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在兩會上，全國人大代表,、武漢大學(xué)教授,，博士生導(dǎo)師洪可柱建議取消商品房預(yù)售制度，“制定一個時間表,，比如2-3年,，逐步提高商品房的預(yù)售條件”。理由是,，預(yù)售制度使投機房地產(chǎn)資金增多,，部分購房者投機鉆營，轉(zhuǎn)手牟利,，使得部分城市房價上漲迅速,，擾亂了社會的安定和諧。
洪可柱所言是事實,。預(yù)售房制度對消費者的危害非常大,。預(yù)收款等于讓開發(fā)商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風(fēng)險的貸款，這其實是對購房人利益的一種侵害和剝奪,。有的開發(fā)商在房價上漲之后頻頻違約,，有的甚至攜款潛逃。在預(yù)售制度下,，一些開發(fā)商提前收回了部分甚至全部投資（我國開發(fā)商的自有資金非常低）,，他們在沒有任何后顧之憂下，逐步推動房價上漲,。
因此,，取消商品房預(yù)售的呼聲日益高漲。2005年8月,，中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》,。報告中指出：“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力,，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,，改期房銷售為現(xiàn)房銷售�,！�2006年3月,，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度,。
但是，一些既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗,，反對取消預(yù)售房制度,。其實，這些既得利益者所說的國際慣例是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”,。以美國為例,，美國也有商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小,。根據(jù)美國法律的規(guī)定,，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗收的情況下,，還沒有形成真正法律意義上的不動產(chǎn),，而未成形的不動產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同,，收取商品房的銷售款,。即使有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售,，也有許多非常嚴格的規(guī)定和限制,，與我們現(xiàn)在所實行的商品房預(yù)售制度完全是兩個不同的概念。
在美國,，所謂的預(yù)售其實只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議,，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”,。根據(jù)美國法律,，在這種情況下，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金,，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商,，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所,、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,、保險公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等,。而且,，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回,。
不難看出,，美國的預(yù)售房與我們有本質(zhì)不同，他們的制度設(shè)計能夠更好地保護消費者的權(quán)益,，而且,，由于購房者的訂金被第三方保管,，不會被開發(fā)商挪用。因此,，一些既得利益者拿出的所謂國際慣例其實是被“改裝”過的———只留下對自己有利的一面而遮掩了對自己不利的因素,。
我們的預(yù)售房制度把消費者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手下，任其宰割,，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房價,，侵害消費者權(quán)益的工具，本著公平的原則,，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售,。 |
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