| |
|
|
|
|
|
|
|
|
| 2007-08-03 作者：陳則明(上海學者) 來源:新京報 |
|
|
目前有一些居民擁有二套以上住房,，目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當下的情況是,，契稅,、營業(yè)稅、印花稅,、轉讓所得稅等調控政策紛紛出臺,，制約了這些住房出售,。
近來，萬科,、保利,、北辰等房地產企業(yè)大量買地，與此同時,，買地的房地產上市公司的股票都扶搖直上,，地產商又一次處于風口浪尖。(據《東方早報》)其實,，說這些開發(fā)商囤地可能并不確切,，買地之后，若干年不建不賣才算囤積,。用一個時髦的詞,，開發(fā)商在加緊“土地儲備”。
開發(fā)商大量買地,，給出了兩個信息,。一是政府部門近期大量推出招投標土地，二是開發(fā)商看好后期房價上漲,。近年來的調控政策基本可以分為三種類型,，緊縮銀根，緊縮地根,，增加交易稅收,。在上世紀90年代初，這“三板斧”是相當有效的,，當時房地產市場還剛剛起步,，任何緊縮政策都會造成巨大的心理效應。但如今這“三板斧”效果正在減弱,，房地產市場經過了長足的發(fā)展,，價格已經主要受供求關系影響。今年初,，政府提出增加供給,，穩(wěn)定房價，應該說是遵循市場經濟規(guī)律的調控措施,。
政府擴大土地供應是必要的,，否則今后幾年會出現更嚴重的供不應求。一級市場受開發(fā)商經營策略的影響,，并不能直接形成當前的供給,，現在要解決的問題是增加當前的供應,。許多建議都認為應該促進存量土地形成供給,，因為某些城市的存量土地可建面積甚至和目前的所有住房面積相當,。
但是，存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難,。
一是開發(fā)商刻意長期閑置囤積的土地并不多,。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間,，堅持捂地的項目可能有一些,。但是，經過2005年以來的調控,，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少,。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”,，各種基金,、投資銀行在社會經濟和房地產發(fā)展的長期利好條件下，熱購樓宇,，開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小,。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來說,，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批,。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發(fā)過程難免有某個環(huán)節(jié)遇到阻礙,。四是動遷的延遲,，近年來動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節(jié)奏,，使動遷的周期越來越長,。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發(fā)商追求經濟利益,，造成動遷矛盾,。把生地開發(fā)成熟地出讓，這個過程比較漫長,。六是根據“雙增雙減”調整規(guī)劃,，提升城市環(huán)境，使原來的可建面積重新規(guī)劃減少,�,？梢姶媪客恋剞D入住房供應也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房,。美國的房地產市場有80%是二手房交易,，新建住房非常少。中國的開發(fā)商開發(fā)的住房，要滿足大部分需求,，而在美國只需要滿足20%的需求,。一個成熟的房地產市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數,。中國目前有一些居民擁有二套以上住房,，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租,。
目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場,。而當下的情況是，契稅,、營業(yè)稅,、印花稅、轉讓所得稅等等調控政策紛紛出臺,，制約了這些住房出售,。杭州市開征20%轉讓所得稅之時，就是房價漲20%之時,。上海市在春節(jié)房地產銷售價格處于低潮的時候,，上家不愿承擔這些稅賦，市場根本沒有二手房供應,，房價反彈必然,。北京公房還沒有完全放開，市場有效的供給只能來自于新建房,。而盤活存量,，前提就是減稅。 |
|
|
|
|
|
|
|