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地方政府回購(gòu)商品房不能破壞市場(chǎng)機(jī)制
2015-01-29    作者:李宇嘉    來源:證券時(shí)報(bào)
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  當(dāng)樓市出現(xiàn)供應(yīng)過剩時(shí),改變保障性住房供應(yīng)模式,打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個(gè)可行的選擇,。2003年,,為了應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴給樓市帶來的沖擊,改觀樓市低迷的態(tài)勢(shì),香港政府調(diào)整住房供應(yīng)措施,無限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計(jì)劃”(“八萬五計(jì)劃”)。同樣,,在居民住房需求基本解決以后,20世紀(jì)80年代起,,英國(guó)撒切爾政府啟動(dòng)了著名的私有化浪潮,,推動(dòng)公屋私有化,以低價(jià)出售公屋,,吸引了大量租戶購(gòu)買公屋,,地方政府基本不再投資建房。

  2015年伊始,,我國(guó)“千方百計(jì)去庫存”的樓市基調(diào)進(jìn)一步加碼,,“向保障房轉(zhuǎn)移”成為新思路。1月6日,,住建部出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》,,鼓勵(lì)開發(fā)商“售轉(zhuǎn)租”、地方政府回購(gòu)商品房用作保障房;1月20日,,在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上,,住建部提出,要督促商品住房較多的城市,,出臺(tái)支持措施,,將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,促進(jìn)棚改與利用存量有效銜接,。目前,,包括四川省,、安徽省、江蘇省,、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)和貴州省等多地已經(jīng)試點(diǎn)回購(gòu)商品房充當(dāng)保障房,。以安徽省蕪湖為例,,截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶,其中回購(gòu)商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%,。

  打通商品住房和保障性住房流通的渠道,,不啻為“多贏”的局面:首先,縮短了保障房供應(yīng),、低收入人群輪候的周期,,提高了保障房供應(yīng)的效率,因?yàn)樯唐纷》抗⿷?yīng)歷來比保障房供應(yīng)效率高;其次,,加速了庫存的消化,。截至2014年底,全國(guó)待售商品住房存量為5.9億平方米,,比2013年增長(zhǎng)了21%,。若繼續(xù)采取新建來配給和安置拆遷戶的話,會(huì)惡化市場(chǎng)前景預(yù)期,。此外,,根據(jù)部署,2015年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為700萬套,、棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套,,保障房疊加棚戶區(qū)改造,讓地方政府喘不過氣來,。收購(gòu)商品住房能提振樓市,,土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加,在降低住房保障壓力的同時(shí),,地方政府財(cái)政壓力也小了很多,。

  但是,打通商品住房和保障性住房流通的渠道,,涉及到混淆政府和市場(chǎng)邊界,,導(dǎo)致兩者關(guān)系錯(cuò)位這一大是大非問題,而這一問題是當(dāng)前我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,。在這件事情上如處理不好,,即使短期內(nèi)消化庫存的目標(biāo)達(dá)到了、保障房問題也解決了,,但必然會(huì)給市場(chǎng)造成無序救市,、政府行為短期化的嚴(yán)重惡果,。從長(zhǎng)期來看,它會(huì)混淆保障和市場(chǎng)邊界,,助長(zhǎng)政府隨意插手市場(chǎng)的行為,,也會(huì)滋生出行業(yè)新的腐敗,斷送了房地產(chǎn)完成市場(chǎng)化未竟改革的良好開端,。

  從2013底中央政治局首次學(xué)習(xí)“住房”會(huì)議上習(xí)近平主席的講話,,以及隨后國(guó)家關(guān)于樓市發(fā)展的表態(tài)上看,住房保障重在“�,;尽弊》啃枨�,,其余的住房需求要交給市場(chǎng)來解決。在目前形勢(shì)下,,“�,;尽庇腥齻(gè)類別,一是戶籍低收入無房戶,,主要通過公共租賃住房,、貨幣補(bǔ)貼來解決;二是外來常住人口的住房問題,這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義,,也主要通過公共租賃住房(含工業(yè)園區(qū)宿舍)和貨幣補(bǔ)貼來解決;三是棚戶區(qū)改造過程中的拆遷安置需求,,這是為國(guó)家做出貢獻(xiàn)的歷史欠賬,主要通過完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的安置房來解決,。

  筆者認(rèn)為,,收購(gòu)用作保障房的商品房,應(yīng)該以用作公共租賃住房為主,,產(chǎn)權(quán)住房完全用作棚戶區(qū)改造的安置戶,。至于很多地方目前正在探索實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)住房制度,其實(shí)踐主要針對(duì)中等收入和人才的“夾心層”,,應(yīng)該算作市場(chǎng)需求部分,,不應(yīng)該納入政府收購(gòu)商品住房作為保障房所包含的部分。

  令人憂慮的是,,從目前實(shí)踐來看,,打通商品住房和保障性住房流通的渠道,很多地方的做法是政府直接收購(gòu),,然后再作為保障房或安置房來分配或安置,。例如,1月24日,,福建省福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房,、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》中規(guī)定,各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體,,以解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求,。筆者認(rèn)為,,這種做法增加了政府對(duì)于房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的直接干預(yù),在選擇收購(gòu)哪家房企的存量待售住房,、以什么價(jià)格收購(gòu),、收購(gòu)多少等,完全由地方政府說了算,,無法杜絕效率問題,、傾向性問題,容易滋生腐敗,。

  筆者建議,政府先購(gòu)置再分配多此一舉,、畫蛇添足,,應(yīng)該采取政府直接給保障對(duì)象或安置戶發(fā)購(gòu)(租)房券的形式,讓后者直接到市場(chǎng)上選擇要購(gòu)置或租賃的商品住房,,房企再持購(gòu)(租)房券到政府獲得回款,。一方面,此舉可以解決保障對(duì)象住房需求千差萬別,、眾口難調(diào)的問題,,因?yàn)椴煌娜怂矚g的房子類型也會(huì)不同;另一方面,此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購(gòu)對(duì)象的傾向性問題,,避免了可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象,,效率也更高;此外,在價(jià)格訂制上,,購(gòu)(租)房券的好處也顯而易見,。比如,棚改安置戶手持的購(gòu)房券可以購(gòu)買不高于某一總價(jià)的任何新建房屋,,若高于限定總價(jià),,則自己必須要支付超出的部分,這樣不會(huì)干擾市場(chǎng),。

  租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋,,想租更好的房屋,則需要自己支付額外的租金,。當(dāng)然,,由于新建住房用來出租的項(xiàng)目比較少,為了增加公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模,,政府也可以適當(dāng)收購(gòu)新建住房,。但是,鑒于目前各地普遍出現(xiàn)的公租房空置問題,,筆者建議政府直接收購(gòu)的規(guī)模應(yīng)該盡量得少,,主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房,。

  再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn),目前住房供應(yīng)過剩是市場(chǎng)自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果,,也是很多地方政府過度依賴房地產(chǎn),、盲目出讓土地的結(jié)果。過剩的形勢(shì)再往下走,,必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉,,這些情況的出現(xiàn)盡管會(huì)增加短期的陣痛,但對(duì)于優(yōu)勝劣汰,、增加龍頭房企的市場(chǎng)占有率,、提高行業(yè)集中度、增加有效住房供應(yīng)不無裨益,。因此,,回購(gòu)商品房作為保障房,僅僅是權(quán)宜之計(jì),。當(dāng)前,,絕對(duì)不應(yīng)該為了消化住房庫存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾,回購(gòu)商品房作為保障房很容易向市場(chǎng)傳達(dá)政府“病急亂投醫(yī)”式救市的信息,,使得以市場(chǎng)深度調(diào)整,、短期陣痛來鍛造行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制,換取行業(yè)發(fā)展美好未來變得更加困難,。

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