武漢一家叫東星集團(tuán)的房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動(dòng)揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角，這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利,，而且主動(dòng)把自家樓盤的銷售價(jià)下調(diào)了30%,，離樓盤很遠(yuǎn)就可看到幾條巨大的紅色條幅，上寫著：“江城地產(chǎn)第一炮,，轟下武漢高房價(jià)”,，“響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房價(jià)”,。
關(guān)于樓市暴利之爭早已有之,，因暴利新聞而引發(fā)的暴利事件也不絕于耳。自2002年以來,，媒體就曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年居我國10大暴利行業(yè)之首,，一批學(xué)者開始與開發(fā)商展開漫長而激烈的口水戰(zhàn)；2005年,，福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本,，經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%,，最低的約20%,，最高的超過90%。更有開發(fā)商自曝“沒高利潤誰做房地產(chǎn)”,。
值得注意的是,，類似以上這些內(nèi)幕披露、引發(fā)大范圍博弈的樓市“暴利事件”,，也只是嘴巴層面的爭論,，不僅開發(fā)商依然我行我素，買房人依然蜂擁售樓處,，即使政府相關(guān)部門也缺少實(shí)質(zhì)性行動(dòng),。如此，盡管頻發(fā)“暴利事件”,，但樓市依然面不改色,。
在筆者看來，“暴利事件”之所以打不垮高房價(jià),，最大的原因是供求失衡,。樓市持續(xù)數(shù)年的調(diào)控既沒有抑制住炒房、投機(jī),，對(duì)自住性需求也缺乏合理引導(dǎo),，甚至一直對(duì)需求缺少有效估計(jì)，致使需求呈泛濫之勢,。當(dāng)然,，房屋需求泛濫也與整個(gè)社會(huì)大環(huán)境相關(guān)。
從供應(yīng)層面來說,，政府壟斷土地和經(jīng)營土地,，影響的不僅僅是房屋成本，更影響著房屋供應(yīng)量和供應(yīng)效率,，因?yàn)橥恋厥欠课葜�,。而且,，政府在壟斷土地和�?jīng)營土地的同時(shí)，也對(duì)開發(fā)商壟斷土地和經(jīng)營土地治理不善,。那些大開發(fā)商不僅大量圈地,，也在大量囤地。至于開發(fā)商囤房,、違規(guī)銷售,、逃稅等，更是牟取暴利的手段,。
從另一個(gè)角度分析,，開發(fā)商普遍缺乏社會(huì)責(zé)任感也是一個(gè)原因。樓市自有暴利之說起,，從沒有一個(gè)開發(fā)商正大光明地站出來戳穿樓市的暴利面目,。之前，雖有開發(fā)商曝行業(yè)黑幕,，但都是隱姓埋名,，其真實(shí)性就大打折扣，對(duì)行業(yè)的沖擊力也極其有限,。
而武漢這家開發(fā)商光明正大地來戳穿樓市的暴利面目,，也未必是基于企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，很可能是緣于從今年初開始的銷售突然遭遇谷底,，春節(jié)期間一套都沒有售出,，也就是一分錢收入都沒有，對(duì)他們刺激很大,。
更重要的是,，在房地產(chǎn)成本以及開發(fā)商利潤是公開秘密的情況下，依然很少見行業(yè)主管部門對(duì)暴利采取行動(dòng),，只有極個(gè)別地方政府采取了限制房價(jià)的辦法,。更多的地方政府卻在袒護(hù)暴利，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露,，有的開發(fā)商在二三線城市的項(xiàng)目決定降價(jià)時(shí),，居然得不到當(dāng)?shù)匚飪r(jià)等部門的批準(zhǔn)。原因竟然是房價(jià)降了會(huì)影響當(dāng)?shù)赝恋刎?cái)政的收益,，甚至覺得當(dāng)?shù)胤績r(jià)低了“沒面子”,。
可見，有地方政府撐腰,，樓市暴利難除,。那么，還有沒有其他辦法來治理暴利呢？筆者認(rèn)為一是可以借鑒德國經(jīng)驗(yàn),，德國房價(jià)10年不漲的原因之一就是,，房價(jià)并不是由開發(fā)商說了算，而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu),。二是完善法律,，比如說及早出臺(tái)物業(yè)稅,、《住宅法》進(jìn)行綜合調(diào)控,，更直接的辦法是制定《房地產(chǎn)反暴利法》。 |
|