雖然各個機構在年前就預警了樓市將降溫,，但樓市降價潮的力度還是高于預期,。地方政府在這一輪短周期中也失去了調(diào)控的耐心和主見,。去年第四季度,，很多地方為了完成房價調(diào)控的目標,，升級了限購限貸令,。而在今年降價潮的背景下,，部分城市卻又紛紛進行了救市,，甚至有個別城市推出了“限降令”,。
看似很矛盾的做法,，其實吻合了此前一直強調(diào)的調(diào)控基調(diào)：保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。所以無論是打壓還是扶持,，終究是為了實現(xiàn)樓市的健康發(fā)展,。在房價總趨勢看漲的背景下，關注的焦點自然是實現(xiàn)房價的軟著陸,，也即構筑穩(wěn)定價格的防火墻,。
這次降價,，其實很矛盾，也沒邏輯,，更有誤導作用,。部分城市、房企和樓盤的降價行為更是缺乏紀律和道德約束,�,？梢哉J為，這并非一次嚴格意義上的降價,，副作用是擾亂了市場秩序,。無論是信貸因素還是市場預期因素，都對房價走勢產(chǎn)生了直接的刺激作用,，但不能理解為實質(zhì)性的影響作用,。因為這兩個因素在每一輪房地產(chǎn)短周期中都會有寬有緊、有高漲有低落,。既然在持續(xù)地波動,，那么本身就沒有拐點一說，而建立在此類因素上的房價變動也應該理解為暫時的現(xiàn)象,。
從整個信貸環(huán)境看,，今年金融環(huán)境比較緊張。2013年盡管出現(xiàn)了流動性緊張等危機,，但房企的資金狀況總體還是充裕的,。很多房企借市場回暖，完成了不錯的銷售業(yè)績,，也為其增加了流動性,。但是2014年以來，在銀行惜貸的心理支配下,，整個市場資金面出現(xiàn)惡化,，貨幣環(huán)境進入緊張局面。
這樣一個緊張局面,，對供需兩端都有致命打擊,。對房企來說，開發(fā)貸的獲取變得困難,，進而會加劇庫存去化的壓力,。尤其在去年末高調(diào)拿地的房企，基本上都會面臨一個資金緊張的尷尬,，這會產(chǎn)生降價的沖動,。對于購房者來說，缺乏信貸的支持,，購房成本會急劇上升,，進而會延緩購房的節(jié)奏,，倒逼房價的下調(diào)。
市場預期的變化,，在今年這個降價潮中頗有影響力,。杭州部分樓盤降價，本身是個別城市的做法,，但影響力為什么會如此大?這其實就是一個蝴蝶效應的反映,，本質(zhì)上說明市場有一定的脆弱性。
不過這樣的降價,，終究是暫時的,，并且和實際情況有一定出入。現(xiàn)實中,，很多購房者存有疑惑,。很多樓盤打出了降價促銷的廣告，但當購房者興沖沖地前往售樓處時,，卻會被告知此類降價樓盤早已售罄,。購房者若要買房，只能選擇另一批沒有降價的樓盤,。如此一來,，很多購房者感覺受到了欺騙。購房者也開始正視這樣一個事實：市場中確實有很大一部分觀望者,，但價格并沒有實質(zhì)性下滑,。很多降價停留在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上，或者停留在寥寥無幾的幾個尾盤上,，和真實感受有很大差距,。
樓市中有沒有真正降價的案例?答案是肯定的。溫州就是一個典型的降價城市,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，自2013年7月以來，溫州房價指數(shù)出現(xiàn)了環(huán)比下跌,，一直到今年4月份,，持續(xù)了10個月,。同樣的,，自2011年9月以來，溫州房價指數(shù)出現(xiàn)了同比下跌,，一直到今年4月份,，持續(xù)了32個月。這樣的降價,，是全面的,、持續(xù)的,、且有實際意義的，和目前部分城市的降價有本質(zhì)的區(qū)別,。
從絕大多數(shù)城市看,，目前的降價還是一個表面的、暫時的現(xiàn)象,，可以定義為價格的硬著陸,。但價格并沒有真正被“馴服”，如果信貸政策放松,，價格依然會有反彈的空間,。房價硬著陸的背景下，對于購房者來說,，即不能親身感受到降價帶來的實實在在好處,。很多購房者依然會發(fā)現(xiàn)，房價沒有預料中的降價,，不買房不踏實,，買了房也不踏實�,？傮w看,，降價沒有邏輯性，購房行為也沒有邏輯性,。
既然沒有邏輯,，那么對于后續(xù)幾個月份的降價就不必大驚小怪。從今年4月的數(shù)據(jù)可以看出,，全國70個大中城市一手住宅價格環(huán)比增幅為0.1%的水平,。預料在5月份將步入負增長區(qū)間。但是,，現(xiàn)實中,，很多樓盤并不是主動降價，更多的是以價換量的策略體現(xiàn),。樓市依然很膠著,，價格并沒有松動。
既然有硬著陸,，那么什么是軟著陸?真正的軟著陸不是認為房價會處于下跌,，而是認為在這個環(huán)境中，老百姓買房會越來越容易實現(xiàn),。也即樓市依然面臨一個高速增長期,，但購房者的購房能力會強于房價上漲的能力。但為什么軟著陸的現(xiàn)象難以出現(xiàn)?很明顯,，從硬著陸向軟著陸轉變的過程,，遇到了各類阻力,。市場各個參與者一些基本環(huán)節(jié)沒有完成，自然阻礙了這個過程的完成,。
地方政府還在為地方財政收支等所困擾,。地方政府的融資渠道并沒有打通，即便目前部分城市允許發(fā)行市政債券,，但要全面推廣,，還需要一定時間。從土地制度上看,，土地出讓還是要在一次性賣地的模式中兜圈,，土地經(jīng)營的思維還是難以確立。目前有6個城市在試點共有產(chǎn)權住房建設,，但也難以在短期內(nèi)得到推廣,。而且從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的角度看，很多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重還是很高,，產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整并非一蹴而就,。如果盲目打壓價格，可能會引發(fā)城市經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的一系列負面反應,。
購房者如果有足夠的支付能力,，總體上會減弱觀望情緒，而選擇積極入市,。從目前的房價收入比數(shù)據(jù)看,，絕大多數(shù)房價都超過了當?shù)鼐用竦某袎悍秶１热鐚τ谝痪�城市來說,，房價收入比高達10年以上,。通俗地理解，在一線城市生活,，需要不吃不喝至少10年時間,，才能買得起房。買房如此困難,，恰恰伴隨了房價的高速增長過程,。市場預期依然以看漲情緒為主流，在僧多粥少的情況下,，房價容易抬升,。
從城市的發(fā)展角度看，雖然新型城鎮(zhèn)化利好部分人口遷往中小城市,，但實際情況是,，大城市依然有更大的魅力。一,、二線城市依然是人口的聚集地,，這會使得此類城市的房價面臨一個本能的漲價可能。尤其隨著此類城市住宅用地不斷趨于稀缺,，更是會出現(xiàn)少量物業(yè)為多數(shù)購房者角逐的可能,。這也使得此類城市的房價漲易跌難。
當然,，如果有足夠的時間來改變這些要素,，即地方政府不再為財政收支而困擾、房企真正實現(xiàn)轉型,、購房者面臨比較輕松的房價收入比,、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房價就會出現(xiàn)一個實質(zhì)性的下降,。這樣的下降,，和目前因信貸和市場預期兩個因素帶來的降價有本質(zhì)的區(qū)別。
這樣的軟著陸,，才是市場樂意見到的,。目前市場很多觀點認為，2015年中國樓市將有一個本質(zhì)的轉向,。但若按此類要素的調(diào)整節(jié)奏看,，再給予一年時間，仍顯不夠,。按此邏輯推算,，這樣一個過程至少要在2020年才能完成。而這樣一個對房價軟著陸的時間節(jié)點估計,，還是偏樂觀的,。