假如組建由財(cái)政出資的政策性住房銀行,，在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時給予財(cái)政補(bǔ)貼，則不僅能鼓勵其不回避低盈利甚至虧損而長期開展政策性住房金融業(yè)務(wù),，也能真正讓百姓借助廉價的金融資源圓居者有其屋的夢想,。
有了高層“千方百計(jì)消化庫存”的尚方寶劍，地方政府大膽祭出了各種救市利器,，松綁限購已不再遮遮掩掩了,，購房入戶、降低公積金貸款和提取門檻,、減免契稅,、擴(kuò)大普通住房認(rèn)定范圍等曾被用過的、以財(cái)政救助為主的手段再次被拿來,。而四川創(chuàng)新意味濃厚的“救市奇舉”最吸引眼球：只要銀行積極發(fā)放不超過基準(zhǔn)利率的首套房貸,，省財(cái)政將按貸款額的3%向銀行支付財(cái)政補(bǔ)貼。
看政策著力點(diǎn),，四川“救市奇舉”可謂正中要害,，其背后的邏輯是，去年四季度以來銀行全面收緊個人住房貸款,，貸款發(fā)放周期從原來的1個月左右延長到了2至3個月,，首套住房貸款利率普遍上浮5%至10%。在“剛需”占主導(dǎo)的環(huán)境下,，商品房銷售周期拉長,，貸款成本上升,，兩者都會使得銷售規(guī)模顯著下降。
因此,，在中央政府并未出臺新的緊縮樓市政策的情況下,，商業(yè)銀行緊縮個人住房貸款，被認(rèn)為是今年樓市大幅度調(diào)整的罪魁禍?zhǔn)�,。曾有知名地產(chǎn)界人士表示，個人房貸收緊影響了至少25%的潛在消費(fèi)者,。而銀行之所以不愿發(fā)放住房貸款,，是因?yàn)槔适袌龌螅瑐�人住房貸款不賺錢了,。所以,，用財(cái)政資金來補(bǔ)貼銀行，相當(dāng)于彌補(bǔ)了銀行在個人住房貸款上少賺或虧損的部分,，制約銀行放貸的顧慮也就消除了,。
但地方政府此舉有兩個問題，一是能否達(dá)到去庫存的效果,，二是財(cái)政資金能否用來補(bǔ)貼商業(yè)銀行,。就前者而言，如果財(cái)政確實(shí)按商業(yè)銀行的實(shí)際發(fā)放對符合條件貸款的金額給予相應(yīng)補(bǔ)助,，筆者認(rèn)為政策的針對性非常強(qiáng),，而且貸款金額3%的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)力度不俗，應(yīng)該對樓市有非常強(qiáng)的刺激作用,。但是,，作為專項(xiàng)用于公共服務(wù)供給的資金，財(cái)政資金能否用來補(bǔ)貼商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)?
財(cái)政補(bǔ)貼是國家財(cái)政向企業(yè)或個人提供的一種補(bǔ)償,，具體來說,，是對生產(chǎn)或經(jīng)營某些售價低于成本的企業(yè)，或因提高商品銷售價格而給予企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,。若不采取財(cái)政補(bǔ)貼,，這類商品供應(yīng)將會減少，不利于優(yōu)化資源配置,、實(shí)現(xiàn)供求平衡和社會福利,。我國現(xiàn)行的財(cái)政補(bǔ)貼有價格補(bǔ)貼和企業(yè)虧損補(bǔ)貼兩種，四川省的“救市奇舉”,，應(yīng)當(dāng)屬于價格補(bǔ)貼范疇,。
但是，盡管商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上的定價(利率水平)低于其他貸款業(yè)務(wù)(如小微企業(yè)貸款,、消費(fèi)貸款,、信托貸款,、委托貸款等)的定價，但目前個人住房貸款6.55%的基準(zhǔn)利率遠(yuǎn)高于3%以下的貸款綜合成本(存款成本+管理處本),，個人住房貸款業(yè)務(wù)只能說是低收益業(yè)務(wù),，而并非虧損業(yè)務(wù)，是否需要財(cái)政補(bǔ)貼就值得商榷了,。
再進(jìn)一步,，盡管貸款利率市場化已經(jīng)完成，但考慮到商業(yè)銀行在貨幣政策,、財(cái)政政策,、產(chǎn)業(yè)政策等方面仍舊承擔(dān)著政策性職能，存款利率市場化推進(jìn)較慢,，存款利率多年來跑不贏CPI,，而商業(yè)銀行卻一直享受著國家保護(hù)下的高壟斷利差。作為貢獻(xiàn)了廉價存款資金來源的老百姓,，理應(yīng)有權(quán)利獲得住房貸款資源,，特別是首套住房購置所需的貸款。而商業(yè)銀行之所以不愿意發(fā)放住房抵押貸款,，深層次的原因是,，在利率市場化和金融創(chuàng)新的背景下，商業(yè)銀行更愿意開展一些繞過監(jiān)管的表外高利率業(yè)務(wù),，如信托,、委托、資產(chǎn)管理等,，也就是影子銀行業(yè)務(wù),，而非低收益的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。
這也就是說,，商業(yè)銀行拿著老百姓貢獻(xiàn)的廉價資金,，做著高收益的資產(chǎn)業(yè)務(wù)�,？墒�,，高收益背后的高風(fēng)險(xiǎn)卻由中央政府和財(cái)政來兜底，說到底也就是由廣大納稅人來兜底,。因此,，從本質(zhì)上講，我國商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)上“惜貸”是不務(wù)正業(yè),。在美國,，根據(jù)《社區(qū)再投資法》，凡是所吸收的存款來源于本區(qū)域的社區(qū)銀行,，都有義務(wù)給當(dāng)?shù)鼐用褓I房提供廉價的,、足額的,、長期的按揭貸款。因此,，在政策屬性未完全褪去時,，我國商業(yè)銀行有責(zé)任、有義務(wù)為廣大廉價存款提供者發(fā)放住房抵押貸款,。
另外,，自十多年前剝離不良資產(chǎn)、剝離政策性業(yè)務(wù),，實(shí)現(xiàn)股改上市以來,，我國的商業(yè)銀行已確立了完全市場化經(jīng)營的取向，不應(yīng)承擔(dān)類似于首套住房貸款這樣的政策性業(yè)務(wù),。由于住房貸款具有非常強(qiáng)的政策金融屬性，發(fā)達(dá)國家一般做法是,，成立由國家財(cái)政出資,、財(cái)政補(bǔ)貼的政策性住房銀行來承擔(dān)此類業(yè)務(wù)。例如,，美國在上世紀(jì)40,、80年代有雙重房貸金融系統(tǒng)(社區(qū)儲蓄銀行+政府貸款保險(xiǎn)系統(tǒng))、有90年代以來的“兩房”(房地美和房利美),，日本有住宅金融公庫,，新加坡有中央公積金等等。
因此,，若要補(bǔ)貼首套個人住房貸款,，筆者以為可行的做法是成立由財(cái)政出資的政策性住房銀行，并在此類銀行發(fā)放低于基準(zhǔn)利率的首套住房貸款時給予其財(cái)政補(bǔ)貼,，這樣不僅能鼓勵其長期開展政策性住房金融業(yè)務(wù),，不回避低盈利甚至是虧損，而且在高房價背景下,，也能真正讓百姓借助于廉價的金融資源實(shí)現(xiàn)其住房夢想,，這樣的補(bǔ)貼不僅負(fù)效應(yīng)更小，而且將更彰顯消化庫存的效果,。
回到主題,，即便為了增加投放個人住房按揭貸款，地方政府對商業(yè)銀行實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼,，但如果這一政策能保持穩(wěn)定不變,、長期堅(jiān)持，在我國政策性住房銀行缺失的背景下,，也不失為一種補(bǔ)缺的思路,。只是,，地方政府此類政策往往是應(yīng)急性的，仍舊延續(xù)著救市的傳統(tǒng)思維,，其出發(fā)點(diǎn)是為了激活樓市,，在樓市重回上升通道后，政策就即刻退出,。這與如今中央政府強(qiáng)調(diào)的“千方百計(jì)消化庫存”的思路完全不同,。近期，有關(guān)下半年房地產(chǎn)政策,，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會提了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)地消化庫存,、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施,。也就是說,，消化庫存一定要與做實(shí)公共配套、產(chǎn)品適銷對路和價格上做調(diào)整結(jié)合起來,，而不能直奔銷售量這個主題,。
