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財(cái)法[1995]6號(hào)
第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第十四條規(guī)定，制定本細(xì)則,。
第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,。不包括以繼承,、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
第三條 條例第二條所稱的國有土地,，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地,。
第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物,，包括地上地下的各種附屬設(shè)施,。
條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng),，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品,。
第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。
第六條 條例第二條所稱的單位,，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位,、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,。
條例第二條所稱個(gè)人,，包括個(gè)體經(jīng)營者。
第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,，具體為:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本,，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本),，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用,。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�,、安置�?dòng)遷用房支出等,。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測繪、“三通一平”等支出,。
建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出,。
公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。
開發(fā)間接費(fèi)用,，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按本條(一),、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一),、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
上述計(jì)算扣除的具體比例,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。
(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。
(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除,。
(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,，加計(jì)20%的扣除,。
第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定,，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)�,，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?BR> 第十條 條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例,，均包括本比例數(shù)。
計(jì)算土地增值稅稅額,，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,，具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,，未超過200%的
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%,，15%，35%為速算扣除系數(shù),。
第十一條 條例第八條(一)項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓,、別墅,、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過本細(xì)則第七條(一),、(二)、(三),、(五),、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。
條例第八條(二)項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，是指因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅,。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，免予征收土地增值稅,。
第十二條 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),，凡居住滿五年或五年以上的,，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅,。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,。
第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
第十四條 條例第九條(一)項(xiàng)所稱的隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為,。
條例第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。
條例第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無正當(dāng)理由,，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為,。
隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。
提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額,。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。
第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定,，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù):
(一)納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓,、房產(chǎn)買賣合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定,。
(二)納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅,。
第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因,，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工,、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省,、自治區(qū),、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地,，是指房地產(chǎn)的座落地,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門,、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán),、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料,。
第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓,、房產(chǎn)買賣合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)第三十九條的規(guī)定進(jìn)行處理,。
納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的,，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理。
第二十條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的,，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額,。
第二十一條 條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法是指與本條例規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi),、土地收益金等征收辦法。
第二十二條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋,，或者由國家稅務(wù)總局解釋,。
第二十三條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。
第二十四條 1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收,。
財(cái)政部
一九九五年一月二十七號(hào) |