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設立土地增值稅的初衷就是降低房地產開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價,、節(jié)約土地資源。然而,，從國內外的經驗來看，土地增值稅很難發(fā)揮作用,，需要從房地產稅收體系的根本上進行研究和調整,。
國家稅務總局日前發(fā)布《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱“《通知》”），從今年2月1日起,，將正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅,。據(jù)悉，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收,。業(yè)內人士普遍認為,，該稅種的正式開征,，將對房地產企業(yè)的利潤造成重大影響,。
土地增值稅是一個邊緣稅種
宏觀調控需要充分發(fā)揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野,。設立土地增值稅的初衷就是降低房地產開發(fā)利潤,、抑制投資、穩(wěn)定房價,、節(jié)約土地資源,。然而，從國內外的經驗來看,，土地增值稅很難發(fā)揮作用,，需要從房地產稅收體系的根本上進行研究和調整。
土地增值稅的歷史并不長,，1820年在德國出現(xiàn),，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源,。國際上開征土地增值稅的國家（地區(qū)）并不多,，從德,、英、日早期開征的土地增值稅,，在歷史上都先后停征,，并且未見復征。征收時間最長,，征收范圍最廣的,，是我國的臺灣地區(qū)，土地增值稅是臺灣地區(qū)的主要房地產稅種,，約占房地產稅費的60%以上,。
然而，在內地1993年準備開征此稅之時,，臺灣某教授卻對土地增值稅持否定意見：“土地增值稅在臺灣已欲振無力,，土地投機暴利日甚，愿大陸勿步此后塵,。像新加坡‘地價永以為定,，隨時照價收買’的做法，才是中山先生‘漲價歸公’的理想途徑,，愿多加參考,。”現(xiàn)代稅收體系三大分支財產稅,、營業(yè)稅,、所得稅中，土地增值稅很難占到一席之地,。
對房價可能會有拉動作用
土地增值稅以土地增值為稅基,，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者,、持有者或經營者,。在征收過程中，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機者會運用各種手段分散和轉移土地增值,。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅,，而是對土地開發(fā)階段的增值征稅，也就是說對利潤直接征稅,，這一過程基本是2~3年,。而從理論上講，正常房價漲幅下,，土地增值可能微乎其微,。
在房價漲幅比較大的年份中，房地產企業(yè)的賬面利潤也并不高，企業(yè)可以通過分期滾動開發(fā)攤平利潤,，1994年不得不采用預征的辦法,，才能收到少許稅額。而根據(jù)《通知》的要求,，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。在這種規(guī)則下,，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。
任何一個稅種出臺,，開發(fā)商和老百姓都會對經營和購買行為進行調整,，力爭在法規(guī)允許的范圍避稅�,！锻ㄖ分幸�(guī)定“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應分別計算增值額�,！鞭k公樓,、商鋪的出售率一直不如住宅，原因就在于商業(yè)地產往往采用出租或自營的方式,。把物業(yè)轉化為自有經營資產,，已經成為開發(fā)商的一種選擇，并且有逐年增多的趨勢,。土地增值稅清算,，可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算,，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓,、青年公寓、白領公寓等經營模式來避稅,，傳統(tǒng)住宅項目投資的比例可能會有所減少,。
在需求大于供給的條件下,，任何稅收都會一定程度轉嫁給消費者,，土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%,，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少,，房地產開發(fā)投資可能也會受到較大影響，投資少供給就少,，可能會進一步抬高房價,。
需要堅持“重保有、輕交易”的原則
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，也有征收的房地產經濟環(huán)境,，但是,，土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則,，只能治標不能治本,。保有階段的稅收重了，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房,，不會以投資目的購買面積過大的住房,，抑制房地產投機為目的的住房占有，為了避免繳納保有階段的稅費,，對于不需要的住房,，人們也會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給,，刺激住房流通,。
交易階段的稅收輕了，才能盤活市場,。房地產調控要發(fā)揮市場本身的調節(jié)作用,，市場本身正常的運行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來的稅收調整,，基本上是加大交易環(huán)節(jié)的稅收,。這對于打擊房地產投機和購房投資相當有效，然而,，也使正常的二手房出現(xiàn)較大萎縮,。二手房以中小戶型為主，結構矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出,，中小戶型的供給進一步減少,。當住房市場主要以真實的二手房成交為主，市場的價格和結構才不會有大的波動,。
物業(yè)稅,、遺產稅、贈予稅等保有階段的稅收,，才是住房資源優(yōu)化配置的關鍵所在,。（陳則明
上海社科院房地產業(yè)研究中心學術部主任博士） |