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| 2006-12-27 本報記者:鄧華寧 來源:經(jīng)濟參考報 |
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“逆勢上揚、整體漲潮”是2006年南京樓市的最基本特點,，在國家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，南京樓市成交量、房價,、房地產(chǎn)投資增幅均出現(xiàn)增長,。
盡管房管、統(tǒng)計等部門公布的房價總是撲朔迷離,，但記者通過一年間多次調(diào)查后得到的幾組數(shù)據(jù),，能夠窺見2006年南京一手房價格跨越式上漲之一斑。
今年5月,，記者從南京房產(chǎn)春交會上了解到，今年參展樓盤共54個,，普通住宅均價為5002元/平方米,，銷售均價在6000元/平方米以下的樓盤占七成。而2005年春交會的參展樓盤為73個,，普通住宅均價為4505元/平方米,，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤占八成�,？梢钥闯�,，春交會普通住宅均價在一年時間里上漲了497元/平方米，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤大幅減少,。
“國六條”出臺后,，南京房價更是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。記者選擇了南京市具有代表性的幾個板塊進行調(diào)查,，位于南京市中心商業(yè)區(qū)新街口附近的一家小戶型公寓,，今年初每平方米售價剛過萬元大關(guān)，而到了三季度,，每平方米價格已超過1.5萬元,。去年房價大跌的河西新城區(qū)，今年以來房價“報復(fù)性”猛漲,，該區(qū)域的“紫鑫中華廣場”等眾多樓盤去年價格曾跌至5000元/平方米左右,，而今年三季度以來的價格已經(jīng)超過6500元/平方米，半年內(nèi)漲幅突破了1000元,。
據(jù)南京市官方背景研究機構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù),，南京市主城區(qū)商品房均價目前已經(jīng)破萬，江北,、江寧等邊遠板塊房價漲幅也在500元/平方米左右,。與房價畸高畸漲相對應(yīng)的是成交量的猛增。記者從南京市多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)獲悉，今年1至10月,，南京市每月新建商品住宅平均成交量達6500套左右,，而去年前10個月每月平均銷量僅為3300套左右。
網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構(gòu)分析人士介紹,，今年南京樓市的成交量遠遠好于往年,。進入11月后，單日的成交套數(shù)仍然在上升,，持續(xù)創(chuàng)出下半年的新高,。今年8至10月，南京新建商品房成交量與去年同期相比增幅達到39.7%,；新建商品住宅今年頭10個月成交量比去年同期高3.1萬套,。
“南京樓市的成交量就像瘋了一樣，最近的日成交量達到了六七百套,，已經(jīng)接近上海的水平,。”南京市房管部門一位負責(zé)人日前興奮地對記者說,。而南京大學(xué)教授葛揚指出,，近年來南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的漲幅，但市民收入增長的總量與商品住宅價格增長的總量相比遠遠落后,，“目前南京房價的漲幅越來越背離基本面”,。
在二手房領(lǐng)域，今年兩次增稅的直接結(jié)果就是導(dǎo)致了二手房價格的上漲,。2005年6月的調(diào)控政策是對出售兩年以內(nèi)的次新房征收5.6%的營業(yè)稅,，而這部分房產(chǎn)只占二手房市場供應(yīng)量的30%左右，雖然賣方有將稅負轉(zhuǎn)嫁到房價中的愿望,，但由于在市場中所占的比重小,，所以未能如愿。今年的兩次增稅,，則使二手房市場上近95%的房屋被列入計稅對象,，導(dǎo)致絕大多數(shù)售房者將稅負轉(zhuǎn)嫁給買方。
據(jù)房產(chǎn)中介“我愛我家”提供的二手房年度報告顯示,，南京二手房交易均價由去年的4012元/平方米上漲到目前的4595元/平方米,，上漲了583元/平方米。此外,，2006年單價在6000元以上的二手房在市場上的占比也從年初的22%上升到8月份的52.8%,。
“我愛我家”資深研究人員舒莉莉表示，二手房的買主通常是中低收入人群,，因為買不起一手房才轉(zhuǎn)向二手房市場,。統(tǒng)計顯示,，2004年和2005年，南京市房產(chǎn)交易中,，二手房購房者數(shù)量均超過了總購房者的一半,，而今年二手房購房者僅占購房者總量的30%。這表明,，二手房價格的升高將很大一部分購房者逼入了新房市場,。
“每年新分配來的大學(xué)生、新涌現(xiàn)的中產(chǎn)階級,、居民迫切的換房要求等帶來了目前樓市強勁的剛性需求”,，不少開發(fā)商和政府官員在接受記者采訪時，這樣解釋目前樓市供不應(yīng)求,、房價上漲的原因,。但記者采訪了解到，造成樓市“剛性需求”強勁的另一個原因也來自城市化的快速發(fā)展以及開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作,。網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構(gòu)近日對5000名潛在購房者進行調(diào)查表明,，開發(fā)商通過囤房炒房等違規(guī)手段炒高房價、制造市場緊張空氣,，引誘消費者提前購房是造成市場供不應(yīng)求的一個重要原因。
“城市拆遷總量過大,，政府通過拆遷制造剛性需求為房地產(chǎn)市場托底是造成樓市供不應(yīng)求的另一個重要原因,。”南京市建設(shè)系統(tǒng)一位人士告訴記者,。他給記者算了一筆賬,，2002年至今，南京市每年的城內(nèi)拆遷規(guī)模保持在兩萬戶左右,，五年下來有10萬戶左右的拆遷量,。而南京市五年來建設(shè)的用于安置拆遷戶的復(fù)建房上市量目前為500萬平方米左右，其中還有很大一部分用于安置失地農(nóng)民,。也就是說,，城市大拆遷為樓市提供了數(shù)百萬平方米的剛性需求。 |
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