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住房購買是消費(fèi)還是投資,？盡管住房購買已成為居民的最大一份消費(fèi),，但住房購買仍被納入到投資的統(tǒng)計中。結(jié)果是導(dǎo)致各項(xiàng)住房刺激政策過度偏向于鼓勵住房投資,，由此也引發(fā)當(dāng)下房地產(chǎn)泡沫的泛濫,。
日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，就得遏制一些城市的過高房價,，并希望采取相應(yīng)措施遏制房地產(chǎn)炒作過多現(xiàn)象。其實(shí),，導(dǎo)致目前這輪房價過快上漲的原因之一是,，我們迄今仍然無法有效區(qū)分居民住房購買究竟是投資還是消費(fèi)行為，盡管要給個清楚的界定很不容易,。
因?yàn)�,，與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品,。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時,，以消費(fèi)為主的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將決定住房的定價；當(dāng)住房作為投資品時,，以投資為主的房地產(chǎn)市場的投資者市場預(yù)期將決定住房的定價,。
正因?yàn)樽》康碾p重特征，導(dǎo)致相關(guān)政府職能部門及地方政府在落實(shí)中央政府的住房消費(fèi)政策時會“各取所需”,。也就是說,，它們可以根據(jù)自己的不同需要出臺不同的政策措施，但總的印象是,，已出臺的大部分政策措施,，似乎都有利于投資主導(dǎo)而非消費(fèi)引領(lǐng)的房地產(chǎn)市場發(fā)展,，即鼓勵的是住房投資而非住房消費(fèi)。從宏觀的角度分析,，這一現(xiàn)象從一個側(cè)面反映了中國經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重失衡,。
居民消費(fèi)率過低是中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡的主要表現(xiàn)形式之一。2001年以后,，總消費(fèi)率和消費(fèi)貢獻(xiàn)率都出現(xiàn)了迅速下降,。比如，消費(fèi)貢獻(xiàn)率已從2000年的65.1%下降到2007年的39.4%,，下降幅度高達(dá)40%,。在這么短的時間內(nèi)，居民消費(fèi)為什么會出現(xiàn)如此巨大的變化,？居民消費(fèi)率為何在經(jīng)濟(jì)高速增長背景下卻下降了,？近幾年居民消費(fèi)意愿真的迅速下降了嗎？在筆者看來,，實(shí)際情況并非如此,，導(dǎo)致這些變化的根本原因是中國居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。
隨著中國住房制度改革逐步深入,，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨變,。其中，住房購買已成為居民最大的一份消費(fèi),。但在國家統(tǒng)計指標(biāo)體系中,，住房購買不是作為消費(fèi)而是作為投資統(tǒng)計的。試想,，當(dāng)居民將絕大部分收入用于住房購買(2006年以前基本上如此)或住房已成為居民的最大消費(fèi)時，特別是國家統(tǒng)計指標(biāo)仍將住房消費(fèi)算作投資時,，居民的消費(fèi)率及消費(fèi)貢獻(xiàn)率豈能不迅速下降,？
反過來看，近幾年來我國的投資率及投資貢獻(xiàn)率卻出現(xiàn)快速上升,。比如,，2000年、2003年和2007年的投資貢獻(xiàn)率分別為22.4%,、63.8%和40.9%,，投資貢獻(xiàn)率出現(xiàn)一倍甚至數(shù)倍增長，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因于是在統(tǒng)計部門將居民的住房消費(fèi)“算成”住房投資了,。這是我們用國際慣例套取中國現(xiàn)實(shí)生活“消化不良”的結(jié)果,。
在筆者看來，將住房納入投資的統(tǒng)計中,，必將會為住房炒作及炒高房價提供合法性依據(jù),。因?yàn)�,，如果住房作為消費(fèi)品，房價上漲一定會對CPI有影響,，如房價上漲會促使CPI快速上升,，這將會影響到央行通過上調(diào)利率等貨幣政策手段來調(diào)控物價。這樣的話,，利率上調(diào)將增加融資成本,，導(dǎo)致住房投資者的逐漸減少。相反,，如果住房作為投資品,，只要租金變化幅度不大，房價上漲甚至飆升也不會影響到CPI變化,，而央行在房價上漲時仍可維持低利率,，住房投資者就能充分利用政府的優(yōu)惠政策炒房了，結(jié)果是進(jìn)一步“擠出”了真正的住房消費(fèi)者,。
盡管目前中央政府是將住房視為消費(fèi)品的,，并認(rèn)為要增加中小型住房的供給和加大保障性住房的建設(shè)力度，以此滿足居民的基本居住需求和改善居民的居住條件,。為此,，中央政府采取了一系列有利于居民住房購買的優(yōu)惠政策，但在當(dāng)今投資主導(dǎo)的國內(nèi)房地產(chǎn)市場上,，這些優(yōu)惠政策并沒有為絕大多數(shù)人所真正享受,，反而是補(bǔ)貼了住房炒作者、房地產(chǎn)開發(fā)商,、土地財政及商業(yè)銀行等,。由此，一年來的房地產(chǎn)市場繁榮,，地方政府的土地財政增加了,，地方的GDP提高了，也讓住房投資者賺了大錢,，但絕大多數(shù)人的福利卻被“擠占”了,。
由此可見，如果我們無法嚴(yán)格區(qū)分或界定住房購買的投資與消費(fèi)屬性,，無法區(qū)分房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)需求,，特別是據(jù)此調(diào)整相應(yīng)的統(tǒng)計指標(biāo)體系及出臺相應(yīng)的政策措施，那么各政府職能部門及地方政府仍可利用住房的消費(fèi)與投資的雙重屬性,，根據(jù)其需要出臺符合它們而不是符合居民利益的政策措施,。如此，我們注定將無法改變當(dāng)前以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場,，真正的住房消費(fèi)者也將注定被“擠出”這一市場,，那么解決好居民的住房消費(fèi)問題也就無從談起,。 |