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融資,、圈地,，再融資,、再圈地……看似完美的產(chǎn)業(yè)鏈危機四伏，坐擁“地王”的企業(yè)可能的存活底線——房價年增15%
十多年來,，從未有一個時刻,，土地像今天這樣寸寸流金,；從未有一個時刻，地價與股價的關(guān)系像今天這樣密切關(guān)聯(lián),。
今年以來，土地成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的代名詞,，也成為資本市場的頭號寵兒,。為購?fù)恋兀康禺a(chǎn)上市公司紛紛大舉融資,，截至9月17日的統(tǒng)計,，僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè),。不久的未來,，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只，合計增發(fā)46.57億股,。
從蓬勃發(fā)展的股票市場巨額融資,，再到日益熱火的土地市場天價拍地，有了土地儲備“妝點”的房地產(chǎn)上市公司,，再包裝盈利預(yù)期,、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈,。然而,，這場“對賭局”卻蘊藏著不小的投資風險，那就是“地價賭的是股價會上漲,，股價賭的是地價會上漲”,，整個周期又建立在對未來房價高企的預(yù)期之下。
據(jù)上海證券報對近日一些熱門“地王”案例的獨家測算,，未來這些項目所在區(qū)域的房價至少需保持年增15%的持續(xù)上漲曲線,，才能保證收益。試問,，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控日益加碼的今天,，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢下，這將是怎樣一件難以完成的任務(wù),？一旦市場生變,，房價收益抵不回地價和股價，如今的房企大佬們命運將會如何,？◎于兵兵
李和裕
遍地“地王”,，三大奇景
今年6月至今，上海證券報記者親臨多個土地招拍掛出讓現(xiàn)場,，真正領(lǐng)略了逐次升級的土地爭奪大戰(zhàn),。每一次看似輕松的舉牌背后,，都是驚心動魄的財富較量，并可能成為改變未來幾年甚至十幾年區(qū)域房價的歷史時刻,。
7月24日,，湖南長沙，近1個小時的激烈競價,，北辰實業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體戰(zhàn)勝北京金融街建設(shè)及長沙世紀金源,，以92億元的“天價”爭得國內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國地王”誕生，市場一片嘩然,。
一個月后,，8月24日，上海,，短短半小時的較量,，南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)從新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔,、九龍倉等九家外資企業(yè)的“包圍”中殺出,，以44.04億元的總成交價、66930元/平方米的樓板價摘得黃浦區(qū)163#街坊地塊———“單價地王”出世,，業(yè)內(nèi)再度震驚,。
9月11日，廣州富力地產(chǎn)以樓面價18729元/平方米的“天價”刷新廣州“地王”紀錄,。
……
2007年的土地市場,，從一線城市到二線城市，“地王”爭霸四處上演,。如果簡單看到價格上的“地王”紀錄,，其實無可厚非，公平市場環(huán)境下,，價高者得,，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而,，仔細分析一下,，眼下的“地王現(xiàn)象”與2006年以前明顯不同。歸納一下,，該現(xiàn)象背后有三大奇景：最后地價所折合的樓板價高于現(xiàn)時周邊房價,；“地王”一旦產(chǎn)生即拉動周邊房價新一輪上漲；拍地資金越來越多地來源于房地產(chǎn)上市公司的股市直接融資,。
面粉貴過面包,，房價要年增15％
國泰君安的一份研究報告顯示，2007年增量土地競爭加劇,，地價快速上漲并直逼區(qū)域房價,。如8月9日廣州花都新華鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)北路住宅地塊,，樓板價4598元/平方米，周邊房價5000元/平方米左右,；7月10日杭州文教區(qū)23號地塊樓板價1.57萬元/平方米,，周邊房價1.5萬元/平方米；“全國地王”長沙新河三角洲地塊,，樓板價約3500元/平方米,，已達到了目前長沙商品房的均價，業(yè)內(nèi)預(yù)測其項目定價會在5000元/平方米以上,。
在面粉已經(jīng)或接近面包價格的情況下，當面粉在未來變成面包時,，會賣什么價格,？
6月份，在港上市的浙江房企綠城中國以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊,，較起拍價5.16億元高出7.4億余元,，樓板價達到1.25萬元/平方米。針對這個項目,，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價為1.25萬元/平方米,，而目前新江灣城商品房銷售價格在1.4萬元/平方米左右。按照綠城的預(yù)計,，項目4年后上市的售價近2萬元/平方米,，可以保證收益。但按此計劃,，4年中新江灣城板塊的房價需上漲66%,，也就是年漲幅在14%－15%以上。至于長沙的全國地王,，若要在3年內(nèi)獲得收益,，也需要實現(xiàn)總漲幅57%，年漲幅15%左右,�,！叭绻@些區(qū)域是特殊上漲區(qū)域，可能達到這個漲幅,。但如果這些高地價項目很普遍,，未來3至4年的城市房價將是怎樣的景觀？”
官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是,，2006年70個大中城市房屋銷售價格的全年漲幅僅5.5%,，今年前8個月，國家統(tǒng)計局的房價漲幅數(shù)據(jù)月月刷出新高,，到8月已經(jīng)達到同比8.2%的房價漲幅,。顯然,，如果上述指望房價年增長15%的“地王”再層出不窮，城市房價漲幅還將繼續(xù)刷出新高,。
“地價－股價”對賭
“2005年到2006年,，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃,、世茂,、凱德這些外資地產(chǎn)大鱷，他們有資金實力,，另外,，憑借在海外的投資經(jīng)驗，能夠在2005年房價漲幅高企的現(xiàn)象下看到仍然潛在的升值空間,�,！狈治鋈耸恐赋觥�
時光輾轉(zhuǎn)進入2007年,，中國A股市場直線拉升,。這一宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象側(cè)面成就了房地產(chǎn)業(yè)的“反調(diào)控”繁榮，內(nèi)地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地,，且形勢逐漸演變成越來越強烈的“地價－股價”對賭局面,。
根據(jù)上海證券報與申銀萬國證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報告》，截至8月,，A股存量資金創(chuàng)13000億元,，僅7、8兩月,，流入資金逾3000億元,，連續(xù)刷新資金紀錄。巨額資金不斷涌入資本市場,，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權(quán)重股之一,。據(jù)統(tǒng)計，從今年3月起至8月下旬,，A股地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)上漲近1.7倍,。另據(jù)本報統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉力度最大的產(chǎn)業(yè),，56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元,，增幅達到136%。
投資者看好地產(chǎn)股的重要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的資源稀缺性,，即土地資源儲備在房地產(chǎn)業(yè)盈利預(yù)期的特殊地位,。哪個企業(yè)地多，哪個企業(yè)的股票就受追捧,。在此情況下,，地產(chǎn)股可借機增發(fā)或發(fā)債,，以圈得更多資金。這就是今天的“地價－股價”聯(lián)動格局,。
根據(jù)萬得的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，今年以來，地產(chǎn)股增發(fā)（含定向增發(fā)）總額266.33億元,，排名僅次于金融保險業(yè)股票,。已經(jīng)確定增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)股共21只，合計增發(fā)46.57億股,，在增發(fā)預(yù)案排名中僅次于醫(yī)藥和石油等制造業(yè)股票,。
“地王”資金流：來自股市、流向股市
簡單羅列土地市場的“地王”與股票市場的大舉融資情況,，也許仍使人迷惑,，但如果做一個連線游戲就可以發(fā)現(xiàn)，“地王”的創(chuàng)造者總是與各種形式的資本市場動作相連,。
隨意挑揀幾家權(quán)重地產(chǎn)股，各種融資方案花樣不同,。如綠城中國6月斥資12.6億元拿下上海新江灣城D1地塊,，而此前其剛通過配售1.415億股新股和發(fā)行可換股債券方式融資46億港元。截至6月底,，綠城的流動資金為57.48億元,，并在上半年新增土地項目9個，共218萬平方米,。
富力地產(chǎn)9月摘得廣州“地王”,，雖然其上半年鮮有融資動作，但已在去年底配售融資16億港元,，今年更傳出其將回歸A股的消息,，融資額高達90億元，地產(chǎn)大佬李思廉可謂“心里有底,，拿地不慌”,。
此外，保利地產(chǎn)此前成功增發(fā),，募資近70億元,，其中50億元用于投資保利在全國的9個項目，這些項目總投資約134億元,。加上55.48元/股的增發(fā)價格,，保利創(chuàng)造了目前A股最高公開增發(fā)價及上市房企募資的最高規(guī)模紀錄。
另有萬科公開增發(fā)不超過總股本20%的申請于7月13日獲中國證監(jiān)會有條件通過,。根據(jù)萬科在今年3月的年報透露,，今年其擬公開增發(fā)A股融資100億元,，部分資金用于開發(fā)在長三角及珠三角地區(qū)的11個項目，總投資額313億元,。還有首創(chuàng)置業(yè)回歸A股,，萊茵置業(yè)整體上市等等。
每一個資本市場的動作背后,，都是開發(fā)商急切的融資需求與拿地目標,。“房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后就囤積起來,，并美其名曰土地儲備,，他們拿到地并不急于開發(fā)，而是等著土地升值,，去獲取利益,，這種現(xiàn)象在最近兩個月越演越烈�,！苯�,，SOHO中國董事長潘石屹稱。
盛基集團副總裁朱詠敏也坦言：“上市公司或準備上市的公司或與上市公司關(guān)聯(lián)的公司就是不怕高價買地,，因為有籌資通道,，以后再來個資產(chǎn)注入或打包上市，正所謂用貿(mào)易的方法做土地,�,！�
“如果我是某某（一內(nèi)地大型房地產(chǎn)公司），我也要放開了增發(fā),，趁著股市好,，有無數(shù)人追捧，能發(fā)多少發(fā)多少,，等到以后股票沒人買了,，發(fā)給誰去？”香港恒隆集團主席陳啟宗直言不諱,。
而在一些業(yè)內(nèi)人士看來,，乘股市“東風”大舉“斂財”，地產(chǎn)股表面上“趁熱打鐵”,，卻沒有理性地看到背后危機,。“上市公司圈錢容易,，可一旦樓市風向有變,，開發(fā)項目有可能入不敷出。”某分析人士稱,。
除房地產(chǎn)調(diào)控本身的不確定性外,，資本市場走向也將對日益依賴股市資金的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。央行貨幣政策委員會委員樊綱日前表示,，綜合經(jīng)濟增長的各種要素,，中國經(jīng)濟持續(xù)增長“是很正常的”，但他同時指出應(yīng)警惕股市和樓市的資產(chǎn)泡沫,。
“市場必須清醒,，股票市值僅僅是一些數(shù)字，一旦樓市有變,，地產(chǎn)股動輒上千億的市值可能迅速蒸發(fā),。”一位在港經(jīng)歷了多個樓市漲跌周期的資深人士不無擔憂,。在“地價”對房價“正促動”的同時,，不排除房價漲幅趨緩的“反威脅”。一旦房價上漲動力不足,，開發(fā)商盈收資金鏈很難保證,。
那時，傳導(dǎo)效應(yīng)下,，這個對堵格局真的可能改變一切,。
[鏈接]2007“地王”錄
1月31日
上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以總價35.02億元、樓板價3290元/平方米拿下武漢市武昌區(qū)中北路147號的武重地塊,，成為武漢新“地王”。
2月6日
世茂房地產(chǎn)以8.16億元摘得杭州市下沙錢塘江地塊,，這是杭州自開始有土地掛牌交易以來所出讓的建筑面積最大的項目,。該地塊占地面積逾28萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約72萬平方米,。
3月12日
和記黃埔以24.5億元拿下重慶市南岸區(qū)楊家山片區(qū),，土地面積近2500畝，這也是今年國內(nèi)所出讓的占地面積最大的土地,。
5月22日
南京圣和科技以3.85億元的總價,、28865元/平方米的樓板價拿下南京市漢府街地塊。雖然總價不高,，但其樓板價卻是目前全國最高的,。7月12日
萬科取得廣東省東莞市塘廈大坪村地塊使用權(quán)，其以15243元/平方米的樓板價躍居為廣東省新科“地王”,。
7月19日
香港嘉華集團下屬公司以10.9億元競得廣州市珠江新城一地塊,，該價格比2億多的起拍價高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價成為廣州“地王”新貴。
7月26日
上海郎達和寶靜置業(yè)以17.85億元總建筑高價競得面積近60萬平方米的南京市江寧區(qū)牛首山地塊,，而此前該地塊5.82億元的掛牌價已經(jīng)創(chuàng)下了江寧單幅地塊出讓價格的新高,。
7月24日
國內(nèi)最大金額單宗土地———湖南省長沙市新河三角洲地塊被北京北辰實業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團有限責任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價,，該地塊已經(jīng)是“中國地王”,。
8月24日
上海南京路步行街商辦寶地———黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出讓成功，南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以44.04億元競得,，折合66930元/平方米的樓板價也使得該地塊成為了內(nèi)地“單價地王”,。
9月11日
廣州富力地產(chǎn)以18729元/平方米的樓板價刷新廣州“地王”紀錄，拿得廣州白云區(qū)云祥路地塊,。
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