采用產權共享創(chuàng)新后,，經(jīng)適房建設對地方政府不再完全是“包袱”，而有實質性“收益”可獲,，這樣,，經(jīng)適房建設就由過去的“單輪驅動”轉變?yōu)椤罢?利益”的“雙輪驅動”
上月多路中央檢查組到地方督察4萬億使用情況時發(fā)現(xiàn)，經(jīng)適房建設推進程度普遍欠佳,。這個結局實屬意料之中,，因為現(xiàn)行經(jīng)適房建設的土地普遍采取劃撥，商品房建設用地則采取市場競拍,。前者對于地方政府無“地利”可圖,；后者則可使地方政府獲取大把“土地出讓金”。由此,，各地建經(jīng)適房普遍作為“政治任務”,，推進過程難免三心二意——邊操作邊觀望
。
淮安模式卻另辟蹊徑,，已悄悄作了兩年嘗試,。而江蘇省內，蘇北的姜堰,、如皋兩市,、甚至位居蘇南核心地域的蘇州等城市，亦在安排“淮安模式”的試點,。
新華社6月21日向全國發(fā)了一則電訊通稿,，重點介紹淮安模式，可見,，淮安模式確有不同尋常之處,。
淮安模式的要旨是，地方政府出資幫助低收入家庭購買經(jīng)適房,、并與購房家庭共同享有經(jīng)適房產權的政府保障“居者有其屋”的操作模式,。
共有產權通過兩種形式體現(xiàn)：一、個人與政府的產權比例為7∶3,，此時個人承擔的購房價相當于當?shù)赝诮?jīng)適房的價格,；二、個人與政府的產權比例為5∶5,，此時個人承擔的購房價相當于當?shù)赝诮?jīng)適房價的70%,。
以往地方政府建經(jīng)適房，土地采取撥劃,，淮安模式則改土地劃撥為出讓,，將二者之間的土地價差和政府給予經(jīng)適房的收費優(yōu)惠合二為一,，折算為政府出資，構成政府對經(jīng)適房的三成或五成產權,。
7∶3的產權實現(xiàn)形式,，個人按當?shù)亟?jīng)適房價格全價購買的經(jīng)適房卻只有七成產權——相當于把經(jīng)適房價格抬高了30%，但卻明顯擴大了淮安當?shù)亟?jīng)適房的受益面,。5∶5的產權實現(xiàn)形式,，經(jīng)適房購買對象通過再向政府渡讓兩成產權，使原本連經(jīng)適房也買不起的部分困難家庭有機會提前實現(xiàn)“居者有其屋”,。
前一種產權實現(xiàn)形式,，相當于“向上”拓寬經(jīng)適房受益面；后一種產權實現(xiàn)形式,，則相當于“向下”延伸經(jīng)適房受益面,。
由此所見，淮安模式的民生傾向十分明顯,，設計者解放思想確有過人之處,。
市民有錢了可“贖買”政府產權——是為“淮安模式”的另一個過人之處。我將其比喻為政府為推進經(jīng)適房建設“自我調動積極性”,。
假如購房者在自房屋交付之日起5年內“贖買”政府的三成或五成產權,，按原供應價結算，5年后“贖買”則按市場評估現(xiàn)價結算,。這一政策設計又在客觀上刺激了購房者在5年內“贖買”的積極性,。如是，“淮安模式”對政府自身也是一種激勵,，因為,，通過產權共享，經(jīng)適房與商品房之間的“地價差”,，地方政府沒有“丟失”,，只不過延長了幾年“收益”的兌現(xiàn)期而已。
以往經(jīng)適房建設以上級要求“講政治,、保民生”作為唯一推動力，因而地方政府總是被動應付,；淮安模式采用產權共享創(chuàng)新后,，經(jīng)適房建設對于地方政府不再完全是“包袱”，而是也有實質性“收益”可獲,，這樣,，經(jīng)適房建設就由過去的“單輪驅動”轉變?yōu)椤罢?利益”的“雙輪驅動”。
“淮安模式”并非唯一,，我們希望,，針對保障性住房這一民心工程,，能看到更多的“地方創(chuàng)新”。 |
|