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加息不針對樓市
此次加息是我國在１１個月內(nèi)第三次上調(diào)人民幣存貸款基準利率。也是２００６年以來第八次動用貨幣政策工具,，前七次中有五次是調(diào)整存款準備金率,。
此次加息，業(yè)界普遍認為房地產(chǎn)受到的影響最大,。不過,，高層透出的信息顯示，這次加息并不是因房地產(chǎn)而起,，也不是針對房地產(chǎn)而來。
分析認為,，其實之前已有多種跡象預(yù)示央行要加息,。其一是，剛剛公布的２月份ＣＰＩ（居民消費價格指數(shù)）漲幅比上月上揚０．５個百分點,。其二,，廣義貨幣供應(yīng)量突破了央行年初制定的１６％控制線。其三,，２月份高額的貿(mào)易順差導(dǎo)致的外匯占款進一步提高了當前的流動性過剩程度,。
此外，根據(jù)已公布的宏觀數(shù)據(jù),，今年１~２月份的ＧＤＰ增速可能高達１１．５％,，顯然有超速的趨勢，前兩個月銀行貸款共增加９８１４億元,，比去年同期增長３６％,，這些因素無疑加大了市場對加息的預(yù)期。央行行長周小川在“兩會”期間也坦言，ＣＰＩ增長過快,，加息壓力增加,。人民銀行行長助理易綱最近公開就加息問題表態(tài)，ＣＰＩ是央行制定政策所考慮的一個非常重要的變量,。但央行在“兩會”結(jié)束的第二天就宣布加息,，而此時距公布２月ＣＰＩ指數(shù)的時間也僅間隔四天，這多少讓人感到有些意外,。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為,，當前２．７％的ＣＰＩ的確處于敏感水平。首先,，盡管它尚未觸及３％的紅線,，但由于我國目前一年期存款利率為２．５２％，存款已經(jīng)出現(xiàn)了實際利率的負值,。
目前市場流行著一種說法,，２００７年中國金融市場將是由資金短缺到資金過剩之年。從近幾個月央行采取的貨幣政策來看,，收回銀行體系的流動性,，或遏制流動性快速增加成為央行的首要任務(wù)。
樓市被認為受到影響
此次加息,，看來是央行為了打流動性過�,；蛘咄ㄘ浥蛎浀陌遄樱贿^市場人士認為,，這次板子又落到了樓市和股市的身上,。房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)主要依靠商業(yè)銀行貸款,，行業(yè)平均負債率在７０％左右,，因此利率的變動導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)成本明顯增大。
國金證券的曹旭特認為,，利率上調(diào)通過預(yù)期效應(yīng)和資金成本增加,，將對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生負面影響。
房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)設(shè)計機構(gòu)的負責人,，五合國際劉力博士認為,，加息對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，首先是資金成本的提升,，同時,，央行的加息，使得人們對資金收益率有了較高預(yù)期,，增加了房地產(chǎn)企業(yè)使用其他借入資金的難度,，從而提高了現(xiàn)有的其他借入資金的機會成本,；對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，其使用的機會成本亦會上升,。其次,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期變短。這促使開發(fā)商盡快回收現(xiàn)金,，減少手中的庫存,。
不過，從房地產(chǎn)企業(yè)本身的感受來看,，受到的影響并沒那么大,。鄭州榮成置業(yè)有限公司銷售部經(jīng)理余少鵬告訴記者，這次加息雖然突然,，但他們受到的影響并不大,，而且前期他們已經(jīng)就“加息問題”給客戶做了預(yù)警。
河南省社科院副院長劉道興認為,，這次加息對樓市的影響應(yīng)該不會太大,，一是０．２７個百分點的加息力度并不高，二是企業(yè)的承受力這兩年也增強了,。
河南財經(jīng)學院工程管理系主任李曉峰認為,，這次加息對房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該是有限的，但是否持續(xù)加息值得關(guān)注,。而且這次從公布ＣＰＩ數(shù)據(jù)到加息,，間隔如此之短，動作如此雷厲風行,，表明了管理層堅決的態(tài)度,。加息會使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本提高，會減少房地產(chǎn)企業(yè)利潤,。
鄭州房價下跌不可期
加息對房價的影響,，理論上將引起房價的下跌。劉力認為,，當前的房地產(chǎn)產(chǎn)品定價主要由供需決定,。在供求格局不變的情況下,，資金成本的增加并不能有效傳遞到價格的增加上,。利率提升對需求的抑制將直接打破當前供求格局，從而使得市場的價格重心下移,。
不過,，這一觀點未必會被房地產(chǎn)界人士所接受。河南思達置業(yè)有限公司副總裁劉文良就認為,，加息不會引起房價下跌,。他分析認為,，加息對低端需求會有心理沖擊，還會導(dǎo)致購房一次性付款支付方式增多,，但房價下降的可能性不大,。因為當前房地產(chǎn)價格主要是土地、建安成本等剛性因素決定的,。這兩年來,，房價上漲這一趨勢已經(jīng)形成，這一趨勢不會因為單一一個加息因素就發(fā)生逆轉(zhuǎn),。
供求方面,，鄭州市政府公布的去年的房地產(chǎn)供需情況，需求是大于供給的,，需求依然旺盛,。而且，購房者并不一定會因為加息就停止置業(yè)的腳步,。
如果說這次加息是一陣風的話,，它對樓市的影響恐怕就只能是“吹皺一池春水”，不會掀起什么驚天巨浪,。
購房者負擔加重
無論如何,，“加息”對于購房者來說都不是一個好消息。此次央行上調(diào)貸款年利率０．２７個百分點,，即使銀行對部分資信客戶利率下�,。保担ィ彿空叩馁J款年利率也實際提高了０．２２９５個百分點,。
李曉峰認為,，加息已有多次，雖然每次加息對購房者還款壓力影響不是太大,，但累積起來,，力度就有所放大。
劉力認為,，對購房者的影響應(yīng)該分開來看,。首先，利率的上升直接影響消費者的儲蓄傾向,，儲蓄的增長必然導(dǎo)致住房支出的減少,，從而減少了總量需求。
其次,，不同收入水平的購房者對利率的敏感度不一,。對于貸款購買高檔住宅的購房者，由于其貸款比例大,，數(shù)額高,，因此其對利率變化相對敏感,；相反，貸款數(shù)額小,，還貸能力強的購房者對利率變化相對遲鈍,。
再次，預(yù)期效應(yīng)明顯,。加息后消費者對房價下跌的進一步預(yù)期是導(dǎo)致市場出現(xiàn)觀望,、交易清淡等有價無市現(xiàn)象的主因。
二手房心理影響大
二手房市場與一手新房成交素來是聯(lián)動的,。上海中原物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理譚百強就此告訴記者,，“對于目前的房產(chǎn)持有者而言，加息使得持有成本增加,，迫使他們傾向于盡快出貨,，以轉(zhuǎn)移壓力。這就是加息與二手房成交活躍度之間的內(nèi)在邏輯,�,！�
“不過，對于買方而言,，鑒于上調(diào)幅度微小,，而不是大起大落，因而買方的購買心理不會過于敏感,�,！弊T百強認為。
不過,，在河南市場,，相當一部分二手房需求是低端市場需求，這些購房者面對加息所產(chǎn)生的心理壓力明顯加大,。鄭州２１世紀不動產(chǎn)加盟店的一位經(jīng)紀人告訴記者,，加息后一些原計劃購買二手房的購房者出現(xiàn)了心理上的動搖。
土地成本將提高
劉力認為,，加息對房地產(chǎn)的一個重要影響是,，購地融資成本的提高�,；诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債比例的特點,，其用于購買土地的資本，有很大比例均來自于外部的借款,，尤其是商業(yè)銀行的貸款,。在央行加息和房貸首付比例提高的條件下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地的費用并不會減少,，甚至有增加,，同時，這部分資金需要支付的利息和潛在的機會成本因利率升高而增加,。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地融資成本會有所增加。
房企如何應(yīng)對加息,？
河南中原地產(chǎn)副總經(jīng)理馮建軍認為,，０．２７個百分點的小幅加息，指向性和信號的意思很明顯,。如果經(jīng)濟過熱不能有效控制,，不排除進一步加息的可能。這就要求房地產(chǎn)企業(yè),、購房者要有清醒的認識,，不要認為這次加息是“一錘子”的事情，而且管理層結(jié)合加息,、土地增值稅,、土地使用費等多種調(diào)控手段調(diào)控房地產(chǎn)的力度加大了。
他呼吁,，房地產(chǎn)企業(yè)對今后和眼下要作出清楚的判斷,，要持謹慎樂觀態(tài)度。建立相對謹慎保守原則,，在項目的實施,、啟動項目的計劃安排、后續(xù)項目的選擇和比較上,，都應(yīng)該謹慎保守,。
房地產(chǎn)行業(yè)的特點是資金密集型，利息的變化直接會影響到資金供應(yīng),，無論任何房地產(chǎn)企業(yè),，都應(yīng)該保守看待加息問題，在資金上都建議建立“三三制”原則,，一是應(yīng)該有一部分保證企業(yè)正常運作的資金,；二是由于市場競爭，現(xiàn)房和準現(xiàn)房逐漸成為市場追逐對象,，這將導(dǎo)致資金回收期延長,，企業(yè)要有長期投入的準備金；三是還要有應(yīng)對外部融資需求的配套資金,。
對購房者來講,，馮建議，自住型購房者,，可以繼續(xù)考慮買進物業(yè),。投資型購房者應(yīng)對資金或利率作出合理安排,，比如選擇固定利率貸款。而投機型購房者,，就要持幣觀望了,。
３月１７日,，中國人民銀行突然作出決定：第二天起將一年期人民幣存貸款利率提高０．２７個百分點,。央行加息猶如一陣微風，吹皺了樓市的一池春水,。 |