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該來的還是來了,。昨日,，滬深股市地產股幾乎全線跌停，事件的導火索就是國家稅務總局下發(fā)了《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》),。
事實上,，關于土地增值稅的清算問題，國家有關部門一直在未雨綢繆,，早在1993年,，國務院就發(fā)布了138號令(即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》)，只是由于成本核算存在困難,，一直只按預征收方式征稅,。而本次《通知》的核心恰恰是明確了成本核算方法，在最大程度上消除了138號令的模糊空間,，細化清算辦法,，大大加強了征收土地增值稅的可操作性。
股市為什么對《通知》如此敏感,？市場的判斷是國家對土地增值稅進行清算將極大影響房地產上市公司的利潤率,。這是一種投資層面的認識。而把《通知》放到國家對房地產進行的四年宏觀調控這個大進程中來看,，此舉有更深一層的含義,。在接下來論述之前，我們再回顧幾個事件：
一,、2006年10月30日,，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個人金融部負責人，斷然叫停未封頂樓盤個人按揭貸款的舉動,。事實上,，早在2003年，央行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(下稱“121文件”),，就對此有了明確規(guī)定,。
二,、去年國家出臺“70/90”政策，強化中小房型建設,，大力發(fā)展經濟適用房和廉租房,。而早在1998年，我國實行住房制度改革時,，國務院發(fā)布的23號文就提出,，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”是房改的主要目標。
三,、2007年1月9日,，建設部發(fā)布《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》，僅過了十幾個小時又廢除了,。無論是房地產商還是普通消費者,，都隨著政策的突然變動坐了一回“過山車”。
以上三個方面的事件加本次《通知》的出臺,，看似彼此獨立,，實質上反映了政府對房地產進行宏觀調控的決心。筆者用兩個詞來概括：回歸和堅定,。
北京三年后重操“121文件”是對金融緊縮政策的重新肯定和回歸,；國家強制規(guī)定戶型面積及比例是對住房問題的重新認識，更是某種意義上責任的回歸,；建設部《設計要點》政策“對沖”事件顯示了中央對房地產宏觀調控的決心之堅定,；本次《通知》在這個敏感的時機下發(fā)，更是傳遞了這樣一個信息：中央在2007年對房地產進行調控依然保持壓力,，態(tài)度更加堅決,。
值得注意是，在2007年的開局之時,，經歷了四年調控政策的洗禮,，房地產市場已經到了一個比較微妙的時刻。房地產市場觀望情緒加重,、成交量萎縮,、部分房地產企業(yè)資金鏈緊張。國家在這個時候發(fā)布土地增值稅新政,，除了在宏觀層面?zhèn)鬟f緊縮信息外,，在實際操作層面對市場影響更是立竿見影。從短期看,，土地增值稅清算將對那些資金鏈緊繃的中小開發(fā)商和來不及進行準備金提留的企業(yè)產生重大影響,。從長期看，國家出臺的政策日益觸及房地產企業(yè)的核心神經，房價在國家的嚴密監(jiān)視下不可能再次出現(xiàn)大幅上漲,，土地增值稅的清算將極大壓縮開發(fā)商的利潤空間,。
目前，房地產市場已經由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場,，消費彈性增大,，房地產企業(yè)轉嫁稅費的能力被大大削弱,。因此,，筆者認為，地產股全線跌停,，以及政府對房地產市場調控態(tài)度的再次明確,，也許意味著房地產行業(yè)的發(fā)展模式將不可避免地發(fā)生重大改變。
(作者為上海易居房地產研究院發(fā)展研究所研究員) |