始于年初杭州的樓市周期性調(diào)整,，已經(jīng)波及到一線城市。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,，前5個月北京市商品房(包含所有新建住宅,、商業(yè)、車位等)合計成交面積427.81萬平方米,，剔除保障房部分,，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬平方米，是近8年來的最低值,。截至2014年6月20日,，北京市期房住宅和現(xiàn)房住宅庫存達80038套，創(chuàng)下近18個月以來的新高,。隨著市場銷售下降和住宅庫存增加,，未來一線城市樓市或?qū)⑦M入實質(zhì)去庫存階段。
今年以來,，包括北京在內(nèi)的一線城市住宅庫存均出現(xiàn)較快增加態(tài)勢,。據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，今年5月份,，一線城市新建商品住宅庫存量為3215萬平方米,，環(huán)比增長6.0%,，同比增長20.3%。進入6月份,，北京,、上海、廣州,、深圳住宅庫存面積明顯增加,，較上年同期分別增長24.5%、8.7%,、31%和15.4%,。另據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月,，北京市商品住宅施工面積為6134.9萬平方米,，同比增長1.6%。以住宅建設平均周期一年到一年半測算,，未來北京市商品住宅供應面積將大幅增長,，加上投資、投機性住房需求套現(xiàn)因素影響,，樓市實質(zhì)去庫存將成為今明兩年北京樓市的主要特征,。
房價過高是制約一線城市樓市實質(zhì)去庫存的主要因素。應該說,，以北京為代表的一線城市就業(yè)機會較多,，工資相對較高，可以支撐一定水平高房價,。據(jù)北京市統(tǒng)計局公開發(fā)布數(shù)據(jù),，2013年北京市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為93006元，同比增長9.8%,。以三口之家兩個城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員計算,，家庭年收入達18.6萬。按照10倍的房價收入比計算,，家庭大約可承擔價值186萬的房產(chǎn),。再假定家庭收入再增加一倍，大約也僅能承擔價值372萬的房產(chǎn),。上述推算,，還未完全考慮家庭基本生活開支和住房貸款利息的影響。由此可見,，相對北京市五環(huán)以內(nèi)動輒單價5萬元左右的房產(chǎn),，當前居民家庭收入水平確實難以支撐。此外,，還要考慮到在京年均收入超過平均水平一倍以上的就業(yè)人員,，絕大多數(shù)都已經(jīng)在前些年購買了房產(chǎn),。在全國房地產(chǎn)周期性調(diào)整趨勢日益明顯情況下，北京市改善性住房需求增長空間也已經(jīng)非常狹小,，除非房價有實質(zhì)性下降,。
降房價是去庫存最有效的手段,。今年5月份,，北京、上海,、廣州,、深圳一線城市的新建商品住宅價格指數(shù)雖然依然保持同比正增長，但同比漲幅分別為9.7%,、11.3%,、9.6%和8.9%，相比4月份均出現(xiàn)了收窄,。雖然金融管理部門多次重申要支持首套房貸款需求,，但在一線城市住房按揭政策難以落到實處。這不是因為金融機構(gòu)有意收縮個人住房貸款,，而是因為在高房價下符合申請個人住房貸款條件的人數(shù)確實不多,。高房價也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求對住房品質(zhì)和建筑面積要求較高,，需要更多貨幣投入,。但目前一線城市相對高檔公寓或住宅單套總價均在600萬以上，已經(jīng)不是普通改善性住房需求所能承擔,。實踐中,，相當部分一線城市改善性住房需求，往往選擇了先出售舊房再購買新房的模式,，但必須是以成交活躍的住宅市場為支撐,。因此，只有降低房價,，才能有效刺激改善性住房需求入市,，讓剛性住房需求人群買得起房。除此之外,，別無他法,。
要合理引導樓市預期。應該看到,，當前全國性樓市周期性調(diào)整,，與一些境外媒體宣傳的“樓市崩盤”、“唱空”存在本質(zhì)上差異,。作為商品,，其價格漲漲跌跌是正�,，F(xiàn)象，沒有只漲不跌的商品,，也沒有只跌不漲的商品,。住宅也是如此。尤其是過去10多年我國房價累積漲幅巨大,，對居民收入和市場租金過度偏離,，實在需要調(diào)整。部分機構(gòu)要求政府救市的輿論,，對市場預期的影響很大,。事實上，政府救樓市最有效手段即是貨幣再次大幅注水,。這樣一來,，為阻止家庭財產(chǎn)貶值，居民財富將大量向住宅轉(zhuǎn)移,，并推高住房成交價格,。不過，這樣救市的代價將十分高昂,，必然在未來醞釀成為災難性的經(jīng)濟金融危機,。如果我國貨幣政策仍將保持穩(wěn)健，那么一線城市房價向下調(diào)整將不可避免,。