鑒于過去幾年經(jīng)濟增長所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征,，要走出“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈,，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效,，必須以改革促進結構調整，把資金真正用于實體經(jīng)濟中,，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，方能真正提升經(jīng)濟增長質量,。
央行,、銀監(jiān)會“十一”長假前夕發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)，放寬二套房貸款政策,、鼓勵金融機構支持個人住房貸款,、保障房建設和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，目的是加大金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度,，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。金融對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè),，因其建設的周期較長,，需要不斷地去募集資金、滾動償還以完成資金周轉,，所以融資能力決定了其發(fā)展速度和空間,，甚至在危機時期決定企業(yè)的生存。
《通知》凸顯了管理層的苦心：新政從供給和需求兩方面為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持,，在供給上,，鼓勵銀行積極支持對保障房建設以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求，并加大開發(fā)性金融對棚戶區(qū)改造支持;在需求上,，放松二套房貸并鼓勵銀行發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)和專項金融債支持個人房貸,。
低首付、低利率意味著購買能力增強,，因此《通知》最大的收益群體無疑是購房者,。此次二套房認定標準從以前的“有房或有貸”調整為“有房且有貸”，對二套房的認定標準明顯放松,，購房者即使有一套房,，只要還清貸款仍然可以按首套房標準購買第二套房,。按照上述測算，在還款能力足夠的假設下,，這將使二套房購房者的購買力提高一倍,。但是，央行對二套房貸并未完全放開,，必須要求已還清首套房貸,，以防購房者不斷從銀行套取資金加大杠桿購房，防止投機性購房者攪亂房地產(chǎn)市場,。對于二套房以上購買者,，除仍然處于限購的北京、上海等少數(shù)幾個大城市以外,，新政已放開限購,，由金融機構自主決定首付款比例和利率水平，但前提也要求結清已有貸款,。央行新政的目的顯而易見,，支持自住房及改善性購房需求，打擊投機性購房需求,。
在2009年的大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃下,，房價經(jīng)歷了一波快速上漲，銀行信貸為房地產(chǎn)業(yè)輸入了源源不斷的血液,，當時的7折房貸,、2成首付極大提高了購房者的購買力，已然成了房價快速上漲的催化劑,。在一輪房價暴漲后,，政府不得不出臺限購等措施控制房價，在房價逐步平穩(wěn)后,，2012年上半年連續(xù)兩次降準降息,，促使逐步冷卻的房地產(chǎn)市場迅速復蘇，并于2013年3月新國五條出臺后,，當月創(chuàng)造了巨額成交量,，隨之開始逐步冷卻。今年以來,，各地房價逐步下滑,，成交額持續(xù)低迷。從2009年以來房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的“經(jīng)濟刺激——房價暴漲——政策收緊——樓市冷卻,、房價下跌——救市——房價上漲——更嚴厲的政策收緊——救市”的周期可知,，房地產(chǎn)市場“一放就亂、一收就死”的現(xiàn)狀,，并不能完全歸咎于房地產(chǎn)業(yè)本身,，而與我國的經(jīng)濟起落密切相關。
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長高度相關,，2009年以后房地產(chǎn)業(yè)在我國GDP的比重逐步增大,。從房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額占GDP比重看，2008年為11%,，2009年升高為13%,，到2013年則已達20%，5年增加將近1倍,，這還未考慮房地產(chǎn)上下游相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值,，可見我國經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性之強。這也是為什么只要經(jīng)濟一不景氣,，各地政府總會以救市的姿態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展的緣故,。只是，政策的頻繁變動,，除了吹大房價泡沫,，也加重了經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，致使各地政府左右為難,，一方面要控制房價,、改善民生、維護社會穩(wěn)定,，另一方面又要以房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟增長,，難怪房價在一輪輪調控中屢創(chuàng)新高。此外,，過去對房地產(chǎn)業(yè)的刺激極大助長了樓市的投機性,，其巨額利潤使很多原本流向實體經(jīng)濟的資金流向了房地產(chǎn)，吹大了房價泡沫,，并使經(jīng)濟結構更扭曲,，創(chuàng)新型的實體經(jīng)濟得不到有效的資金支持。
中國當前處于經(jīng)濟增速換擋期,、前期刺激政策消化期,、經(jīng)濟結構調整期的“三期疊加”時期，其實均與房地產(chǎn)業(yè)有關聯(lián),。經(jīng)濟增速換擋期,，是因為之前房地產(chǎn)刺激政策“拔高”經(jīng)濟增長速度，現(xiàn)在需要慢下來,，適應經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律;前期刺激政策消化期,，主要是針對房地產(chǎn)業(yè)的，包括高房價的消化;在經(jīng)濟結構調整期,，需要加大經(jīng)濟結構調整力度,。
8月工業(yè)增加值、新增貸款,、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)一定下滑,，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷是其中的重要原因之一。在推動經(jīng)濟結構調整與維持經(jīng)濟增長目標之間保持平衡是一門高超的技術,，政策調整的時機和幅度都需要反復考量和謹慎把握,。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了數(shù)次的調整陣痛之后，這次政策調整相當于是對之前過于嚴苛的政策的“松綁”,，讓市場發(fā)揮更大作用,，同時抑制投機需求，使房地產(chǎn)業(yè)更多回歸到居住屬性,。
然而,，雖然央行可以放松二套房的認定標準，但卻無法直接控制商業(yè)銀行的行為,。在當前利率市場化推進和金融脫媒化的雙重作用下,，銀行負債成本已顯著上升，迫于盈利壓力,，銀行不太可能像2009年那樣普遍提供7折房貸利率,。在市場利率整體較高的環(huán)境下，銀行無法通過住房抵押貸款支持證券把7折利率的房貸轉讓出去,，也無法通過專項金融債券吸收低成本資金,，因此僅以市場機制無法真正促進銀行支持房地產(chǎn)貸款支持。
有鑒于我國過去幾年的經(jīng)濟增長所表現(xiàn)出的房地產(chǎn)依賴綜合征,，進入了“貨幣刺激-政策收緊”的循環(huán)怪圈,，要走出這種模式，僅靠金融政策的力量恐怕還難以奏效,，必須以改革促進結構調整,，把資金真正用于實體經(jīng)濟中，支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展,，方能真正提升經(jīng)濟增長質量,。同時，盡管《通知》對房地產(chǎn)限購限貸有所放松,，但絕不應以貨幣手段去刺激房地產(chǎn),，須知過去幾年房價快速上漲的根源正在于貨幣超發(fā)，那種擠壓實體經(jīng)濟的信貸需求,，并使實業(yè)資本轉向高利潤的房地產(chǎn)的做法,，是與經(jīng)濟結構調整的目標背道而馳的。
