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| 2007-01-18 社論 來源:南方都市報(bào) |
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在不去除房地產(chǎn)泡沫將威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康與金融安全已成為決策層共識(shí)的情況下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控業(yè)已演變?yōu)橐粓?chǎng)擠泡運(yùn)動(dòng)。政府所提出的調(diào)整住房結(jié)構(gòu)滿足中低收入階層的住房需求,，以及抑制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)的目標(biāo),，在擠泡與滿足住房需要雙重目標(biāo)難以同時(shí)滿足的情況下,，在實(shí)踐過程中也主要變成單向度的抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)張。
在這場(chǎng)擠泡運(yùn)動(dòng)中,，房地產(chǎn)市場(chǎng)因噎廢食,，或者手段與目標(biāo)背離的案例已有很多，最新的案例是土地增值稅從預(yù)征制改為清算制,。國(guó)稅總局近日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅,。把一顆捏在手中已久的石子丟進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的水中,。這項(xiàng)1993年出臺(tái)的稅種長(zhǎng)期以來因?yàn)榉⻊?wù)于房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一大目標(biāo)，而在具體的執(zhí)行過程中被化骨綿掌化于無形,。
土地增值稅屬于地稅,，此前國(guó)內(nèi)各地區(qū)對(duì)于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)(銷)售商品房收入1%-2%的比例進(jìn)行預(yù)征，部分地區(qū)尚未開始預(yù)征,，這與通知所強(qiáng)調(diào)的30%-60%的累進(jìn)稅率,，不可同日而語。以往土地增值稅的結(jié)算一般以開發(fā)項(xiàng)目公司注銷稅務(wù)登記作為結(jié)算節(jié)點(diǎn),，只要項(xiàng)目公司不注銷,，公司就可以長(zhǎng)期不進(jìn)行土地增值稅的結(jié)算，但新規(guī)使單期項(xiàng)目也成為結(jié)算單位,，可見政府要求執(zhí)行增值稅征收的態(tài)度非常明確,。
土地增值稅重劍出擊，一個(gè)顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升,，越是以低價(jià)獲取大量土地的房地產(chǎn)商其囤積與開發(fā)成本也就越高,。以萬科為例，萬科三年前開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金,，從2004-2006年三年,，提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬，直至3個(gè)億,。不用多費(fèi)神就能想得出這些成本將如何消化,，如果可以轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，房地產(chǎn)商絕對(duì)不會(huì)好心降低運(yùn)營(yíng)成本,。恰恰相反,，由于土地增值稅扣除項(xiàng)目包括了土地價(jià)格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本,，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動(dòng)力,。
回過頭來看，土地增值稅這一稅收是對(duì)地方政府收入的補(bǔ)償,。由于此前地方政府未實(shí)行或未嚴(yán)格實(shí)行土地的招拍掛政策,，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商土地獲得成本極低,，如果政府不通過稅收彌補(bǔ)這塊收入，將使地方政府收入銳減,，造成嚴(yán)重的財(cái)政赤字,。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆,，使得以往的低價(jià)地獲得了與目前的高價(jià)地一樣的收入,。
征收土地增值稅對(duì)于建立公共財(cái)政有利，以稅收方式獲得的財(cái)政收入將納入預(yù)算內(nèi),，而不會(huì)像以往一樣土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn),，導(dǎo)致中央政府完全無法掌控。此舉也可能使房產(chǎn)商的囤地之風(fēng)有所收斂,，以往誰能圈到大量廉價(jià)土地誰就能食地而肥的情況有可能得到改觀,，地方政府在征稅時(shí)繼續(xù)通過或明或暗的優(yōu)惠政策對(duì)有關(guān)系的房地產(chǎn)商網(wǎng)開一面的成本將上升。
政府的調(diào)控目標(biāo)遠(yuǎn)不止此,，可能還包括抑制房地產(chǎn)商的土地投機(jī),，通過累進(jìn)稅制鼓勵(lì)房地產(chǎn)商將目光從高端住宅轉(zhuǎn)向中低收入能夠消費(fèi)的普通住宅，將無法承擔(dān)稅收成本的弱質(zhì)房地產(chǎn)驅(qū)除出房地產(chǎn)市場(chǎng),，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)由有信譽(yù),、資金來源充裕的大房地產(chǎn)商主導(dǎo)市場(chǎng)等等。
可以肯定的是,，通過土地增值稅這一項(xiàng)政策要達(dá)到數(shù)利并收的目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的,，也顯得過于貪婪。按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯,，由于土地增值稅抬高了商人的成本,，因此商人會(huì)選擇多報(bào)成本減少征稅額、擴(kuò)大奢侈住房建筑比例獲取超額利潤(rùn)回報(bào)等方式抵消政策的不利影響,。只要有需求,，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式。
土地增值稅能帶來土地市場(chǎng)的嬗變,，能彌補(bǔ)地方政府的土地收入,，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，卻不能增加普通住房的市場(chǎng)供應(yīng)量與提升普通購(gòu)房者的利益,。事實(shí)上,，要讓住房滿足大眾購(gòu)房者的需求，政府需要的是給中低價(jià)位商品房交易減稅,，是少征甚至停征經(jīng)濟(jì)適用房的土地增值稅,，是鼓勵(lì)民間個(gè)人集資建房的努力，是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象,。只有如此,，才能培育普通住宅市場(chǎng),，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴(kuò)大供應(yīng)量，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房,，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為沖擊商人對(duì)超額利潤(rùn)的攫取,，而所有這些行為的出發(fā)點(diǎn)都是讓利于民、放松對(duì)具體市場(chǎng)行為的管制,。政府能做到嗎,？ |
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