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從2月1日起,，我國稅務(wù)部門將對全國房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的清算工作。記者18日從海南省稅務(wù)局了解到,，雖然目前省地稅局還未接到國家稅務(wù)總局的文件通知,，但其實自1995年始，海南就已開征增值稅,。
1993年，為防止各地開發(fā)商炒地,、炒房行為,，國家稅務(wù)總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起,，海南開始征收土地增值稅,。
省地稅局稅政處副處長林英說，土地增值稅開征后,，即遇上海南房地產(chǎn)業(yè)的低谷,，土地增值的部分很少,，低迷形勢一直持續(xù)到2003年底房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。也就是說,，此期間我省房企土地很難增值,。從2003年底起，我省開始加強對土地增值稅征收工作的管理,。2004年7月,，我省采取預(yù)征模式征收土地增值稅。
據(jù)介紹,，我省土地增值稅征收采取預(yù)征模式,，即在房地產(chǎn)預(yù)售時先預(yù)征土地增值稅，待房地產(chǎn)項目銷售量達85%以上時,，再按“多退少補”的原則對土地增值稅進行清算,。至于土地增值稅的預(yù)征比例，各市縣的標準不一,，�,？凇⑷齺喌念A(yù)征額為1%—2%,，其他市縣為1%,。
林英認為，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺,，但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的,，亟需對土地增值稅進行清算，給予明確,。此次,，國家稅務(wù)總局公布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，是對一些政策再次給予明確,，今后稅務(wù)部門將進一步加強對其管理,。
據(jù)悉，事實上很多房地產(chǎn)商在合同上做手腳,，以此避稅,，因此征稅情況一直不理想。林英認為,，由于土地增值稅采取預(yù)征模式,，清算是必然的程序。
海南金邦實業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志認為,，海南對房企土地增值稅進行清算已有一段時間,，只是以往執(zhí)行的力度可能比較寬松。2004年海南出臺規(guī)定，在房產(chǎn)過戶前開始強制預(yù)征土地增值稅,，預(yù)征額為銷售量的2%,。不可否認，預(yù)征土地增值稅對開發(fā)商有約束,，但約束力不是很強,。如果一些企業(yè)項目運作得好，土地增值稅往往會超過2%,。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯,，對南京、上海等大城市則影響很大,。這些城市樓價高,，利潤空間也大，開發(fā)商當然樂意預(yù)征而不想清算,，因此清算上會存在一些漏洞,。可以說,，越是大城市,，漏洞越大。
中小開發(fā)商將面臨壓力
土地增值稅進行嚴格的清算會對房產(chǎn)開發(fā)商有何影響,？大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認為,，中小開發(fā)商可能將面臨資金壓力，但整個房地產(chǎn)市場將會變得更加規(guī)范,。
“全國各地都實行房企土地增值稅預(yù)征,，此次有關(guān)清算的通知出臺與原先并無太大區(qū)別，只不過是明確了土地增值稅要及時清算而已,。其實,，海南預(yù)征2%土地增值稅的額度不算低，可以說是全國最高,，上海的預(yù)征額度僅1%,。”海南建橋置業(yè)有限公司總經(jīng)理佟鑫認為,，房價的波動取決于兩點——成本和需求,。清算后，會導(dǎo)致成本加大,，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間壓縮,，企業(yè)運作趨于規(guī)范，整個市場也會趨于規(guī)范,。
“國家稅務(wù)總局公布有關(guān)清算的通知，最終是想規(guī)范整個市場,�,！焙Ｄ辖鸢顚崢I(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志說,，按規(guī)定，土地增值部分要達到20%才開始起征增值稅,，有的開發(fā)商如果運作規(guī)范,，是達不到這個起征點的，所以對規(guī)范的企業(yè)而言,，是非常樂意接受增值稅清算的,。清算工作加強后，可能會拉動海南樓市的房價,，而開發(fā)商會更加注重成本的計算,。樓價波動一段時間后，將會逐漸平穩(wěn)下來,。
“中小開發(fā)商將成為此次出臺稅控政策的最大受害者,。”剛成功開發(fā)一個2萬多平方米的項目的小開發(fā)商陳先生告訴記者,，由于中小開發(fā)商的開發(fā)資本基本來自投融資及金融機構(gòu)的借雞生蛋,，土地增值稅使其土地成本增加，成本的加大,，會減少中小開發(fā)商囤積土地的野心,。開發(fā)商對土地的囤積興趣減小，以前推出一塊土地就被搶掉的局面會有一定縮減,，未來社會資本對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度也將會繼續(xù)下降,。
房價或被刺激拉高
土地增值稅實施清算，稅務(wù)部門的職責(zé)進一步增大,，地方財政收入也會得到增加,，一大批中小開發(fā)商的灰色操作空間大大縮小。房地產(chǎn)界資深人士錢先生18日告訴記者,，他擔憂消費者可能會因此遭遇更高房價,。
錢先生分析，各個城市的稍低房價不是由大開發(fā)商的高檔樓盤帶來的,，而是由圍繞在大開發(fā)商周圍開發(fā)的中小開發(fā)企業(yè)的中小樓盤帶來的稍低房價,。所謂“平均價格”，是由“準備拿點錢就走”的中小開發(fā)企業(yè)平均下來的,。如果中小開發(fā)商大面積退出,，依稀可見大開發(fā)商形成“一統(tǒng)天下”的局面，價格差異化的選擇空間更小了,，消費者對房價的議價能力會更弱,，要承受更高房價的壓力。
土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時代，業(yè)界人士認為,，開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增,，地塊越升值開發(fā)商成本越大。開發(fā)商增加成本,，成本自然要轉(zhuǎn)嫁,，機會最大的是大開發(fā)商們。因為對于大開發(fā)商而言,，實力雄厚,，具有壟斷土地的資本，不用擔心資金壓力,，中小開發(fā)商的退出使之沒有攪局的小伙伴,，在市場上有更強的話語權(quán)。
省房協(xié)有關(guān)人士也認為,，此舉有可能拉高房價,，但也會引導(dǎo)一些開發(fā)商建設(shè)普通住宅，畢竟土地增值稅采取累進制,，房價越高,，利潤越高，需要交納的土地增值稅越多,，會鼓勵一部分開發(fā)商專注于開發(fā)適合老百姓的普通住宅,。
二手經(jīng)濟適用房也要繳增值稅嗎？
答：不用,，根據(jù)政策規(guī)定,，經(jīng)濟適用房是保障性住房，視為普通住宅,，因此也不用繳納土地增值稅,。
二手商品房是否要繳此稅？
答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅,。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿三年的非普通住宅,，按規(guī)定計征土地增值稅，居住3年未滿5年的,，減半征收土地增值稅,。同時首次規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋計征土地增值稅,，包括商鋪,、寫字樓在內(nèi)。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅,，免予征收,。此外,，通過法定繼承取得二手房免征，贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,，通過中國境內(nèi)非營利社會團體,、國家機關(guān)贈予教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的二手房均免征。
土地增值稅
是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象,，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。 |