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房價究竟在什么價位是合理,，很難由政府厘定,，但政府應(yīng)徹查是否有個人或財(cái)團(tuán)從中炒作，用投機(jī)方式,，進(jìn)行短線買賣,，以追求快速利潤
不同國家的房屋市場，各有其經(jīng)濟(jì)及社會心理背景,，房價起伏的先后,，亦有時間落差，但其價格行為卻有可資參考之處,，并依本國環(huán)境厘定長期政策,，或短期措施。
中國房屋市場,，連續(xù)多年上漲,，漲幅已大，亟待將房市導(dǎo)入常態(tài)發(fā)展,。房價連年累積上漲的幅度愈高,，未來回調(diào)的幅度可能愈大。故對抑制非理性的房價超漲,，具有防止日后惡性崩跌的作用,。更不宜使房價安定在非理性的高檔位。
美國房屋市場的起伏
2007年1月下旬,，美國商務(wù)部公布上年末,，全美新屋銷售量，同比大幅降低17.3%,，創(chuàng)1990年衰退17.8%以來的次高紀(jì)錄,。1990年以前，美國房市也曾有一段好景,，唯緊接1990年前后,，因房貸利率高企,，多數(shù)房主無力付出沉重的房貸分期付款，在售屋者多,、買屋者少的情況下,，房價連續(xù)重跌。但銀行放貸均設(shè)定有抵押權(quán),，房屋乃被銀行依約拍賣,。
其時，美國有些地區(qū),，共同發(fā)行一巨冊名單,，內(nèi)載數(shù)百家房屋名址及相關(guān)細(xì)節(jié)，均是銀行經(jīng)拍賣但未能脫手之房屋,，而改定低價公開出售者,。部分房屋售價，且低于銀行房貸余額,，足見銀行已處于虧損中,。
判定房價是否上漲已達(dá)峰頂，可根據(jù)四點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)觀察及判斷：
（1）高房價普遍使得當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝o力購買,。合理的房貸還本付息月付數(shù)金額宜為家庭收入的30%至35%之間,。
（2）多數(shù)房屋向市場推出后，逾六個月仍難售出,，致市場存量已高,。
（3）過高的房價，常帶動租金過高,，引發(fā)社區(qū)受薪階層大量外移就業(yè),；或大型工業(yè)園區(qū)、群體景氣沒落,，而引發(fā)產(chǎn)業(yè)外移,。加州硅谷的科技工業(yè)區(qū)，房市已在產(chǎn)業(yè)萎縮中,，沒落五年,，是一明顯例子。
（4）中央銀行不斷提高利率水準(zhǔn),，帶動房貸利率過高,，房屋的市場需求減退。
當(dāng)銀行連續(xù)數(shù)月收不到個別房貸戶按期付款時,，即向房貸戶發(fā)出違約通知,，如仍然無效，則循法律途徑將所抵押之房屋拍賣。
按理說,，房產(chǎn)也可作為銀行資產(chǎn),，可自行保有，無如逢房市不景氣時,，房貸戶違約者眾多,，銀行將無法承受大量流動資金被凍結(jié)，若依抵押權(quán),，將房屋普遍收歸自身持有,，對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展定有負(fù)面沖擊，進(jìn)而使工商企業(yè)取得營運(yùn)資金相對困難,。
在2005年第四季,，美國加州曾發(fā)出15196份房貸違約通知，但在2006年第四季卻發(fā)出高達(dá)37237份,，同比增加145.35%,，情況明顯嚴(yán)重,，其主因即是加州房價劇漲多年,，已達(dá)峰頂，自然下跌隨之也沉重,。
為何周而復(fù)始面臨房貸違約
美國房貸銀行,，何以周而復(fù)始的面臨大量違約，而必須拍賣抵押品（房屋）,？其原因有下列幾點(diǎn)：
（1）自借款成數(shù)太低,，房貸銀行對申貸客戶自借款要求常僅是房價（美國不準(zhǔn)賣毛坯屋）的10%，如市場房價走勢下跌過重,，房貸銀行風(fēng)險(xiǎn)大增,。
（2）銀行以超低的浮動利率吸引客戶貸款，待二至五年后,，利率大幅遞增,。數(shù)年后，其利率超過固定利率水平,，且繼續(xù)遞增,。浮動利率房貸戶，一般多是低收入者,，因初始階段,，利率超低，貸款資格易于符合,，自然愈往后付款愈困難,，以致遭銀行拍賣。
（3）每逢房市冷卻、房價下跌趨勢形成,，售房者急欲脫手,，而競相殺價，同時買方觀望不前,，互為影響,，嚴(yán)重時房市形同崩盤，以致拍賣售屋而破產(chǎn)者益增,。
美國建筑業(yè)協(xié)會,、銀貸業(yè)的聯(lián)合組織、消費(fèi)者等組織,，曾聯(lián)合多方構(gòu)想如何避免房屋市場遭受輪回式的災(zāi)難,，但因各方利益不一，每每未能達(dá)成一致結(jié)論,。
房屋市場波動的因素
房屋市場價格之波動,，各國均有其不同的循環(huán)周期，一般約五至七年為一周期,，也會因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣而延后,。如房市波動，但房價溫和漲跌,，應(yīng)屬正�,，F(xiàn)象。唯投機(jī)性的持續(xù)暴漲暴跌時,，都是受人為操縱或心理因素的影響造成,。
房價過度持續(xù)上漲的原因，多是由于建筑材料及工資上漲,；生產(chǎn)事業(yè)投資機(jī)會停滯,，導(dǎo)致社會游資無出路而進(jìn)入房市；或由于本國貨幣有長期升值壓力,，外資乘機(jī)涌入房市,；或因本國利率持續(xù)下跌，房貸利率隨之下跌,。
房價下跌的原因則多是由于總體經(jīng)濟(jì)不景氣,，失業(yè)人口增加，缺乏購房意愿及購買力,；房貸利率不斷增高,；社會有其他更好的投資機(jī)會，而資金不愿入房市,；經(jīng)濟(jì)政策有缺失,，或社會長期不安,，引發(fā)資金外流；社會有恐慌性因素,，常會引起房價暴跌,。
目前政府對房市正在進(jìn)行調(diào)控，對短期尋求暴利的炒作加以限制,，炒房者無奈,，只好將手中房屋轉(zhuǎn)而出租，但出租者眾多,，租金必定下跌,，后繼之炒房者，必然裹足不前,，房價也會下跌,。
什么是合理的房價
房價究竟在什么價位是合理，很難由政府厘定,。同一城市之內(nèi),，因區(qū)位不同，房價之高低也有不同,。但政府應(yīng)徹查是否有個人或財(cái)團(tuán)從中炒作,，用投機(jī)方式，進(jìn)行短線買賣,，以追求快速利潤,。投機(jī)者也常利用財(cái)務(wù)杠桿，同時購買多戶預(yù)售房,，每戶僅先各付少數(shù)訂金，靜待工程完工前后漲價,，脫手獲利而去,；或于市場散布傳言，誘使群眾非理性追價買屋,，待房價大幅升高時,，暗中獲利出脫。
以目前中國房市觀之,，較大的城市中之辦公樓宇,，價位已過高，北京,、上海,、廣州、武漢,、重慶等地,，或因城市超大，交通費(fèi)時，影響商業(yè)活動效率,；或因房價過高,，危及企業(yè)經(jīng)營成本，而使投資人卻步,，更恐怕日后房價下跌套牢,。近日消息傳來，已有相當(dāng)外資在華總部,，改為進(jìn)駐北京附近之郊區(qū),。有鑒于此，開發(fā)商應(yīng)有一葉知秋的自我預(yù)警,。
為抑制房價,，政府已規(guī)定在房屋轉(zhuǎn)移時，課征多重租稅措施,，尤以2007年2月所頒布“加強(qiáng)實(shí)施土地增值稅”最具效果,。
茲列舉預(yù)防房市崩跌的措施，供各界探討：
（1）今后銀行受理房貸新案,，應(yīng)一致要求申請貸款客戶,，須最低有三成以上之自備款，其利率分別依自備款三成,、三成半或四成酌為遞減,。最好由銀行公會研議，或由中央銀行酌情定統(tǒng)一降低利率之優(yōu)惠幅度,，由銀行遵照辦理,。
（2）鼓勵已貸款之現(xiàn)有客戶，志愿補(bǔ)足自備款達(dá)三成,、三成半或四成,，各給予上述不同成數(shù)降息標(biāo)準(zhǔn)之優(yōu)惠待遇。
（3）或鼓勵貸款客戶,，增補(bǔ)自借款達(dá)三成,、三成半、或四成,，而各給予延長貸款年限,，若原約定7年或10年，可分別延展至10年,、12年,、15年，或更長年限,，由貸款客戶選定,，但必須由房貸銀行審查客戶信用,，經(jīng)認(rèn)可后決定。按延長房貸年限后,，每個月付款額度自會減輕,。
（4）上列貸款條件經(jīng)變更約定后，雙方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記權(quán)責(zé)機(jī)關(guān)登記備案,。
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