今年一季度我國宏觀經(jīng)濟下行壓力明顯增加,，穩(wěn)定經(jīng)濟增長成為當前宏觀經(jīng)濟政策重要取向,。而支持基本住房需求和改善性住房需求,，不僅可以有效刺激住房消費,，帶動相關產業(yè)發(fā)展，而且還可以緩沖經(jīng)濟下行壓力,。近期,，國家有關部委聯(lián)合出臺了一系列政策“組合拳”，從土地供應源頭調節(jié),、降低二套房貸首付比,、縮短二手房營業(yè)稅免征期限等，鼓勵剛性住房需求和改善性住房需求入市,。預期未來一段時間,，我國住房市場交易被激活的可能性非常大，將對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長起到一定支撐作用,。但同時還要考慮到“政策組合拳”可能會對市場主體行為產生中長期影響,，需要根據(jù)市場演變及時作好政策預調和微調，避免政策滯后影響與未來供求關系產生共振作用,。
政策是樓市運行重要外生變量
從1998年我國住房制度改革啟動房地產市場至今,，政策變量在很大程度上主導了房地產市場運行方向，對市場運行軌跡也產生重要影響,。2003年和2009年以及其他時候房地產調控政策變化,，成為我國房地產市場成交量急劇上升或急劇下跌的主要原因和動力。政策外生變量不僅影響到房地產開發(fā)建設的資金面環(huán)境,，而且還會決定土地市場供求關系,，成為市場預期的主要參數(shù)。當然,，政策對市場的影響并不總是穩(wěn)定的,，隨著房地產市場規(guī)模日益壯大，政策“有形之手”對市場的影響將會逐漸下降,。即使如此,，市場主體行為及心理預期存在路徑依賴,。就目前環(huán)境而言，政策外生變量依然能夠對當前房地產市場施加重要影響,，預期未來一段時間，我國房地產市場成交量上升,，去庫存化進程將會加快,。據(jù)中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)，今年3月份有43個城市環(huán)比上漲,，較上個月增加4個,。政策刺激預期是一個重要的推動因素。
滯后效應與供求關系將形成共振
以熨平市場波動為主要目的的宏觀政策,，主要采取了反周期思路,。通過改變政策環(huán)境，防止樓市大幅波動,，是有效防控風險的必然要求,。但在這個過程中，需要高度關注政策滯后效應對未來市場供求關系的共振作用,。
刺激性房地產政策出臺后的市場短期繁榮,，可能會進一步強化市場主體樂觀預期，特別是市場“惜售”的行為將會增強,，同時房地產開發(fā)企業(yè)會積極拿地,，而地價上漲并進一步強化市場上漲預期。與此同時,，也需要注意,，從中長期看，住宅市場需求釋放應屬于漸進過程,，一方面是住房市場需求積累是一個緩慢過程,，另一方面是潛在住房需求轉化為現(xiàn)實購買力也是一個緩慢過程。但土地一級開發(fā)到住宅建成大約需要一年到一年半時間,，未來新建住宅供應量上升與住宅需求相對平穩(wěn)回落有可能會形成巨大矛盾,，帶來高住宅庫存問題。2013年上半年,，全國商品房銷售面積同比增長28.7%,。在商品房銷售火熱帶動下，全國住宅投資同比增長20.8%,，土地成交價款同比增長7.5%,。但下半年開始，我國房地產市場行情急劇變化,，市場需求快速回落加上宏觀經(jīng)濟面增長前景不樂觀,，房地產市場成交量快速萎縮。2013年全國商品房銷售面積同比增長17.3%，較上半年大幅回落11.4個百分點,。
關注短期刺激對需求時間分布的影響
政策刺激具備脈沖響應效應,，政策出臺后短期內效果最大，隨時間流逝,，政策效應逐漸衰減,。就房地產調控政策而言，主要是刺激政策改變了住宅需求釋放的時間分布函數(shù),。這意味著相當部分需求將會提前入市,。國外購買房產人群多集中在40歲后，而我國新參加社會工作年輕人購買房產的比例較大,，住房需求在房價上漲預期下前移,。從政策短期效應分析，住宅需求提前入市可以帶動住宅成交量顯著上升,，刺激其他相關領域消費,。但同時，未來一段時間的住宅需求釋放將會受到?jīng)_擊,。住宅需求萎縮而市場供應上升,，有可能會帶來新的住宅庫存問題。因此,，在落實政策同時,，也需要根據(jù)房地產市場供求關系演變和矛盾，及時預調和微調,，讓供給與需求在時間上做到基本吻合,，在地理位置上大體匹配，才能確保房地產市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展,。
提高政策實施效果還需要更加深入把握房地產市場形勢,。落實好“政策組合拳”，激活住房消費,，還需要一系列配套政策措施,，以及相關部門提高執(zhí)行力。同時,，也需要房地產開發(fā)企業(yè)適應政策環(huán)境加快住宅去庫存進度,，非理性提價或放慢銷售節(jié)奏營造供不應求假象等，都會削弱政策刺激實際效果,。這些都是政策執(zhí)行層面需要考慮的,。但關鍵還是要深入把握房地產形勢，這是因為科學決策是以深入調查研究為前提,。而調查研究必須要立足于數(shù)據(jù)分析,。就房地產市場而言,，目前最難以把握的是市場需求狀況。地方政府不掌握當?shù)爻擎?zhèn)居民實際住房狀況及住宅需求缺口,，就難以有針對性地供應住宅用地,，也很難針對市場變化及時調整政策。從這一點考慮,，住宅不動產全國統(tǒng)一登記意義非常重大,。此外，還要掌握城鎮(zhèn)居民擁有二套房以上狀況,。二套以上住房將構成市場潛在供給,，必須要納入政策考慮范圍,。還有,，要規(guī)范治理住房租賃市場。住房租賃市場是滿足市場需求的重要途徑,。只有綜合考慮市場需求與供給各方面因素,，科學決策，及時調整,，才能有效避免政策效應與未來市場供求關系形成共振作用,。
