǎn)價格管理的政策措施,，是有其時機(jī)背景和條件的,。市委市政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常重視，南京的房地產(chǎn)市場這幾年發(fā)展很快,，也是很健康的,。２００５年南京房價上漲３．５％，２００６年上半年南京房價漲幅２．１％,。但是，從２００６年四季度開始,，尤其是今年一季度以來，房價上漲較快,。這個趨勢,，既不利于房市發(fā)展，也不利于社會穩(wěn)定,。在房價上漲過程中,，少數(shù)開發(fā)企業(yè)為了謀取更多利潤，捂盤,、惜售,、自定價格、自提價格,、哄抬房價等,，老百姓對這種情況反應(yīng)強烈,。房價上漲過快、房價不斷攀高,，群眾購房壓力增大,，尤其是低收入群體買房難問題更加突出。
市委市政府發(fā)現(xiàn)這種苗頭后,，市政府多次召集有關(guān)部門開會研究加強房地產(chǎn)價格管理,，并要求相關(guān)部門高度重視，控制房價過快上漲,，要求相關(guān)管理部門要有所作為,。與此同時，５月上旬,，省物價局發(fā)出通知《進(jìn)一步加強和完善商品住房價格管理的意見》，要求對普通商品住房實行政府指導(dǎo)價管理,，要管好管到位,，其中明確要求房價“一套一標(biāo)”，明碼標(biāo)價,。在這樣的情況下,，物價局會同房產(chǎn)、國土,、工商,、國稅、地稅等部門共同出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場管理的意見》,，其指導(dǎo)思想很明確,，即“穩(wěn)定普通商品住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展,，維護(hù)群眾利益,，規(guī)范市場秩序�,！�
“六招”卡住房價要害
記者：在穩(wěn)定房價方面,，這３個文件出臺的措施主要強調(diào)是哪些方面？為什么業(yè)界一些人反應(yīng)強烈,？
張瑞忠：這３個文件最主要內(nèi)容就是６點。
一是加強對普通商品住房（含政策性住房）實行政府指導(dǎo)價管理,。普通商品住房要通過價格部門核價，核定一個基準(zhǔn)價，在這個基礎(chǔ)上,，允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場行情浮動房價,，浮動幅度不超過５％,。
二是實施“三位一體”聯(lián)動管理,。即物價部門審價、房產(chǎn)部門發(fā)放銷售許可證,、稅務(wù)部門稅收征管。必須先由物價部門審價,，然后由房產(chǎn)部門發(fā)放銷售許可證,，稅務(wù)部門再根據(jù)銷售超過８５％的進(jìn)行稅務(wù)清算,。
三是普通商品住房實行“一套一價”公示,，而且三者一致的公示,，即網(wǎng)上,、銷售現(xiàn)場和報給物價部門的備查表三者一致，這是最核心問題,。部分開發(fā)企業(yè)反映較多的就是這個，因為它讓房價更加透明,，對房價的約束力很強,。
四是“一套一價”后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)價格,，要上調(diào)必須報物價部門批準(zhǔn)。而且,，上調(diào)是有條件的,，如果第一次“一套一價”公示５％的浮動幅度沒有用足,，可以上調(diào),，不過得通過物價部門審核,。如果第一次已經(jīng)用足,，就不能再上調(diào),。
五是對于老項目，即已開始銷售,，但尚未銷售完畢的，如何執(zhí)行“一套一價”問題,。５月２５日出臺的“實施意見”有明確規(guī)定,，項目綜合平均銷售價格不得超過價格主管部門核定的基準(zhǔn)價加規(guī)定的浮動幅度；尚未銷售面積部分按“一套一價”所標(biāo)示的最高價格,，應(yīng)低于５月１４日前該樓盤實際成交的最高價格。
對這一條開發(fā)企業(yè)反應(yīng)強烈，這里面有個理解問題,。５月１４日前，個別開發(fā)企業(yè)已售房子超過了政府的指導(dǎo)價,，在這種高位情況下,，不能讓它繼續(xù)飆升�,！胺�(wěn)定房價,，抑制房價上漲過快”,，５月１４日界限就是起這個作用的,。
六是對土地取得３年以上的可以重新評估成本，但要求更明確了,，要求以土地使用權(quán)證所標(biāo)注的土地使用權(quán)取得時間為準(zhǔn),。
新政受到大部分開發(fā)企業(yè)的支持,，已取得初步效果
記者：新政實施一個多月以來,，有３０家樓盤價格網(wǎng)上公示，至今沒有一家樓盤到物價部門申請漲價,。在實施中,，開發(fā)企業(yè)有沒有怨言,？
張瑞忠：這一個月以來，物價部門抓得很緊,，加班加點,，主要從四方面抓起：宣傳培訓(xùn),，上門指導(dǎo)，督促檢查,，回訪復(fù)查,。首先是從物價系統(tǒng)到開發(fā)企業(yè)要了解掌握政策，然后我們的檢查人員要到開發(fā)企業(yè),，督促、提醒他們按“一套一價”標(biāo)識,，提醒了,，警示了,，還是不執(zhí)行的,，檢查部門發(fā)出處罰通知，目前看是少數(shù),，最近準(zhǔn)備對幾家發(fā)處罰通知,�,；卦L復(fù)查是指，按“一套一價”標(biāo)的,，是不是按“一套一價”賣的,，保證政策得到落實。
總體來說,，社會,、老百姓、專家學(xué)者,、政府部門對新政都持肯定態(tài)度,。江蘇、南京一些專家學(xué)者認(rèn)為,，在房價上漲過快,、房地產(chǎn)市場秩序受到挑戰(zhàn)的情況下，政府出臺較為嚴(yán)格的措施是必要的,、應(yīng)該的,，有利于社會穩(wěn)定，有利于維護(hù)老百姓利益,。大部分開發(fā)企業(yè)也是歡迎和擁護(hù)的,，這一個月，我跑了四五十家開發(fā)企業(yè),，大部分守信譽的開發(fā)企業(yè)老總都認(rèn)為措施是好的,，他們認(rèn)為前段時間個別企業(yè)哄抬房價、“一天兩價”是不正常的,，這要把行業(yè)搞壞,，讓正規(guī)、守信的開發(fā)企業(yè)吃虧,。正是由于各方面的支持和肯定,，加上大部分開發(fā)企業(yè)積極配合支持,，我們才能大力度全方位地推行新政。
記者：您認(rèn)為新政是否達(dá)到了預(yù)期效果,？
張瑞忠：穩(wěn)定房價,，是最近物價系統(tǒng)的中心工作。物價系統(tǒng)有一半以上的人投入其中,，我們要求全系統(tǒng)的人全力以赴,，加班加點，做好新政的有關(guān)工作,。像上次審批鼓樓一個樓盤,，我們加班到晚上１１點，第二天價格就上網(wǎng)了,。我們要求提高效率,，用效率說明物價部門貫徹新政的決心和態(tài)度，用效率來說明我們對企業(yè)是真誠的,，新政是有利于開發(fā)企業(yè)的,。
到現(xiàn)在為止，全市有２００多家開發(fā)企業(yè)接受了培訓(xùn),，３０家樓盤價格上網(wǎng)公示,。目前看來，新政初顯成效,，房價上漲過快趨勢得到抑制,，房價水平趨于穩(wěn)定。老百姓能夠明顯感到,，今天８３００明天８５００這種情況沒了,，“一天兩價”現(xiàn)象被終結(jié)了，擅自抬價的現(xiàn)象明顯收斂,�,！耙惶滓粌r”以后，消費者知情權(quán)得到保護(hù),，房價標(biāo)得清清爽爽,，老百姓購房恐慌心理,、不確定心理得到緩解,。不過，房價新政是政府六部門針對近期情況采取的具體措施,，要想從長遠(yuǎn)角度解決房價上漲過快的問題,，還有賴于采取增加普通商品住房的上市量等措施，緩解目前房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾,。
記者：有沒有頂風(fēng)違規(guī)的,？
張瑞忠：有 ,！浦口查了一個，它兩天漲了４００元,。南京市區(qū)目前還沒發(fā)現(xiàn),。
新政是有法可依的
記者：政府指導(dǎo)價，“一套一價”,，這些調(diào)控之舉被業(yè)界一些人士質(zhì)疑,，房地產(chǎn)大鱷任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)兩度在博客上撰文認(rèn)為新政違背了市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。中國政法大學(xué)法學(xué)院副院長何兵指責(zé)這是“用計劃經(jīng)濟(jì)的手段干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)”,。省社科院院長宋林(宋林博客,宋林新聞,宋林說吧)飛教授則認(rèn)為這是南京針對商品房價格的調(diào)控政策,。對此您怎么看？
張瑞忠：有人認(rèn)為新政違反法律法規(guī),，我認(rèn)為他們之所以這樣評價,，主要原因是對江蘇普通商品住房的管理政策不了解。江蘇普通商品住房實施政府指導(dǎo)價,，這是《江蘇省定價目錄》上規(guī)定的,，這個定價目錄經(jīng)省政府批準(zhǔn)，報國務(wù)院價格主管部門審定后由省物價局下發(fā)的,。定價目錄完全符合《價格法》的規(guī)定,，《中華人民共和國價格法》第三章第十九條規(guī)定，“地方定價目錄由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意,，報國務(wù)院價格主管部門審定后公布,。”
有人說“我們用計劃經(jīng)濟(jì)的辦法來進(jìn)行市場經(jīng)濟(jì)管理”,，這也是站不住腳的,。《中華人民共和國價格法》第三章第十八條明確規(guī)定,，“與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格”,、“資源稀缺的少數(shù)商品價格”等商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價,。我們認(rèn)為,，普通商品住房是民生問題，特別是普通商品住房面對大部分群眾,，是與人民生活關(guān)系重大的商品,，所以用政府指導(dǎo)價來進(jìn)行規(guī)范管理，合法合理。
新政主要調(diào)控的是開發(fā)企業(yè)的利潤空間,，政府指導(dǎo)價給開發(fā)企業(yè)的實際利潤空間達(dá)到１３％,，已經(jīng)充分尊重了市場規(guī)律
記者：那么這種調(diào)控有沒有“違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律”呢？
張瑞忠：我們的“價格管理”是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的指導(dǎo)價管理,。指導(dǎo)價中,，８０％是市場化的。在我們核定的基準(zhǔn)價中,，８０％是建設(shè)成本,，是完全按照市場價格計入成本的。開發(fā)企業(yè)以每平方米２５００元拿土地,，那么土地就是以２５００元每平方米進(jìn)入成本,，其他方面的建設(shè)成本也如此，市場成本是多少,，我們就核多少,。
我們調(diào)控的部分是２０％左右，這２０％左右由哪些構(gòu)成,？包括管理費用,、銷售費用、財務(wù)費用,、稅金,、利潤率，其中主要調(diào)控利潤率,。我們規(guī)定基準(zhǔn)價里利潤率只能是８％,，考慮到讓開發(fā)企業(yè)更能適應(yīng)市場競爭，我們規(guī)定企業(yè)可以在核定基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上上�,。担�,，實際上就有１３％的利潤空間了。１３％的利潤已經(jīng)不低了,，在目前的市場熱銷情況下,，開發(fā)企業(yè)的實際利潤空間可能比這個還會高些。比如,，我們核定的銷售費用是２％,，目前商品房銷售好，廣告費用降低,，２％里就多了利潤空間,。再如，管理費用為２％—３％,，如果管理好省下來,，就又是利潤。目前,，在房子好銷的情況下,，開發(fā)企業(yè)管理經(jīng)營得好，利潤可在１３％以上,。這比一般工業(yè)企業(yè)的利潤要高多了,。
我認(rèn)為，企業(yè)要有良好的心態(tài),，追求高利潤不反對,，但也要承擔(dān)些社會責(zé)任。房子是老百姓基本所需,，在追求一定利潤的基礎(chǔ)上,，應(yīng)該要讓老百姓買得起房。比如,，現(xiàn)在有極個別不規(guī)范開發(fā)企業(yè)申報的價格水分較大,，我們通過比較法和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，可以把其水分?jǐn)D出來,。打個比方,，某樓盤一大半是多層、少部分高層,，樓盤報來的土建成本達(dá)到３８００元,，而相鄰另一個樓盤都是高層，建筑品質(zhì)還高于它,，其土建成本只在３０００元左右,。對于這樣的情況我們當(dāng)然要擠壓水分。
將高房價水分?jǐn)D干,，新政會堅決推進(jìn)下去
記者：有開發(fā)企業(yè)稱,，過分“打壓”房價的結(jié)果，可能導(dǎo)致老百姓買不到房,，或者房價在一段時間后報復(fù)性反彈,。
張瑞忠：只要堅持政府指導(dǎo)價管理，執(zhí)行“一套一價”政策,，房價就沒法反彈,。因為房價要審批，浮動幅度是有限制的,，“一套一價”必須要審核公示,。那么房價怎么彈？“彈出來”就是違規(guī),，我們就要進(jìn)行查處,。
關(guān)于老百姓買不到房的問題,，關(guān)鍵在于全市普通商品住房的供應(yīng)量，據(jù)我所知,，下半年全市普通商品住房的供應(yīng)量是增加的,。開發(fā)企業(yè)想要捂盤是捂不住的，房產(chǎn)部門有規(guī)定,，領(lǐng)取銷售許可證１個月以上不銷售就是捂盤,。如果開發(fā)企業(yè)捂盤，制造供不應(yīng)求的假象,，房產(chǎn)部門會查處,。
記者：一個月實行下來，新政是不是還存在一些漏洞,？將會有哪些改進(jìn),？
張瑞忠：任何政策都不可能十全十美。房價新政跟以前的政策相比,，有了更大的改進(jìn),，比以前有效、合理得多,。但在實踐中,，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題，比如,，目前“一套一價”的價目表還不夠完備,，我們最近準(zhǔn)備做調(diào)整修改，設(shè)計出更為合理科學(xué)的表格來,，讓開發(fā)企業(yè)更好操作,，讓消費者更容易看懂，讓社會更容易監(jiān)督,。
記者：新政實施后,，其前景一度不被看好。甚至有專家斷言,，新政最終將不了了之,。市民關(guān)心的是，新政會不會虎頭蛇尾,？
張瑞忠：原則性的內(nèi)容肯定會堅持,，不會調(diào)整，新政會堅決推行下去,。 |