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進入7月份后，上海一手房成交量較6月份明顯下滑,，公開的房屋“均價”數(shù)據(jù)也開始走低。市場開始猜測,，這是預(yù)示著高成交的支撐力已經(jīng)大幅減弱，上海樓市反季節(jié)“發(fā)燒”將要“熄火”,？
導(dǎo)致成交縮量的直接原因是新盤上市量銳減、優(yōu)質(zhì)可售房源大幅下滑,；而全市住宅數(shù)據(jù)“均價”之所以走低，乃在于新房成交的大頭發(fā)生了位移,，由中心城區(qū)成交為主轉(zhuǎn)向遠郊成交為主,。
因此,，現(xiàn)在作出上海樓市“退燒”的判斷，還為時太早,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，如果供給在第四季度不能放量,，九、十月份上海房價可能會迎來繼續(xù)上行,。
成交縮量價格續(xù)漲
記者依據(jù)上海市房地局官方網(wǎng)站公布的日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份第一周（7月1日—7日）上海一手房成交量為57.75萬平方米,，與6月份最后一周成交82.3萬平方米,、創(chuàng)下歷史新紀錄的天量相比,，下降近三成。但到第二周（7月8日－14日）成交量已回升至62.52萬平方米,。五,、六月份，上海樓市的火爆超過以往,。5月成交量達234.52萬平方米，比歷史高位的去年同期還多出19.76萬平方米,。6月份,，這一記錄再次刷新，達266.17萬平方米,。
進入7月份，盡管成交縮量,，但房價并沒有停歇上漲的步伐,。并且,，漲價的區(qū)域已從內(nèi)中環(huán)開始向外郊環(huán)蔓延。年初報價為8000元／平方米的上海奧林匹克花園,，當時已算是遠郊松江區(qū)九亭板塊昂貴的住宅樓盤，但到7月7日，其推出三期房源報價竟高達9000元／平方米,，且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。
有效供給不足,，需求強烈釋放，在賣方市場格局之下,，房價節(jié)節(jié)攀升，買方恐慌性入市追漲,，是引起上半年上海樓市“發(fā)燒”的主要原因。截至7月14日,，全上海一手可售住房只有785.78萬平方米，其中一手房普通住宅不過417.86萬平方米,。而通常情況下，一般認為上海的可售房源應(yīng)維持在1000萬平方米以上,，供求才會相對均衡,。
業(yè)內(nèi)人士分析，與其說是樓市高成交的支撐力減弱,，還不如說是新盤上市量銳減、可售房源大幅下降,，導(dǎo)致了7月份上海樓市的成交縮量。何況,，7月份歷來都是樓市的銷售淡季。
“均價”數(shù)據(jù)下降與“退燒”無關(guān)
在交易萎縮之外,，上海房屋銷售“均價”數(shù)據(jù)開始走低,。在5月達到10407元／平方米的高位后，6月開始有所回落,，降至10193元／平方米,。7月前兩周的成交均價延續(xù)了這一跌勢,。
“外環(huán)外區(qū)域的大量住宅就是調(diào)節(jié)上海房屋均價的蓄水池�,！狈康禺a(chǎn)研究專家顧海波指出，“多放些這個區(qū)域的‘水’進入全上海住宅銷售這個大池子,，稀釋后的均價自然就被拉低了�,！�
這是反季節(jié)“發(fā)燒”的上海樓市可能降溫的信號嗎？佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析,，在事實房價不斷上漲的行情下，全市統(tǒng)計的平均成交價格逐步走低的原因在于,，成交主力區(qū)域偏移,，外環(huán)線以內(nèi)高價新房成交比重下降,，外環(huán)線以外的相對低價房成交比重上升。當價格超過18000元／平方米的市區(qū)可售房源銳減導(dǎo)致成交量下降,，平均成交價格不到7500元／平方米的外環(huán)外成交量上升時，房屋銷售均價就隨之走低,。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，5月份，市區(qū)質(zhì)優(yōu)房源的可售量達到極限后,，成交量開始下降，外郊環(huán)區(qū)域商品住宅的成交量占全市的比重則從44％上升到6月的49.8％,。進入7月份后,，這一比重仍在上升,。
房價十月或?qū)⒖耧j
與成交縮量、均價下行形成鮮明對比的是,，至今上海樓盤抬價風日盛,，開發(fā)商漲價的勢頭未見停止。更值得關(guān)注的是,，“捂盤越久,，收益越多”的現(xiàn)實讓惜售風行,。
佑威天天房展網(wǎng)市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，大部分項目都把開盤日期推遲到九,、十月份。薛建雄分析,，到九,、十月份，這些推遲上市的房源和“90／70”房源一起上市時,，將重新激活市場。仲量聯(lián)行2007年第二季度報告也預(yù)計下半年上海住宅的銷售形勢“會非常樂觀”,。鑒于此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，如果供給在第四季度不能放量,，在經(jīng)過七,、八月份的短暫“歇夏”之后，九,、十月份上海房價仍然存在出現(xiàn)新一輪狂飆的可能,。
不過,，漢宇地產(chǎn)分析師范偉國認為，由于今年新樓供應(yīng)量預(yù)計可以達到2600萬平方米,，相當部分90平方米的小戶型房將在9月份后上市,，因此,，新樓市場的供應(yīng)壓力有望在第四季度得到緩解。據(jù)新華社電 |