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近日,，國家發(fā)改委發(fā)布報(bào)告指出,，今年一季度房價(jià)總體漲幅明顯趨緩,；由于各項(xiàng)交易成本的快速上升,，二季度房價(jià)上漲壓力加大，將呈溫和上漲之勢（4月23日《新京報(bào)》）,。
筆者以為,，二季度房價(jià)上漲的可能性的確很大。但是，報(bào)告所稱助推房價(jià)上漲的原因卻有待商榷,。房地產(chǎn)業(yè)的暴利屬性眾所周知,，成本高低只影響開發(fā)商最終的盈利空間，卻并非是助推房價(jià)上漲的決定性因素,；而房地產(chǎn)作為一種投資品,，心理預(yù)期對未來價(jià)格變化起著更為關(guān)鍵的影響作用。
該報(bào)告認(rèn)為,，以土地資源價(jià)格上漲為主的一系列交易成本攀升是推動二季度房價(jià)上漲的主要因素,。這一觀點(diǎn)與事實(shí)并不相符,。數(shù)據(jù)調(diào)查表明,，土地價(jià)格在房地產(chǎn)總成本中所占的比重并不是很高。就全國平均水平而言,，土地價(jià)格在商品房總成本中的占比為26%,，北京為22.98%，上海則只有16.15%,。這就決定了土地成本不可能成為最終房價(jià)的決定者,；房地產(chǎn)毛利空間較大，完全有能力消化這些交易成本的上漲,。一些業(yè)內(nèi)人士也曾公開承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)存在暴利,。而武漢一家地產(chǎn)公司一次性降價(jià)30%。該公司負(fù)責(zé)人仍向媒體坦陳“即使是這樣,，還能得到10%到15%的利潤”,。
事實(shí)上，助推二季度房價(jià)的主要因素還在于購房者的心理預(yù)期,。就市場需求方而言,，之所以前期能夠持幣觀望等待價(jià)格回落，主要是因?yàn)檎{(diào)控政策措施和市場狀況給了房價(jià)可能下跌的期望,。但是從歷史慣例看,，結(jié)婚、落戶等剛性需求所能夠容忍的空白時(shí)間不會很長,，極限往往不過半年左右,。開發(fā)商恰恰就是看透了市場剛性需求的這一弱點(diǎn)，在耐心地等待半年時(shí)間過去后,，一次次地取得銷售的成功,。之前的事實(shí)也表明，在這半年時(shí)間內(nèi),，相關(guān)的調(diào)控政策往往是“前緊后松”,，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。所以才會使得歷次房價(jià)停頓或者下跌，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結(jié),，并且開始新一輪的房價(jià)上漲,。
就本次調(diào)控政策而言，顯然也沒有徹底走出以往的輪回循環(huán),。在市場觀望的關(guān)鍵時(shí)刻,，不僅罕見進(jìn)一步調(diào)控措施跟進(jìn)，反而有諸如“防止房價(jià)暴跌”的言論開始出現(xiàn)在一些官方機(jī)構(gòu),。而諸如經(jīng)濟(jì)適用房工作的實(shí)質(zhì)進(jìn)展,、“90/70”項(xiàng)目的推出、物業(yè)稅實(shí)施等等這些有助于打擊開發(fā)商炒作熱情,、遏制捂盤待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空,、或是推延。其最終的結(jié)果是購房者因心理備受煎熬而不得不停止觀望,。一旦市場上出手購房的人增多,，房價(jià)將會上漲的預(yù)期也會日趨強(qiáng)烈，隨后在追漲殺跌的買房心態(tài)刺激下,，市場潛在需求和投資需求隨之被激發(fā),，房價(jià)將很難避免下一輪的上漲周期。
發(fā)改委報(bào)告發(fā)布,，必然會對二季度房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響,。諸多跡象表明，買賣雙方在經(jīng)過一番長達(dá)半年時(shí)間的博弈之后,，心理層面的天平越來越向開發(fā)商傾斜,。而這又恰恰是開發(fā)商財(cái)務(wù)資金壓力已經(jīng)達(dá)到極點(diǎn)的時(shí)刻，如果政策導(dǎo)向和市場需求方能夠再堅(jiān)持些時(shí)日,，或許整個(gè)市場局面就會出現(xiàn)可喜的變化,。相反的，如果在二季度果真出現(xiàn)房價(jià)走勢的轉(zhuǎn)身向上,，對于多數(shù)民眾而言,，顯然是令人遺憾的結(jié)局。 |