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自去年10月央行將首套房貸松綁以來，首付2成,、利率7折就幾乎成了所有貸款買房人美好的愿景,。然而低門檻、低利率并非免費的午餐,，銀行在評估時享有絕對的定價權和決定權,，許多真正購買首套自住房的借款人被攔在門外，而二套房實際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子,，本應由首套房購買者所享有的“優(yōu)惠”,，卻被偽裝成改善型住房的二套房購房者蠶食了,。
申請首套普通自住房：被“房齡”擋在門外
鄒小姐4月份看中了一套上海市長寧區(qū)的老公房，面積59平方米左右,，總價90萬,，由于考慮到小戶型房產容易變現，自住也比較方便,，當時買下又可以提早結束自己租房生活,，于是到銀行咨詢辦理住房貸款�,！般y行第二天就給答復了,，說首付不給辦兩成，最低只能３成,，利率可以打７折,。原因是因為房齡超過１０年�,！编u小姐表示很不解,。原來，她看中的房子竣工時間是1991年,，至今已經18年,，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理�,！昂髞�,，我跑遍了上海幾乎所有銀行，大小銀行給出的答復一致,，利率可以按照最低標準給,，但首付２成不可能�,！编u小姐表示,。
記者在采訪中發(fā)現，雖然銀行對首套自住房的辦理并無太多門檻,，但是光是一條房齡不能超過10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外,。“即使是小戶型且總價不高的首套房,，一般只要達到硬性標準就能辦理，不需要額外條件,�,！币患夜煞葜沏y行的房貸部門經理告訴記者�,！岸魁g如果超過１０年,，就肯定不能拿到最低首付比例,，這就是一個硬性標準�,！绷硗�,，這位房貸經理還告訴記者，如果是10年內的新房,，在銀行衡量借款人的資信狀況,、工作收入和公積金繳納基數等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率，即按照３年期基準利率5.4%的７折計算,。
原來,，央行的最低優(yōu)惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門磚,，而銀行的各項標準才是決定是否能夠拿到２成首付,、７折利率優(yōu)惠的關鍵。原來在去年,，央行對于商業(yè)性個人住房貸款的政策調整賦予了銀行高度的自由定價權,，規(guī)定中表述的是：“金融機構對客戶的貸款利率、首付款比例,，應根據借款人是首次購房或非首次購房,、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定,。”
申請改善型普通自住房：二套房被“包裝”
對于改善型自住房,，央行規(guī)定可以比照首套普通自住房的標準給予最低2成首付,、利率7折的優(yōu)惠，而了解到市場上近來以改善型住房包裝二套房的手法流行,，記者特地到中介暗訪,。
進入房屋中介“我愛我家”上海東方路某門市部，記者說明了欲購買一套面積120平方米,、總價約250萬的“二套房”,，且想要中介幫忙辦理2成首付、7折利率的來意,�,？蛻艚浝碇芟壬浅崆榈亟哟擞浾撸诹私夥吭辞闆r后表示,，合作的中行,、建行和工行等幾家大行均有可能辦理，但是得記者先填一張“按揭貸款預申請表”,，下午就能得到銀行初步答復,。
“按照上海市普通自住房的標準,，這套內環(huán)和外環(huán)間的房產總價超過了145萬元，已經不屬于普通自住房,，銀行會要求首付四成,，利率還要上浮10%�,！敝芟壬硎�,。但是話鋒一轉，他建議記者打個首套房的擦邊球,，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標準,，如果原先您達不到這個標準，可以去開個證明,，我們試著幫您申請,。”也就是說,，中介可以利用和銀行的合作關系向客戶提供主動的“二套房”轉“首套房”服務,，前提是各項指標得按照中介和銀行的標準來填。而就在當日下午,，記者接到周先生來電表示,，經過銀行對個人資信和房產情況的認定，其中某家國有銀行給出的初步評定是可以辦理最低2至3成首付,，但由于近日監(jiān)管部門政策收緊,，具體辦理還需要面談。
考慮到記者所說的將近要貸款190萬余元,，這位周先生還給記者出了一招,，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產品，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年,，先和銀行簽一個3年期的貸款合同就可以按照3年期基準利率的7折計算利息,，但利率是隨央行浮動的�,！币布词钦f,，經過中介的包裝，原本一套標準的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”,。
錯位的“首套房”
以上兩個案例都是以申請首套普通自住房為由的貸款,，而申請結果卻大相徑庭。鄒小姐因為手中現金不足而難以享受到國家優(yōu)惠政策,，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優(yōu)惠,，二套房首付4成的紅線被銀行輕易觸碰。
而就在近日,，銀監(jiān)會下發(fā)通知重申二套房貸政策,，要求各地商業(yè)銀行不得自行解釋二套房認定標準、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數等,，各家商業(yè)銀行接到風聲已經就二套房的房貸人群范圍縮小,。
“對于VIP客戶，銀行的利率都可以商量,，如果貸款額度高,，還可以享受折上折�,！睖先A燕置業(yè)房屋中介公司的一位客戶經理透露,。“而對于首付款比例,，銀行卡得比較嚴格,，他們會充分行使自己手中的自由裁量權衡量收益和風險，才會出現首套房是二手房會比較難獲得2成首付,、二套房是非改善型住房也能得到低首付,、低利率的矛盾現象�,！� |