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“《物權法》專門辟出了第六章———業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,，從第七十條到第八十三條，總共有十四條,，篇幅很大,，這充分考慮且保障了業(yè)主的利益�,！蹦暇┪醯渎蓭熓聞账魅温蓭熈_利軍對此進行了解讀,，初步列出了五大亮點，認為其中對業(yè)主財產(chǎn)價值和小區(qū)自治的“突出”是重中之重,。
第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所,、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有,。
小區(qū)共有綠地不準賣
第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定： （一）……
（七）（省略）決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。
第八十條：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,，有約定的,，按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,。
房屋面積大投票分量大
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有,。經(jīng)業(yè)主共同決定,，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修,。維修資金的籌集,、使用情況應當公布。
維修資金可修電梯水箱
第八十一條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理,。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換,。
業(yè)主可不請物管自管小區(qū)
第八十三條： 業(yè)主應當遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，對任意棄置垃圾,、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,、違章搭建,、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,，有權依照法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害,、消除危險,、排除妨害、賠償損失,。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主權益受損可直接起訴
解讀：以前在決定物業(yè)的有關事項時,，是只要求2/3或者1/2的業(yè)主同意,，而這次還另行要求是“占建筑總面積2/3以上的業(yè)主”,，因為很有可能2/3的業(yè)主在面積上只有1/2，這樣規(guī)定強調(diào)了業(yè)主的房產(chǎn)價值,，面積大價值大,，投票分量也重了。第八十條也是如此,，收益的分攤中也提及了建筑面積,，沒有約定或不明確的，要按面積來確定,，而不是籠統(tǒng)地按戶分收益,。
解讀：肯定了小區(qū)公共綠地不能賣，但個人綠地除外,，讓一些開發(fā)商不能“借一樓送院子之名,，侵占小區(qū)業(yè)主共有綠地”。而開發(fā)商如果確實是蓋了個人的綠地,，是可以通過贈送或者出售的方式給住戶的,，而一些業(yè)主（以一樓住戶為多）也享有了合法的綠地使用權。
解讀：之前對于小區(qū)維修資金的使用,，爭議最大的是電梯和水箱能不能修,、怎么修的問題（南京已經(jīng)可以修），這次《物權法》在具體的條款中特別提出了這兩項,，屬于“法律特指”的部分,。
解讀：“自行”二字的話外音就是“業(yè)主自治”，小區(qū)物業(yè)管理完全可以自己管,，而不是必須要聘請物業(yè)管理公司,，賦予業(yè)主的權利很明確。另外,，這里面還注明了一個“其他管理人”,，這個其他管理人可以由業(yè)主自己聘請，而不是一個物業(yè)公司,。
解讀：南京曾有小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主違反“小區(qū)業(yè)主公約”的案例,，法院“喜歡”要求物業(yè)公司接受業(yè)主委托來上訴，增加了通過法律途徑解決問題的難度,，這次明確業(yè)主利益受到侵害時,，可直接向法院上訴。同時,，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的“權力”也予以了明確,，而不再是個擺設。 |