有管理層“千方百計消化庫存”的尚方寶劍,，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫存”運動,，被稱為調(diào)控利器的限購已經(jīng)被沖擊的七零八落，前兩輪樓市調(diào)整時被各地廣泛采用的減免契稅,、購房補貼,、購房入戶、降低公積金提取門檻,、提高公積金貸款額度等等,，又重出江湖，而且力度有增無減,。更值得關(guān)注的是,，近期地方救市舉措有很多新動作，如四川省財政補貼銀行首套房貸,、廣西允許公積金異地提取,、福建二手房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅、紹興第二套房貸政策堅持“認房不認貸”等等,。
樓市去庫存需數(shù)年
庫存壓頂是各地挖空心思出臺各種救市力舉的直接原因,。根據(jù)研究機構(gòu)的監(jiān)測，主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右,，創(chuàng)下2010年以來的新高，即便是被稱為樓市“避風港”的一線城市,，平均消化周期也達到11個月,，也將在未來不得不面對消化庫存的難題。而且,，未來供應還將源源不斷地到來,。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，目前處于施工狀態(tài)的商品房建筑面積有61億平方米,，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規(guī)模算,，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年,，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地,、開發(fā)商手中囤積待開發(fā)的土地，未來潛在供應夠7~10年來消化,。
因此,，未來還會有更多的城市加入救市的隊列中，也會發(fā)布更多的救市新舉措。但問題是,，一方面,，地方政府五花八門的救市行為是否符合國家對于樓市調(diào)控的指示，如更加強調(diào)市場的作用,、與新型城鎮(zhèn)化契合起來,、調(diào)控樓市供應結(jié)構(gòu)等等;另一方面，就地方而言,，救市舉措意在促進行業(yè)長期發(fā)展,，還是僅僅為了激活樓市以解短期之需?此外，地方政府救市是否合理,、合法和合規(guī),，特別是涉及財政資金和公共基金(如住房公積金)的使用等。
去庫存要與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合
國家對于供應過剩城市提出“千方百計消化庫存”的指示,，事實上意味著下半年樓市的主題已經(jīng)從“分類調(diào)控”切換到“去庫存”,。但是，國家所言的“去庫存”要與近期全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會提出的“加強房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”和“完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施”緊密結(jié)合起來,。這意味著,，在住房供應政策上，一方面,，地方要調(diào)控開發(fā)商增加中低價位,、中小戶型等適合“剛需人群”(目前占市場主體)的住房，另一方面要加強住房供應與居住生活配套供應同步推進,，此外還要順應供求嚴重失衡的現(xiàn)實,，指導開發(fā)商降價銷售。
國家不希望看到,，地方政府通過激活需求來“托市”,，維持畸形的供求結(jié)構(gòu)，傳達市場又將進入新一輪繁榮期的錯誤信號,，這盡管會在短期內(nèi)增加市場需求,，但無法改變供求總量和結(jié)構(gòu)嚴重失衡的局面，還會錯失樓市順利調(diào)結(jié)構(gòu)以達到消化庫存和軟著陸的目的,。近期,，國家在戶籍制度改革、不動產(chǎn)登記制度改革,、棚戶區(qū)改造等方面的提速,，盡管其重心在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”,，但同時也為樓市創(chuàng)造可持續(xù)的需求,，而消化庫存,、樓市軟著陸也就順理成章。
未來,，樓市需求潛力很大,，但主要集中在城市現(xiàn)有無房戶、新增城市移民等,，這些人群的住房支付能力較低,，對生活成本敏感，對于公共配套設(shè)施的需求較強,，這就要求地方政府要將“去庫存”舉措與順應市場需求特征,，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)、增加有效供應緊密結(jié)合起來,。但是,，目前地方政府的救市措施盡管五花八門，但萬變不離其宗的是旨在激活短期需求,，而在調(diào)整供應結(jié)構(gòu),、完善公共服務配套等方面鮮有動作。
樓市下滑對地方經(jīng)濟影響很大
地方政府急于救樓市,，甚至不惜加強行政干預(地方發(fā)文要求銀行降低二套房貸首付),、亂用公共財政資金，其背后的邏輯是,，樓市下滑對于地方財政收入,、經(jīng)濟增長、政府主導的項目等等造成了很大的影響,。2014年上半年,，全國有22個省市自治區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速不達標，樓市下滑是主要原因,。而且,，過去幾年樓市繁榮充盈了地方政府財政，基礎(chǔ)設(shè)施,、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)項目紛紛上馬,，今年不僅是債務償還的高峰期,，也是項目資金投入的密集期。
但是,，今年上半年,，占大頭的房地產(chǎn)營業(yè)稅告別動輒20%的增速，下滑到6.6%;上半年土地出讓金26%的增速是2013年土地出讓金繳納滯后的反映,，今年6月份土地出讓金已經(jīng)下滑到7%,。樓市對財政稅收的沖擊,，將使地方政府上述雄心勃勃的發(fā)展計劃停擺，救市心切也就不難理解,。因此,，地方政府旨在“去庫存”的各種舉動并非從長效機制出發(fā)，促進行業(yè)長期發(fā)展,，而是通過激活樓市,，緩解地方短期經(jīng)濟增長壓力、財政稅收壓力等,。本質(zhì)上,，地方政府救市舉動仍舊希望延續(xù)土地、樓市在地方政府融資,、財政,、經(jīng)濟增長上的作用。
地方政府救市應該合法合規(guī)
值得探討的是,，地方政府救市是否合理,、合法和合規(guī)。一方面,，動用財政資金補貼樓市需要堅持公共的原則,，對于首套住房實施適度的財政補貼，筆者是贊同的,。因為在房價高企時期,，首套購房人群住房支付能力不足，各國對于首套住房購置均給予財政支持,，或者通過政策性住房銀行,，或者通過政府擔保。在我國政策性金融供給不足而銀行緊縮房貸時,，財政補貼發(fā)揮著政府支持的角色;另一方面,，公積金貸款和提取要集中支持保障房和首套住房購置，這樣能夠擴大額度,、降低貸款利率,，真正發(fā)揮支持剛需人群的作用。
對于公積金二次貸款,、擴大提取范圍,、異地提取等，筆者堅決反對,。特別是,，在公積金額度有限、不能流轉(zhuǎn)的情況下,，更要用到刀刃上;此外,，在商業(yè)銀行緊縮房貸的趨勢下,，有限的個人住房貸款資源首先要集中支持保障房和首套住房貸款，首付比例可以降低,，利率要恢復到折扣優(yōu)惠,。而對于二套房貸，筆者不贊同降低貸款首付成數(shù)和利率水平,，一方面,，改善性需求和投資需求無法識別，另一方面是銀行長期的,、優(yōu)惠的,、額度大的個人住房貸款資源有限。目前,，國家僅僅提出要“千方百計消化庫存”,，但對于各地救市措施的邊界和范圍并無原則性的規(guī)定，而從目前各地實施的救市措施看,，已經(jīng)偏離了國家對于樓市未來發(fā)展的新思路,，亟待需要規(guī)范和糾正。
