有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫主要有三種類型，一是過(guò)度建設(shè),，二是過(guò)度借貸，三是價(jià)格過(guò)高,。然而，這一觀點(diǎn)的邏輯明顯混亂：過(guò)度建設(shè),、過(guò)度借貸,、價(jià)格過(guò)高，這三者不是并列關(guān)系,。其中，價(jià)格過(guò)高是泡沫的表象與結(jié)果,，過(guò)度借貸是推高價(jià)格的重要原因,，而過(guò)度建設(shè)跟價(jià)格過(guò)高關(guān)系不大，是供需關(guān)系變化過(guò)程的產(chǎn)物,，也即只有泡沫破滅后,，才會(huì)發(fā)現(xiàn)原來(lái)建設(shè)量過(guò)大。
具體分析上述觀點(diǎn)所指出的三個(gè)泡沫,。一是所謂過(guò)度建設(shè)形成的泡沫,。從房?jī)r(jià)泡沫內(nèi)在形成機(jī)制分析，起決定作用的是需求端而非供應(yīng)端,。從需求端分析,，投資投機(jī)性購(gòu)房需求的比重，決定了房?jī)r(jià)泡沫是否會(huì)生成,，能形成多大的泡沫,。在一個(gè)自住需求為主的住宅市場(chǎng)中，不容易產(chǎn)生泡沫,，比如鄂爾多斯和溫州的泡沫,，主要是投資投機(jī)性需求造成的,。內(nèi)地絕大部分三四線城市的住宅市場(chǎng)需求，都與二者不同,，是以自住為主導(dǎo)的,，尤其是近兩年。
筆者認(rèn)為,，內(nèi)地的二線城市,，主要包括計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，這些城市基本都屬區(qū)域核心城市,，可以說(shuō)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)中供需兩旺,、形態(tài)最為健康的地區(qū)。至于三線城市,，主要是地級(jí)市,，多數(shù)城市的人口仍在增長(zhǎng)，少數(shù)城市趨于停滯或減少,。由于土地不稀缺,，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度高，所以土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)量偏大,，形成了供大于求的市場(chǎng)格局,。然而，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),，多處于“長(zhǎng)個(gè)子”的階段,，當(dāng)?shù)鼐用竦母纳菩枨蟆⑴f城與城中村改造需求,、轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城的購(gòu)房需求,，形成較強(qiáng)的自住需求。這類地區(qū)的居民確實(shí)已不太缺房住,，但缺乏品質(zhì)優(yōu)良的社區(qū)與產(chǎn)品,。
當(dāng)然，確實(shí)也有少數(shù)三四線城市,，以及少數(shù)二三線城市的新城新區(qū),，住房供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩。但一定要搞清楚整體局部的關(guān)系,，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整體并不存在嚴(yán)重過(guò)剩(內(nèi)地城鎮(zhèn)地區(qū)的人均住房面積,、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù),，這三個(gè)核心指標(biāo)皆未飽和),，也沒有大泡沫，只是很小的局部,，存在“潰爛”,。
所謂的過(guò)度借貸產(chǎn)生泡沫,。筆者認(rèn)為，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的重要因素,。但內(nèi)地還沒那么嚴(yán)重,。從泡沫形成規(guī)律看，房地產(chǎn)泡沫形成的重要條件是大量資金支持,，寬松貨幣政策和流動(dòng)性過(guò)剩,。除了境外熱錢涌入這一外部因素外，導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩的最重要因素是寬松的貨幣政策,。
從近幾年內(nèi)地貨幣政策看,，情況還不錯(cuò)。2004-2007年,，房?jī)r(jià)漲幅總體偏大,，但這期間的貨幣政策和房貸政策，并非特別寬松,。從2004年就開始對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的偏快增長(zhǎng)予以重視并步入加息通道,，至2007年末累計(jì)加息9次。但2004年—2006年收緊流動(dòng)性的力度偏小,，從而失去調(diào)控良機(jī),，由此導(dǎo)致2007年不得不踩急剎車。2008年四季度至2009年,，貨幣政策的寬松度,，超過(guò)2008年之前很多年，導(dǎo)致2009年-2010年房?jī)r(jià)大漲,。不過(guò),，在2010年至2011年，貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)緊縮,，抑制了房?jī)r(jià)漲幅,。2013年,，政府將“防風(fēng)險(xiǎn)”作為主要經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)之一,，控制信貸與貨幣增量、治理“影子銀行”,、防范金融風(fēng)險(xiǎn),，這有助于抑制房?jī)r(jià)泡沫的滋長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅并不算大,，但一線及少數(shù)二線城市,，由于供求矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大漲,。
另外,，與美國(guó)及多數(shù)國(guó)家相比,，內(nèi)地個(gè)人房貸的首付比例較高。尤其是2010年調(diào)控以來(lái),，首套房貸首付比例最低三成,，二套房貸已升至六成。這也就意味著,，居民購(gòu)房的杠桿率,，在國(guó)際上是偏低的，根本就不存在個(gè)人購(gòu)房的“過(guò)度借貸”問(wèn)題,。
所謂價(jià)格過(guò)高的泡沫類型,。筆者認(rèn)為，這只是房地產(chǎn)泡沫的表象或結(jié)果,，而且內(nèi)地房?jī)r(jià)過(guò)高,。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)新建商品住宅成交均價(jià)為5850元每平米,，相比2012年上漲7.7%,。2013年一線城市和少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)明顯，達(dá)二三成左右,，但部分二線城市和絕大部分三四線城市只是溫和上漲,，溫州、鄂爾多斯等還在下跌,。從購(gòu)房需求的性質(zhì)看,，2012-2013年這輪房地產(chǎn)短周期的房?jī)r(jià)上漲，各地皆以自住需求為主導(dǎo),，投資投機(jī)性需求比重不超三成或二成,，從房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制上，缺少了大量投資投機(jī)性購(gòu)房需求,，很難形成泡沫,。
從房?jī)r(jià)收入比分析，上海易居房地產(chǎn)研究院每年都跟蹤研究全國(guó)及主要城市的房?jī)r(jià)收入比變化,，2004年之前,，全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比為6倍多，屬于合理區(qū)間,，2007和2009年曾高達(dá)8倍,，近四年持續(xù)回落，2013年只有7.3倍,，略高于6-7倍的合理區(qū)間,，基本上不宜定性為房?jī)r(jià)泡沫。當(dāng)然，溫州和鄂爾多斯的房?jī)r(jià),，2009-2011年確實(shí)過(guò)高,，確實(shí)脫離了經(jīng)濟(jì)與城市的基本面。至于一線城市,，房?jī)r(jià)收入比多在12倍以上,，對(duì)于普通居民而言確實(shí)偏高，但國(guó)際上亦如此,。比如,，紐約、倫敦等國(guó)際大都市的房?jī)r(jià)收入比,，同樣高于全國(guó)水平,。
數(shù)據(jù)顯示，2013年香港樓市成交量大幅萎縮,，價(jià)格盤整中有所下跌,。另外，從房?jī)r(jià)收入比分析,，根據(jù)筆者的跟蹤與研究,，2003年是上一輪香港房?jī)r(jià)的最低谷，房?jī)r(jià)收入比只有6.4倍,，其后隨著香港房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，2012年房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)攀升至17倍，而公認(rèn)的具有較大房?jī)r(jià)泡沫的1997年(上一輪香港房?jī)r(jià)于1997年三季度見頂),，房?jī)r(jià)收入比為18倍,。從這一關(guān)鍵指標(biāo)可知，近兩年香港房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的泡沫,。
綜上所述,，筆者不認(rèn)同所謂的“內(nèi)地房地產(chǎn)的泡沫遠(yuǎn)比香港嚴(yán)重，香港樓市甚至可以說(shuō)沒有泡沫,�,！苯衩鲀赡陜�(nèi)地樓市會(huì)出現(xiàn)短周期性質(zhì)的降溫，也即降溫幅度不大,，房?jī)r(jià)絕不可能大跌,。而去年已經(jīng)見頂并現(xiàn)疲態(tài)的香港樓市，將在未來(lái)幾年出現(xiàn)顯著降溫,，這屬于中周期的深度調(diào)整,，房?jī)r(jià)很可能累計(jì)下跌三成左右,。
此外,，隨著內(nèi)地樓市的降溫，看空樓市的人越來(lái)越多。雖然筆者不認(rèn)同過(guò)度悲觀論調(diào),，但也同意內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸發(fā)生重大變化,，支撐過(guò)去房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)、行業(yè)高利潤(rùn)的因素都在慢慢淡化,。2010年是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最后一個(gè)高增長(zhǎng)的年份,，而2011-2025年行業(yè)步入“白銀十年”，增速回落且利潤(rùn)下滑,。但是,，尚不至于出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跌、樓市崩盤的極端情況,。