最近,，有國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道說(shuō),，隨著中國(guó)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整和房?jī)r(jià)的震蕩，中國(guó)將全面地爆發(fā)大規(guī)模的“斷供潮”。就如2008年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)所引發(fā)的美國(guó)金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣,，如果中國(guó)“斷供潮”大規(guī)模爆發(fā)，也將引發(fā)中國(guó)的銀行危機(jī),、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī),。
這些言論有點(diǎn)危言聳聽(tīng)，其分析解釋也不符合中國(guó)法律規(guī)定及現(xiàn)實(shí)邏輯,。首先,，所謂的“斷供”是指?jìng)�(gè)人通過(guò)銀行住房按揭購(gòu)買的住房，在房?jī)r(jià)大幅下跌后,，其持有住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要繳交按揭貸款的價(jià)格,，即個(gè)人所持續(xù)的住房變成了“負(fù)資產(chǎn)”。這時(shí)理性的個(gè)人選擇停止再供按揭貸款,，讓個(gè)人所持有的住房為銀行收回,。也就是說(shuō)，當(dāng)個(gè)人通過(guò)按揭貸款的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”時(shí),，個(gè)人選擇停止再供按揭貸款就是“斷供”,。
對(duì)于個(gè)人的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”后，不同的國(guó)家其法律制度不同,，個(gè)人選擇的方式是不一樣的,。
在美國(guó)，不僅有個(gè)人破產(chǎn)法,，而且個(gè)人按揭貸款合同也規(guī)定,，如果個(gè)人以按揭貸款購(gòu)買的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，個(gè)人只要選擇破產(chǎn),，或“斷供”,，只要把所持有的住房交給銀行，其個(gè)人住房債務(wù)就此中止,。也就是說(shuō),，在美國(guó)，個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任的,。只不過(guò),，如果這樣的債務(wù)違約發(fā)生,，會(huì)給個(gè)人留下信用違約不良記錄。
但是對(duì)于中國(guó)住房按揭貸款來(lái)說(shuō),，中國(guó)既沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)法,，也沒(méi)有對(duì)其合約給出其債務(wù)為有限責(zé)任之規(guī)定。在這種情況下,，中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)責(zé)任是無(wú)限的,。也就是說(shuō)，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌,，居民所持有的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”,。在這種情況下，不會(huì)如美國(guó)那樣,，這些持有“負(fù)資產(chǎn)”住房的居民,，只要“斷供”，把通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的住房交給銀行,，其債務(wù)就可中止,。反之，如果居民選擇了“斷供”,，這時(shí)不僅做貸款的銀行可能收回該住房,，而且該居民所欠下的債務(wù)還得繼續(xù)還。直到其債務(wù)全部還清為止,。不僅個(gè)人所購(gòu)買的住房沒(méi)有了,，個(gè)人首付及前期供款打了水漂，而且還背著一身債務(wù),。
對(duì)美國(guó)人來(lái)說(shuō),，不僅其首付低，有些首付為10%,，甚至零首付,，而且其住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任。在這種情況下,，一旦其持有的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”,，最理性的選擇是“斷供”。這就是為何在美國(guó),，一旦住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”,，就容易爆發(fā)“斷供潮”的原因所在。
可是,，在中國(guó),，其情況完全不一樣。不僅中國(guó)居民購(gòu)買住房時(shí)的首付高，而且其住房按揭貸款是無(wú)限責(zé)任,，再加上中國(guó)最高法院有一個(gè)對(duì)居民自住房保護(hù)的特殊解釋,，因此，即使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅下跌,，不少住房也可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”,，但出現(xiàn)“斷供潮”概率則不會(huì)太高。沒(méi)有多少居民會(huì)作出這樣的行為選擇,。
這幾年來(lái)國(guó)內(nèi)住房?jī)r(jià)格一直在快速飚升,，在不同時(shí)期購(gòu)買的住房，即使是通過(guò)住房按揭貸款購(gòu)買,，如果房?jī)r(jià)大幅下跌,，其變?yōu)椤柏?fù)資產(chǎn)”的概率也會(huì)不一樣。比如說(shuō),，在2009年3月以前購(gòu)買的住房，如果是一線城市,，其成為“負(fù)資產(chǎn)”概率就會(huì)低許多,。而購(gòu)買的時(shí)間越短，越是在房?jī)r(jià)高的城市購(gòu)買,，其“負(fù)資產(chǎn)”的概率就會(huì)越高,。
最近在江浙一帶地方出現(xiàn)的“斷供”的情況，主要是一些民營(yíng)企業(yè)購(gòu)買的高端住房,。早幾年,，由于房?jī)r(jià)快速飚升、暴利普遍,、貸款利率低,，不少民營(yíng)企業(yè)主紛紛棄實(shí)體而炒作住房。這些企業(yè)主通常會(huì)把財(cái)務(wù)杠桿做到最高,，把還沒(méi)有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款,。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難或房?jī)r(jià)下跌，他們就會(huì)斷供,、棄房(因?yàn)橹袊?guó)有《企業(yè)破產(chǎn)法》)或跑路,。可以說(shuō),，當(dāng)中國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整,，房?jī)r(jià)大幅下跌，個(gè)別企業(yè)“斷供”事情發(fā)生是自然的事情,，對(duì)此我們不用太多擔(dān)心,。而國(guó)內(nèi)居民的“斷供潮”則發(fā)生的概率不會(huì)很高。即使當(dāng)前中國(guó)央行要求放松個(gè)人住房按揭貸款,，要把一些國(guó)內(nèi)居民趕往高房?jī)r(jià)的火海,，但是商業(yè)銀行對(duì)此動(dòng)力不足,，讓大規(guī)模的個(gè)人住房貸款流入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)可能性也不太。因?yàn)�,，無(wú)論是住房投資者還是銀行都知道,，當(dāng)前進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)很高。